一紙規(guī)范通知或?qū)⒘畋疽丫o張的中小房企資金鏈繃得更緊。

　　日前，為進(jìn)一步規(guī)范金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營行為，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、外匯局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》。一些專家表示，考慮到通過銀行同業(yè)業(yè)務(wù)這個(gè)通道，銀行體系內(nèi)的大量資金流向了房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)等領(lǐng)域，因此，此次同業(yè)業(yè)務(wù)的整肅，勢必鉗制房企資金來源。中國社會(huì)科學(xué)院研究生院客座教授苑德軍在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于資金來源渠道有限的中小房企影響面或?qū)⒏蟆?/p>

　　房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要大量的資金。據(jù)記者了解，目前房企融資的主要途徑有：商業(yè)性貸款即銀行機(jī)構(gòu)貸款，預(yù)售款——通過銷售收入支撐項(xiàng)目開發(fā)，自籌資金——股東資金、非金融機(jī)構(gòu)借款，債券市場——房企可發(fā)行企業(yè)債籌措債務(wù)性資本，以及海外融資。中國銀行(601988,股吧)國際金融研究所宏觀研究員李佩珈告訴記者，從相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房企資金20%來源于銀行貸款，40%來自個(gè)人住房按揭抵押貸款，剩余40%來源于其他途徑。

　　2011年后，多數(shù)銀行開始對(duì)房企貸款實(shí)行“名單制”管理，以限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模。不過由于此前出臺(tái)的監(jiān)管規(guī)定對(duì)非銀行金融機(jī)構(gòu)投資限制較少，于是部分銀行為了逐利和維護(hù)客戶關(guān)系，“借道”非銀行機(jī)構(gòu)，將資金投向了房地產(chǎn)等監(jiān)管限制行業(yè)。苑德軍表示，為了規(guī)避監(jiān)管，一些新的同業(yè)業(yè)務(wù)往往加入多個(gè)交易主體形成多個(gè)交易環(huán)節(jié)，且每個(gè)環(huán)節(jié)的利率均高于前一環(huán)節(jié)，導(dǎo)致融資鏈條越來越長，利率也越來越高。

　　某房企負(fù)責(zé)人曾向記者透露，在所有融資渠道中，銀行貸款的融資成本最低，而通過同業(yè)通道，借款利率就大大提高。不過該負(fù)責(zé)人仍表示可以接受。苑德軍提醒，一些無法通過正常渠道融資的企業(yè)為了生存，往往不計(jì)成本，盲目負(fù)債，其實(shí)是進(jìn)一步加大了企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年以來，為防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，多家銀行均采取更為嚴(yán)格的“名單制”管理，相當(dāng)多的中小房企被排除在外。

　　以建行為例，該行從2012年開始就出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)貸負(fù)增長的情況。2012年下半年，建行提出了全行“新增開發(fā)貸不超過300億元”的投放要求。截至2013年末，建行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達(dá)5004.28億元，占比進(jìn)一步下降至5.83%。建行首席風(fēng)險(xiǎn)官曾儉華表示，“2014年，建行將保持房地產(chǎn)開發(fā)貸最多新增300億元的要求不變，對(duì)房地產(chǎn)信貸投放的準(zhǔn)入機(jī)制依然會(huì)嚴(yán)格實(shí)行"名單制"管理。”

　　工行首席風(fēng)險(xiǎn)官魏國雄則表示，在未來房企開發(fā)貸發(fā)放方面，工行會(huì)確定一個(gè)城市的準(zhǔn)入名單和開發(fā)商的準(zhǔn)入名單。而記者從相關(guān)渠道獲悉，準(zhǔn)入名單所設(shè)“門檻”十分苛刻，從銷售金額到股東開發(fā)資質(zhì)，今年都會(huì)有更為嚴(yán)格的高標(biāo)準(zhǔn)要求。不過房企即便滿足準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大的大背景下，也不一定能獲得貸款。

　　李佩珈認(rèn)為，對(duì)于大型房企，特別是上市房企來說，能夠以其更廣泛的社會(huì)知名度，更大規(guī)模地籌集資金。除銀行貸款外，大型房企還可以通過供股、配股、發(fā)行有限股等直接融資方式籌措資金。相比較而言，自身實(shí)力較弱，且更需要外部資金支持的中小房企獲取資金的渠道則更為狹窄。在銀行貸款獲取無望的情況下，將更為倚重自籌資金中的非金融機(jī)構(gòu)借款，即目前受規(guī)范的同業(yè)業(yè)務(wù)通道，因此同業(yè)業(yè)務(wù)的波動(dòng)對(duì)其影響也比較大。

　　同時(shí)，從目前來看，中小房企的另一主要資金來源——銷售回款也遭遇挑戰(zhàn)。滯銷、銀行個(gè)人房貸收緊正加劇中小房企資金困境。近日金融監(jiān)管部門強(qiáng)調(diào)，優(yōu)先支持個(gè)人首套房房貸。一些專家認(rèn)為，這會(huì)在一定程度上緩解房企資金緊張狀況。

　　現(xiàn)實(shí)情況或許并非如此。20日，某大型銀行信貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前個(gè)人首套房房貸利率依然為在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%，只有個(gè)別優(yōu)質(zhì)客戶可享受8.5折利率優(yōu)惠政策。

　　以目前5年期以上貸款利率6.55%計(jì)算，如果打8.5折，貸款年利率為5.5675%；與此同時(shí)，5年期存款利率為4.75%，目前大部分銀行為攬存款，普遍將存款利率上浮10%即5.225%。這意味著，銀行發(fā)放貸款的利差空間僅約為34個(gè)基點(diǎn)，如再考慮人工成本，那么利潤幾乎接近為零。由此來看，銀行加強(qiáng)支持個(gè)人首套房房貸的動(dòng)力不足，中小房企憑借銷售快速回款的希望也會(huì)受到極大影響。

　　不過，一些業(yè)內(nèi)人士仍對(duì)中小房企前景持樂觀態(tài)度。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示，從前4個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為2322億元，同比名義增長16.4%，盡管增速放緩，但依然保持兩位數(shù)的增幅。結(jié)合這一數(shù)據(jù)以及各地出臺(tái)的房地產(chǎn)市場政策判斷，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)急轉(zhuǎn)直下的“大拐點(diǎn)”情況微乎其微。隨著下半年房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)，房企資金緊張情況或能得到緩解。