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2014年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

在不容樂觀的國際經(jīng)濟大環(huán)境和國內(nèi)“改革進入深水區(qū)”的攻堅階段，2014年樓市總體向好的同時，行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也不容忽視。

一是樓市這只“孫猴子”仍將被套著“緊箍咒”。雖說前文判斷2014年調(diào)控政策將溫和中性，但它畢竟總會是樓市這只孫猴子頭上的一道“緊箍咒”。可以預(yù)見，在房價仍在頑強上攻，高房價令老百姓并不滿意，在新高層所倡導(dǎo)的市場長效機制真正建立起來之前（例如土地制度、稅收制度、財政體系等），樓市調(diào)控斷無結(jié)束的可能，行政干預(yù)和市場機制混合作用將會一直持續(xù)下去。

二是繼續(xù)遭遇“錢荒”困擾。在近幾年M2不斷大幅攀升的情況下，銀行業(yè)2013年半年季和年尾兩度鬧出“錢荒”。去年三季度以來，多地商業(yè)銀行明顯收緊房貸甚至?xí)和７抠J。12月份的中央經(jīng)濟工作會議明確提出“繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，試圖為經(jīng)濟活力造血。只是房地產(chǎn)市場的貨幣“池子”早就呈溢出態(tài)勢。高層也一再喊話，強調(diào)流動性要更多地流向?qū)崢I(yè)領(lǐng)域。有經(jīng)濟學(xué)家分析說，貨幣政策一旦收緊，對房地產(chǎn)將是釜底抽薪。再放眼國際，美國QE退出將是房地產(chǎn)市場“一個很大的變量”，有行業(yè)人士如此警告。此前QE造成貨幣流動性過剩，大量熱錢涌入房地產(chǎn)市場。但去年以來市場流動性緊張持續(xù)。緊隨其后的是，美國去年第三季度的GDP增長為4.1%，發(fā)出明顯的經(jīng)濟復(fù)蘇信號，或?qū)⑽裏徨X流出中國。

三是從市場面來看，高房價和高地價增加了項目操作的難度。前年年中開始一直延續(xù)去年全年的房價過快上漲，把房價推到了一個更高的區(qū)位。加之一年多來大幅攀升的地價、市場預(yù)期以及供求關(guān)系，都會影響2014年的市場走勢。高地價大大提高了開發(fā)成本，壓縮了企業(yè)的利潤空間，也增加了產(chǎn)品定位和定價的難度。另一方面，過快上漲的房價對購房需求又會產(chǎn)生擠壓和擠出效應(yīng)。一旦遇到政策加碼，對市場預(yù)期的細微變化，理性的剛需主力客群缺乏追漲的動力，成交、銷售想要保持高位就非常困難。

四是中小房企業(yè)生存更加艱難。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十年高速發(fā)展，也經(jīng)歷了十年三輪調(diào)控，早已過了“誰來了都能分一杯羹”的草莽時代。市場集中度在提高，行業(yè)門檻越來越高。2013年已有7家大型房企跨入“千億級”，形成行業(yè)巨頭；銷售額過500億元房企達21家，百億級房企則增至71家。這些大型標(biāo)桿房企，他們的戰(zhàn)略意識、項目布局、營運水平和融資能力等高出一籌，對資源的吸引力也大大強于普通中小房企。除此之外，他們的融資能力也讓同行只能望其項背。近兩年，大型房企為建立穩(wěn)健的資金鏈，紛紛拓展融資渠道。招商、萬科、金地、萬達、綠地等努力搭建境外融資平臺，旭輝控股、新城控股等一批區(qū)域性“龍頭”掀起內(nèi)地成長型房企赴港上市的新一輪熱潮，并獲成功。另一方面，產(chǎn)銀深度融合正成為標(biāo)桿房企探索融資變革的新途徑。繼越秀集團控股香港創(chuàng)興銀行、綠地集團控股盤錦市商業(yè)銀行后，去年10月萬科宣布控股徽商銀行。大型房企騰挪于資本市場，獲得穩(wěn)健的現(xiàn)金流，進一步搶占市場先機，逐步形成贏家通吃的局面，中小型房企生存的空間將更為有限。行業(yè)加快分化、洗牌和整合就成為不可避免了。

2014，樓市將如何走過？

2013年樓市高燒之后，2014年會否退燒？其實，中國房地產(chǎn)市場從2003年起，十年歷經(jīng)過三輪宏觀調(diào)控。但實踐證明，類似“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的行政化調(diào)控手段難以有效抑制房價的瘋漲。一年來的信息表明，新決策層已充分認(rèn)識到，要走出越調(diào)越漲的怪圈，必須建立市場化手段為主，輔以政府調(diào)節(jié)的政策引導(dǎo)體系。從近期的十八屆三中全會可以預(yù)見在2014年的樓市調(diào)控中，去行政化、差異化政策將成為調(diào)控主流。在這樣的調(diào)控總方針下，可以預(yù)見，2014年各地將繼續(xù)因地制宜地對政策的執(zhí)行尺度和力度進行微調(diào)，保持市場總體上平穩(wěn)發(fā)展。房價上漲過快的一線和少數(shù)二線熱點城市將從嚴(yán)落實差別化的住房信貸、稅收政策和限購等措施，而庫存壓力較大的部分二線和三四線城市，調(diào)控的力度應(yīng)該能松則松，不會太緊。

因此，綜合各方面因素判斷，2014年樓市將在房價趨于見頂中高位盤整，放緩漲幅。下半年如若遇到不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅出臺等因素的影響，房價震蕩下行的可能性也較大，但基本上不存在大幅下跌的可能。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第1期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機構(gòu)等多家機構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com