（一）營業稅的處理

《營業稅暫行條例》第七條規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。

《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

?。ㄈ┌聪铝泄胶硕ǎ籂I業額＝營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）。

（二）企業所得稅的處理

　國家稅務總局《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。

?。ㄈ┌撮_發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

（三）土地增值稅的處理

國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）對于“非直接銷售和自用房地產的收入確定”規定如下：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（四）個人所得稅的處理

財政部、國家稅務總局《關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2007〕13號）規定：

一、根據住房制度改革政策的有關規定，國家機關、企事業單位及其他組織（以下簡稱單位）在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。

二、除本通知第一條規定情形外，根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的有關規定，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應稅所得，應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。前款所稱差價部分，是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額。

三、對職工取得的上述應稅所得，比照國家稅務總局《關于調整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》（國稅發[2005]9號）規定的全年一次性獎金的征稅辦法，計算征收個人所得稅，即先將全部所得數額除以12，按其商數并根據個人所得稅法規定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數，再根據全部所得數額、適用的稅率和速算扣除數，按照稅法規定計算征稅。

二、案例分析

[案情介紹]

2010年，A房地產公司房產滯銷，為緩解資金緊張局面，決定面向公司內部員工優惠銷售商品房一批。對于有5年以上工齡的公司員工，以正常銷售價格的60%為內部優惠價格；對于5年以下工齡的公司員工，以正常銷售價格的80%為內部優惠價格。假定該公司房產正常的銷售價格為4500元/平方米，平均建造成本為3000元/平方米。請問應該如何進行稅務處理？

[分析]

根據以上政策，該企業只要內部促銷優惠價格不低于建造成本出售商品房給職工，就不用繳納個人所得稅。比如，對于5年以下工齡的公司員工以正常銷售價格的80%為內部優惠價格是4500元×80%＝3600元，高于建造成本為3000元/平方米，就不用計算繳納個人所得稅；對于有5年以上工齡的公司員工以正常銷售價格的60%為內部優惠價格，即銷售價格為4500元×60%＝2700元，低于建造成本3000元/平方米，需要按照“工資、薪金所得”計算繳納個人所得稅。

　以每套商品房100平方米計算，銷售價款27萬元，成本30萬元，職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額為3萬元，即計稅基數為3萬元，比照一次性獎金的個人所得稅征稅辦法計算，個人所得稅為4375元，5年以上工齡職工購房款以及個人所得稅共計支出274375元，僅達到該公司正常商品房銷售價格的60.97%，盡管略低于成本價格，但是對于加強公司員工的凝聚力無疑可以起到十分有效的激勵作用。

另外，對于上述內部促銷方案來說，由于內部銷售價格偏低，主管稅務機關會根據以上營業稅、企業所得稅、土地增值稅的政策規定，核定或調整企業計稅收入分別計算營業稅、企業所得稅、土地增值稅。