2014年樓市：機會與挑戰(zhàn)并存

文∕涂山青 

剛剛過去的2013年，樓市走過了“最嚴調控”以來的第4年，也走過暴漲和喧鬧的一年。在新高層施政元年調控政策相對中性和沉默之中，樓市再度瘋狂了一回。那么，在市場化調控思路輪廓日漸明朗的情況下，2014的樓市又將上演一部怎樣的變奏曲呢？綜合當前的經濟大背景、行業(yè)政策環(huán)境和市場狀況分析，我認為，2014年將是機會與挑戰(zhàn)并存，需要房企謹慎應對。

2014年房地產行業(yè)的機會點

2014年房地產市場調控仍將繼續(xù)，這一點毫無疑問。年底前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部部長姜偉新在部署2014年工作時明確表示，“繼續(xù)抓好房地產市場調控和監(jiān)管工作，保持調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”。

一是調控政策仍將溫和、中性。新的一年，高層對樓市下“猛藥”的可能性基本上不存在。這一判斷主要基于這樣幾點：其一，經濟增長的需要。12月份召開的中央經濟工作會議提出2014年經濟工作的核心的是堅持穩(wěn)中求進、改革創(chuàng)新。要求穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營，統(tǒng)籌穩(wěn)增長、調結構、促改革，鞏固穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢，促進經濟社會大局穩(wěn)定，為全面深化改革創(chuàng)造條件。在全球性的金融危機還未有效緩解的國際經濟大環(huán)境下，中國宏觀經濟觸底的壓力仍然巨大。為實現經濟增長目標，短期內仍然有賴于房地產這只“引擎”。2013年10月29日中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習會上，習總書記發(fā)表講話指出，“住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題”，這與以往高層更多地強調“是民生問題”似有不同。其二，符合新決策層的調控思路。2013年是新決策層施政元年。過去一年來，決策層已經逐漸清晰地釋放市場化調控的信號，逐步弱化行政杠桿，將樓市調控納入全面深化改革的大棋局中整體平穩(wěn)推進。這從2013年政策表現來看清晰可見。

二是新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推進。前不久，十八屆三中全會和中央城鎮(zhèn)化工作會議相繼召開。中央已完成新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方向、戰(zhàn)略目標、發(fā)展路徑的設計，并正在加快《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的修訂完善。雖然新城鎮(zhèn)化不等于房地產化，但城鎮(zhèn)化的發(fā)展離不開大規(guī)模城市建設和城市改造。房地產行業(yè)是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的支柱。2012年底我國城市化率為52.6%（戶籍城市化率僅35％），離80％的發(fā)達水平還有巨大的發(fā)展空間。中國至少還有十幾年的城鎮(zhèn)化進程，老百姓對房子的需求依然巨大。可以說，新城鎮(zhèn)化是今后十至十五年房地產行業(yè)發(fā)展的重要支撐力量。

三是房地產行業(yè)發(fā)展的推動力量。地方政府仍會扮演樓市的背后推手。出于發(fā)展經濟、拉升GDP的需要，以及難以擺脫的“土地財政”依賴，缺錢的地方政府仍將積極推動房地產發(fā)展。國家審計署近期發(fā)布全國政府債務審計結果，截至2013年6月底，全國各級政府負有償還責任的債務20.7萬億元，其中地方政府債務余額人民幣17.8萬億元。此前一直云遮霧罩的政府債務規(guī)模，終于有了權威數據。雖然官方一直強調債務規(guī)模可控，但肩上扛著巨額債務的地方政府，豈能按捺住賣地和收取房地產稅費的沖動？

另一方面，近期幾次重要會議傳遞的信息表明，高層對樓市調控已開始轉軌，強調市場對配置起決定作用，強調樓市調控要“分類指導”，不再“一刀切”。這意味著未來地方政府將在樓市調控中占主導地位，中央的統(tǒng)一號令將逐漸淡化，地方政府將更多地掌握樓市調控的“閥門”。因此，人們似乎有理由發(fā)問：近幾年來頭上有“約談”、“問責”之劍高懸，一些地方尚且敢于對中央的調控政策搞對沖，和稀泥，那么差別化調控之后，手握本地樓市調控主動權的地方政府，又會有怎樣的調控動力和表現呢？

（本文是應住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第1期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協(xié)會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產業(yè)培訓中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com