從【商閾結(jié)構(gòu)】而言，商閾所涵蓋的面積越大，有效的消費(fèi)行為半徑就越長(zhǎng)，則以該營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn)為核心的潛在消費(fèi)者就越多；也因此，在從事「通路布局規(guī)劃」與「店鋪選址作業(yè)」之際，一般慣常以降低「消費(fèi)成本」，并拉長(zhǎng)「商閾半徑」為主要的出發(fā)點(diǎn)；于是，座落于交通樞紐，或具有「一條街效應(yīng)」區(qū)位的營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn)，成為大家的首選。

在實(shí)務(wù)上，這類地處【中心商業(yè)街】區(qū)位的營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn)，固然具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，但也存在著不小的風(fēng)險(xiǎn)：

1. 經(jīng)營(yíng)成本過高：

這類區(qū)位的營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn)，店鋪?zhàn)饨鹋c轉(zhuǎn)讓費(fèi)多半很高，給店鋪的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，帶來(lái)不小的坪效壓力，實(shí)務(wù)上，許多身處此類據(jù)點(diǎn)的業(yè)主中，相當(dāng)一部分要么“在替地主打工”，要么“在賠本賺吆喝”。

當(dāng)然，目前由于零售生意的不景氣，各大品牌已經(jīng)“洗”得差不多，優(yōu)勢(shì)門店也都該換手了，心贏銷認(rèn)為2012年度的房租與轉(zhuǎn)讓費(fèi)應(yīng)該會(huì)有止?jié)q甚至下跌的可能，此時(shí)看準(zhǔn)機(jī)會(huì)大規(guī)模進(jìn)駐各地區(qū)的中心商業(yè)街區(qū)，成本低、效益高，也不失為一種選擇。

2. 主做流動(dòng)客生意：

事實(shí)上，“人流量絕不等于客流量”，這也是心贏銷與巽風(fēng)堂的一貫觀點(diǎn)。這種地處【中心商業(yè)街】區(qū)位的營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn)，主要做“流動(dòng)客”的生意，并不是真的很好做！

3. 顧客稀釋效應(yīng)：

位于各城市中心商業(yè)街的高額場(chǎng)地租區(qū)位，雖然因其【消費(fèi)行為半徑】或者說「商閾半徑」較大，能夠帶來(lái)較多潛在的消費(fèi)者者，但也通常因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)對(duì)手扎堆，而產(chǎn)生“顧客稀釋效應(yīng)”，單一業(yè)者最后實(shí)際上能夠“分配”到的客戶群，多半已被嚴(yán)重稀釋，遠(yuǎn)不如預(yù)期。

4. 銷售比價(jià)效應(yīng)：

在這種地處【中心商業(yè)街】區(qū)位的營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn)做生意，通常“比價(jià)效應(yīng)”相對(duì)比較激烈，業(yè)者必須承受“不打折就賣不動(dòng)”的沉重壓力。再者，百貨公司一般也地處同類路段，對(duì)于「單一品牌服飾店」而言，百貨商場(chǎng)本來(lái)就具有很高的“效應(yīng)落差”，特別是當(dāng)百貨公司進(jìn)行「全場(chǎng)折扣」的時(shí)候，對(duì)地鋪店的殺傷力更大。

上海心贏銷品牌策劃有限公司 合伙顧問師 陳琦曜先生
奶牛老師 劉金平先生