詳說房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)

朱耿洲博士表示：房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)證券化的重要手段。

房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。

而領(lǐng)匯、泓富、越秀房地產(chǎn)信托投資基金受到市場熱捧，市場價格持續(xù)大幅漲升，受此影響，國內(nèi)掀起一股巨大的REITs上市融資潮，北京、天津、大連等地的商業(yè)地產(chǎn)巨頭，紛紛將目光瞄準(zhǔn)香港、新加坡，期待再續(xù)高潮。

而隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立，房地產(chǎn)融資政策有可能放寬。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可能伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機制推出。目前，有關(guān)機構(gòu)已將房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)相關(guān)政策方案提交至主管部門。

據(jù)悉，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。而天津、上海等地2009年開始著手準(zhǔn)備REITs相關(guān)試點。

REITs作為房地產(chǎn)風(fēng)險共擔(dān)、收益共享的信托基金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，投資者擁有發(fā)行收益憑證，該基金可以匯聚民間資金進行房地產(chǎn)投資或者管理，較為規(guī)范且有穩(wěn)定利潤來源的REITs也可以上市，是一種可進可退的民間資金投資方式，其中最重要的是，房地產(chǎn)的一級開發(fā)、二級開發(fā)、保障房建設(shè)管理都可以通過REITs的方式進行，將銀行從房地產(chǎn)貸款的絞索上再解救一次。

另悉，對于涉房再融資申請的審核工作，住建部、國土資源部將采取"專項核查"的方式進行。在涉及用地和商品房的專項核查方面，其范圍劃定為在國家房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)期間，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司、非房地產(chǎn)行業(yè)上市公司通過再融資募集資金投向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)或重大資產(chǎn)重組置入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

并且，按照此前國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)上市申請、再融資、涉房資產(chǎn)注入等行為，必須以"無囤地""無囤房""無違規(guī)銷售"為前置條件。按照三部門從2009年商定的工作程序，在提交再融資申請后，"無囤地"審核和證明材料由國土資源部開具，"無囤房和違規(guī)銷售"的審核和證明材料由住建部開具。

截至目前，已有21家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定了再融資計劃，總規(guī)模超過500億元人民幣。