政策困局待解

對一個行業、一個市場，三年時間出臺政策上百項，經濟的、行政的、法律的手段，既有限購限貸又有限價，還有“軍令狀”、督查組、約談、問責……。調控的組合拳打得眼花繚亂，但房價就是降不了。面對樓市這匹難以馴服的烈馬，中央政府真的就沒有辦法？

房價為什么降不下來？最主要的原因有：一是高地價；二是市場存在巨大需求；三是開發商追求巨額利潤。我們來看這三大原因有解還是無解。

高地價。其一，中國的國情是政府絕對壟斷土地。土地資源集于政府一家，土地出讓“招、拍、掛”，價高者得。其二，城市土地資源稀缺。城市土地用一塊就少一塊，一線城市和一些東中部城市正在瀕臨人口承載極限（例如北京、上海等等），“十八億畝耕地紅線”笈岌可危。其三，地方政府的“土地財政”依賴。地方政府每年獲得大量賣地收入的情況下，還背著巨額債務的情況下，想要地方政府放棄“土地財政”依賴，恐怕神仙也做不到。這三大因素決定了高地價似乎是一個無解的難題。

市場巨大需求。市場需求來自于：一是中國龐大的人口基數；二是中國現階段快速的城市化運動；三是中國人“有房才有家”的觀念根深蒂固；四是龐大的民間資本。這里且說說民間資本這只“沒有關進籠子的老虎”。改革開放三十多年來積累的巨大民間資本投資無門──股市“跌跌不休”，金價持續低迷，銀行理財產品和古玩藝術品投資也不保險……。面對重回“負利率”時代的通脹壓力，工薪階層幾大傳統投資理財渠道幾乎全部受阻，而十多年來房產給了人們“看得見”的保值增值的信心。至于隱身民間資本中的特權階層和腐敗份子的購房需求占有多大比重，則只有天知道。“十八大”掀起反腐風暴以來，不斷曝出擁有十幾套、二十多套、數十套乃至一百多套房的“房姐”、“房妹”、“房嬸”、“房叔”、“房祖宗”、“房神仙”們，讓盼房心切的普通百姓唏噓不已。

開發商逐利。開發商本質上是商人，商人逐利無可厚非。如果說開發商賺得了暴利，那也是中國的市場和環境給了他們賺取暴利的機會。我們搞的是社會主義市場經濟，那本質上還是市場經濟。商品房本質上還是商品。市場經濟條件下，將某個商品動用行政的手段進行限購限貸限價，本身已違反了市場經濟的規律。如果我們詛咒開發商，那么，比開發商獲利更多的地方政府呢？

所以，調控之所以陷入屢調屢漲的怪圈，中央政府與地方政府玩政策上“貓捉老鼠”游戲之所以不湊效（甚至也是與老百姓在玩貓捉老鼠游戲，例如“假離婚”），看來真的是我們的調控本身有問題。

筆者認為，解開調控難以見效的政策困局的關鍵，不是限購限貸限價，也不能指望督查、約談和問責（去年7月底中央不是再派8個督查組督查16省市的市場調控嗎，但去年下半年至今樓市照樣瘋狂、房價照樣瘋漲），必須建立能夠治本的長效機制。調控應該從以下幾個方面著手：

一是抓緊稅制改革，疏理涉及房地產的各項稅、費，推進房產稅試點。目前中國與房地產有關的稅收多達40多種，個別地方甚至上百種。通過房產稅改革，取消一些不合同收費和重復收費，改變目前眾多機構和部門爭吃房地產這塊“唐僧肉”的狀況，以減輕商品房成本，讓商品房價有讓利于民的空間；同時精減、合并涉房稅種，重點瞄準持有環節征稅，對高端房和多套房課以重稅，提高商品房的持有成本，借助稅收手段打擊購房的投機投資行為，達到既調節收入分配又調控房地產市場的目的。

二是盡可能增加市場供給。包括增加土地有效供給，加大政府保障房建設力度，做好保障房分配和運營管理，將有限的保障房資源最大可能地利用起來，達到城市中低收入者“居者有其屋”的保障功能。

三是合理引導需求。長期以來，國人“有房才有家”的觀念根深蒂固。年輕人談結婚先必談買房。2012年5月13日，西南財經大學和人民銀行共同發布的數據，中國自有住房擁有率高達89.68%。而歐洲住房擁有率不到50%，地廣人稀的加拿大不超過65%，即使以住房夢為“美國夢”之一的美國，住房擁有率也不過60%左右。政府要改變那種通過行政干預市場的簡單做法。需求宜疏不宜堵，否則就形成了“堰塞湖”，早晚垮塌下來沖擊市場。行政手段抑制需求的直接后果往往是引導了價格上漲預期，市場“按下葫蘆浮起瓢”，甚至反復出現報復性反彈的怪象。政府除了在宏觀層面創造民間資本投資和增值的渠道，住房觀念的社會引導同樣重要。在需求引導上，一些不良開發商對住房需求的火上澆油式的錯誤引導，例如“結婚不買房，就是耍流氓”、“丈母娘說了，婚房要三房”、“下班不能總回別人家”、“你可以不買房，除非擺平丈母娘”如此等等，應該譴責。當然，老百姓的住房觀念的形成，有著深刻的社會和人文因素，也與政府住房保障水平和力度有關。將老百姓的住房觀念引導到一個理性和合理方向，是一個長期的過程。需要政府、社會、媒體形成合力，共同營造一個理性、健康的住房觀念。

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2013年第4期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com