中國房地產商佳兆業(1638.HK: 行情)違約陰霾罩頂，而兩個月前這家公司的財務情況似乎還很不錯，投資人不得不重新思考在買進中國公司海外債券時，如何衡量政治風險。

近幾年來中國房地產公司大量涌向全球海外債券市場，因為那里的借債成本要比國內相對低廉。

根據湯森路透數據，2014年除日本和澳洲以外的亞洲企業在美元市場上發行的高收益債券中，中國或香港的上市地產公司占了61%，總計為283億美元。

但佳兆業一事表明，以現金流總和來為地產開發公司債券定價的常見模式，在中國可能已經不夠用了。

反之，他們還需要考量到政府機構意外行動的風險與日俱增，并更加認真地看待海外投資者對一家公司境內資產沒有優先求償權的問題。

這意味著在投資者觀望佳兆業事件如何發展，以及地產商已發行債券收益率大幅攀升之際，企業不得不暫時擱置新債發行事宜。

“佳兆業事件向全球投資者提出了兩個問題：在購買這些企業的境外債券時應如何考量政治風險，以及外國投資者在債權人受償優先級中處于何種位置？”一位在美企負責跨境企業債券工作的律師稱。由于此事比較敏感，該律師要求匿名。

**安靜的1月**

2014年年底時，佳兆業風波初現端倪。該公司當時表示，其在深圳處于預售階段的部分物業項目的未售單位，被中國深圳市規劃和國土資源委員會的相應地方分支機關鎖定買賣協議備案。之后，包括原主席郭英成在內的多名高管相繼辭職。上周，該公司的一筆境外債券又無法按時支付債息。

佳兆業有30天的寬限期(從1月8日開始計算)來支付債息，若屆時還無法支付，則將成為首家出現境外債券違約的中資地產商。

周二，佳兆業已發行“點心債”報價僅為面值的37%多一點，逼近記錄低位。

截至2014年12月3日，這些債券的報價為面值的100%。佳兆業8月份時還曾公布，上半年凈利勁增34%，表明公司一切都好。

佳兆業公司人士沒有回復置評要求。

它們的麻煩給中資房地產企業發債榮景畫上句號。

1月通常是發行高收益債券融資非常忙碌的一個月，無論是美元債券還是點心債市場皆是如此。

不過，銀行人士和投資者表示，目前尚未看到中資房地產企業發行高收益債券，對這些企業而言未來幾周恐怕也不好過，因投資者購買他們的債券可能會要求更高的溢價。

“12月初的時候我們就賣光了我們持有的佳兆業點心債，短期來看我們擔心房地產企業，尤其是廣東的。”駐香港的專注亞洲固定收益的基金經理人說道。

自爆出佳兆業的問題后，房地產企業在點心債和美元債券市場的融資成本便開始跳漲，交易員稱，在這個市場中幾乎沒有地產企業的債券收益率低于10%。

“受佳兆業事件影響，很多企業都停止發債。”瑞銀駐香港債券辛迪加亞洲部一主管Paul Au說道。“未來幾周的日子仍會很艱難。”