熊大尋談商業魔式（四）

房地產是很多高手操盤的地方，房地產投資自有其訣竅，幾十億的資金不可能一下子投入，而是2億、3億地分期投入：同時要拼預售，盡快的回籠資金。假如我是擁有上市公司的房地產企業，我怎么賺錢？房地產商業魔式的第四個例子：

第一步：母公司A與其控制的上市公司B共同出資成立房地產開發公司C，初期由上市公司承擔大部分成本及風險。在項目啟動之初，上市公司B持C的絕大部分股權；母公司A僅占小股。公司C預付土地出讓金、獲得“四證”(國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證)，成立房地產項目開發公司D。

按央行195號文件規定，預付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司C預付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔保。只需先期投入總投資額的30%，即可啟動項目，滾動發展。其中，土地出讓金占相當大的比重，一般會占到總投資額的10%-30%。

在預付土地出讓金，取得“四證”之后，公司D即可申請銀行發放貸款，用于設計規劃等項目費用，一般由公司C或上市公司提供擔保。同時，建筑施工企業進入并墊資施工費用——這往往是建筑施工企業中標的主要條件。由于上市公司對C公司絕對控股并成為資金的主要來源，因而承擔著大部分成本及風險。家族公司則在項目啟動初期充分降低了成本及風險。

第二步：回籠預售款前后，攤薄上市公司所持股權。按照原政策規定，必須在項目開發至封頂或2／3、后才能進入銷售階段，對購房者才可發放按揭貸款。但在實際運作中，往往剛剛興建甚至在規劃階段就開始預售，預售資金用于后期項目建設等，但會計上這部分收入并不能入賬。

在預售后不久，母公司A即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預售收入，即母公司A以其他資金(如銀行借款)追加投資，取得公司C的絕對控股地位，增資完后，再把預售款轉到公司A；被家族企業控制的上市公司B卻不追加投資，股權被稀釋，只能獲得投資收益。

至于預售款金額運用情況，由于上市公司已不是項目的控股股東，因此在其報表中已不必體現，公司C以后的運作不得而知。家族企業利用中報與年報間的時間差增資，巧妙地隱藏了現金運用情況。

第三步：項目竣工，家族企業享有大部分收益。項目竣工后，公司C以項目總投資額30%的投入，獲得總銷售額30%的毛利或者18%的凈利潤。按照對公司C的股權比例進行利潤分成，母公司A獲得大部分利潤，上市公司B承擔了初期高成本及風險，最終卻僅獲得小部分利潤。

由此可以看到，母公司“控制性股東”將風險轉嫁到置于金字塔下層的上市公司B，上市公司B的資產則被“控制性股東”運送到金字塔的上層。如果控制性股東對合資公司C的現金流權越低，就越有動力向上運送資產。央行房地產新政策的出臺已給房地產行業帶來深刻影響，越來越多的家族企業將通過買殼上市，尋求在資本市場融資。

以上就是母公司如何把握房地產項目的節奏，運用資金并不斷擴大對項目公司的持股權，令自己獲得最大收益的方法。