文∕涂山青

3月底4月初，是中央規定地方“國五條”實施細則出臺的最后期限。各地細則“踩著點兒”蹣跚亮相。被新華社官方微博稱為“十年來最犀利狠招”的“國五條”及實施細則，會使房地產市場理性回歸嗎？對此，業界樂觀和悲觀的看法都有。我們姑且不下結論，深入分析一下中央和地方對待樓市和調控的態度博弈然后再作判斷。

中央和地方的政策博弈

政府因素中，中央政府和地方政府面對樓市的心態差異，無疑是影響調控效果的重要方面。先分析中央政府的心態。

一是中央政府投鼠忌器。

從中央出臺政策的文字表述，例如“保持和促進房地產市場健康穩定發展”、“遏制住房價格過快上漲”以及近兩年曾提及的“使房價回歸到合理水平”，我們可以窺見中央政府的調控目標并不像有些人想象的是要打壓房地產，而是“保”、“促”和“遏”。這符合中央政府的執政目標──發展經濟，改善民生。“保”和“促”是發展經濟的需要，“遏”是呼應社會訴求，顧及民生需要。“保”是最根本的，“遏”的前提是“保”。不管是“保”和“促”還是“遏”，都沒有要打垮房地產的意思。畢竟，打垮房地產會拖累宏觀經濟。這是房地產利益鏈上的各方誰也不愿意看到的。問題是中央政府在“保”“促”和“遏”之間如何掌握平衡，就是一個頗為棘手的事，出臺政策時投鼠忌器。十年來樓市屢調屢漲，這一輪的“史上最嚴”調控也并未讓房價實質性下降，也就不難理解了。

客觀而論，這一輪嚴厲的調控組合拳打了三年，投機投資性購房得到一定程度的遏制，房價漲幅總體上放緩。但調控的效果也僅此而已。治標的作用都有限，更遑論治本。主要靠限購、限貸和限價等行政手段阻擊房價，不可能起到治本的作用。所以樓市“給點陽光就燦爛”。

二是地方政府大打太極。

地方政府是房地產利益鏈上的重要一環。也有很多觀點直陳地方政府是高房價的重要推手。不妨看看“國五條”出臺后的地方政府表現吧：正如此前人們普遍預料的，除京、滬兩地稍嚴外，其余均大打太極，內容既粗且略（無怪“細則”被批為“粗則”），回避20%的個稅如何征收、首套房貸比例、二套房貸利率如何調整等關鍵性問題。中央再一次要求地方出臺的“限價”令再成“限漲”令（大多規定房價漲幅限制在GDP增幅或人均可支配收入增幅之內）。更絕的是南京版細則，內容甚至只有寥寥132字，被網友笑稱為“一條微博”。杭州細則更甚，全文連標點符號共35個字，民眾大呼地方細則“沒有最省，只有更省”。海南則干脆直接宣布不出臺細則。理論界有人直言，從地方細則角度看，“國五條”已成一紙空文。

難道中央揮向再一次發燒的樓市的這一“拳”，又將打到空氣里？無怪乎國務院前任總理溫家寶發出“政策不出中南海”的慨嘆。

對于最受關注的20％個稅，“國五條”細則只是要求從嚴，但是對于如何征收，什么時候征收并無明確要求。雖然國稅總局和住建部正研究20%售房個稅相關執行的技術細節，但業內人士認為短期內嚴格執行的可能性幾乎為零。因為歷史的原因，各地現有存量房信息登記不嚴、不全，統計口徑不一，可能導致稅務部門無從查實房屋原價；另外，民間普遍認為，個稅政策如果人性化執行，那么扣稅操作中還應考慮二手房賣方的裝修成本、曾經支付的銀行貸款利息以及通脹因素等。而這更可能是一個理不清的亂頭緒。

利益相關方總是想從政策本身窺探決策層的調控底線。仔細研究“國五條”及其細則，人們發現，前兩年高調提及的“房價合理回歸”這樣的用語并未出現；還有，《通知》中說的是“應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”，用詞是“應”而不是“必須”，這都給了市場相當的想象空間。

有網友就直言，無論是中央政府還是地方政府，本身都是房地產發展的既得利益者（中央政府有經濟發展和惠民生的需要，地方政府有土地財政和出政績的需要）。李克強、汪洋近期都說過改革就是拿刀“割自己的肉”之類的話。可以想見，在“GDP崇拜”下騰挪于仕途的地方官員，真正有這樣勇氣有幾個？

聯想到近幾年樓市越調越漲的歷史，以及房產稅擴容和40個城市住房信息聯網這些可為而不為的政策“難產”，人們擔心，“20％交易個稅”則是一個幾近不可為的政策。所以，在3月1日“國五條”細則出臺之后市場經過短暫恐慌期后，隨著地方細則的溫柔亮相，市場又慢慢轉向積極預期。知名金融專家郎咸平在其微博上表示，由于“國五條”引得市場房價和交易量竟然暴漲，“國五條”真正的贏家是政府，“因為不但稅收增加，由于房價暴漲，賣地又可賣個好價錢了。”看來，在土地絕對壟斷的情況下，房地產這只“孫猴子”怎么折騰也跳不出政府這個“如來佛”的“掌心”。

有媒體透露，住建部正在使用各種方式對地方落實“國五條”細則的情況進行“摸底”和“調研”，但尚未最終確定是否再向地方派出督察組。對于北京等少數大城市出臺的地方調控細則，住建部初步認為較好地落實了中央精神，而對于部分城市出臺的政策持“保留意見”。

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2013年第4期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com