宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與新時(shí)期城市房地產(chǎn)投資研判

王傳寶

教授

培訓(xùn)目標(biāo)：正確判斷和看待當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，深刻理解新時(shí)期城市房地產(chǎn)投資的邏輯和機(jī)會(huì)，進(jìn)而判斷房地產(chǎn)企業(yè)如何抉擇。講座“有趣、有理、有料、有用”，圖文并茂，學(xué)員可以直觀感受經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和新時(shí)期城市房地產(chǎn)投資的邏輯和機(jī)會(huì)。理論與實(shí)際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進(jìn)而知道未來(lái)的必然，與業(yè)務(wù)實(shí)踐結(jié)合起來(lái)加以分析和運(yùn)用，更好地助推工作。

課程時(shí)長(zhǎng)：0.5-2天。可根據(jù)客戶要求調(diào)整課綱

以題目為中心設(shè)計(jì)課程內(nèi)容，課綱邏輯脈絡(luò)清晰，羅列聽(tīng)眾最感興趣的內(nèi)容，用邏輯主線將“珍珠”串起來(lái)，提供“自助餐式菜單”，可根據(jù)客戶培訓(xùn)需要和時(shí)間要求，調(diào)整課綱。

本課程四個(gè)模塊：

第一模塊 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題解讀

第二模塊 新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

第三模塊 城市房地產(chǎn)投資研判

第四模塊 重慶城市房地產(chǎn)投資研判

課程提綱

第一模塊 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題解讀

一、世界經(jīng)濟(jì)新平庸與世界經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)

1、世界經(jīng)濟(jì)新平庸

——世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇格局預(yù)測(cè)

——隨時(shí)可能發(fā)生的新金融危機(jī)

2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命

——全球長(zhǎng)波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

3、雪上加霜：新冠疫情對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響

4、世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“三低兩高”，貨幣極大寬松

5、特朗普的“亂拳”與拜登的新變化

6、“灰犀牛”與全球大變局初顯

——警惕“灰犀牛”式大概率危機(jī)的到來(lái)

——全球大變局初顯

7、中美貿(mào)易戰(zhàn)及其對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響

二、中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展與未來(lái)走向

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給

2、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定要素

3、需求三架馬車分析

（1）消費(fèi)

（2）投資

（3）出口

4、供給側(cè)分析

（1）人口問(wèn)題：未富先老

（2）資源環(huán)境問(wèn)題

（3）科技創(chuàng)新問(wèn)題：對(duì)創(chuàng)新的重要性怎么強(qiáng)調(diào)都不過(guò)分

5、防止陷入“中等收入國(guó)家陷阱”

6、從十四五規(guī)劃看中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展與中國(guó)未來(lái)深刻變革

7、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大動(dòng)力來(lái)源

——城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成

——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)

8、近年中國(guó)出現(xiàn)的幾個(gè)重要拐點(diǎn)

9、中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“四大分化”

10、對(duì)我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本判斷

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下實(shí)體經(jīng)濟(jì)、匯率、房產(chǎn)、股市等經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題

1、什么是新常態(tài)？

2、如何判斷經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)

3、實(shí)體經(jīng)濟(jì)分析

——當(dāng)前企業(yè)面臨六大問(wèn)題

——當(dāng)前企業(yè)面臨的五大危機(jī)

——企業(yè)倒閉潮的四種推動(dòng)力量

——全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)

——中國(guó)企業(yè)外遷主要影響因素分析：中美經(jīng)貿(mào)摩擦、疫情、人民幣升值

4、房地產(chǎn)、匯率、股市等熱點(diǎn)問(wèn)題

——房地產(chǎn)虛火

——迷失的房?jī)r(jià)：高房?jī)r(jià)殺滅創(chuàng)富夢(mèng)想（日本的自殺森林）

——人民幣匯率

——詭譎的匯率：蒙代爾不可能三角

——生病的股市：個(gè)人理性與集體非理性

5、順勢(shì)而為：從美林時(shí)鐘圖看如何投資理財(cái)

——美林時(shí)鐘圖

——順勢(shì)而為：做慈悲的和尚

——標(biāo)準(zhǔn)普爾家庭資產(chǎn)象限圖

6、長(zhǎng)線思維

7、可以受益一生的8種投資

8、人脈就是錢脈

——馬云是善于組建關(guān)系圈的人

——做一個(gè)善于組建關(guān)系圈的人

四、疫情影響下當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與2021年經(jīng)濟(jì)前景預(yù)判

1、客觀判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

2、克強(qiáng)指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖

3、PMI指數(shù)解讀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

4、從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂

5、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)：“六穩(wěn)”和“六保”

6、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)解讀：GDP、就業(yè)、消費(fèi)、投資、外貿(mào)、基建、房地產(chǎn)、資本市場(chǎng)等

7、謹(jǐn)防金融風(fēng)險(xiǎn)

8、中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議精神解讀

9、《政府工作報(bào)告》與兩會(huì)精神解讀

10、2021年經(jīng)濟(jì)前景預(yù)判

——疫情的短期影響與長(zhǎng)期影響（如果世界疫情繼續(xù)蔓延，結(jié)果將更加復(fù)雜）

五、債務(wù)危機(jī)與金融風(fēng)險(xiǎn)

1、全球債務(wù)飆升

2、全球貨幣寬松

3、牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線

4、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延

5、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

6、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

7、部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅

8、疫情提高商業(yè)銀行不良貸款比利率

9、郭樹(shù)清：疫情加劇商業(yè)銀行資產(chǎn)劣變的速度，房地產(chǎn)泡沫是最大的灰犀牛

10、謹(jǐn)防“明斯基時(shí)刻”到來(lái)

第二模塊 新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

一、新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)/企業(yè)的短期影響

（一）需求：購(gòu)房

1、疫情對(duì)老百姓收入預(yù)期有影響：負(fù)面拖累

2、疫情增加了老百姓的購(gòu)房欲望：正面影響

3、通脹預(yù)期下，購(gòu)房更容易保值：正面影響

4、由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)

（二）供給：房地產(chǎn)供應(yīng)

1、地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

2、各地?fù)審?qiáng)人大戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

3、“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

二、5G對(duì)房地產(chǎn)業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對(duì)

1、5G時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨

2、5G的重點(diǎn)行業(yè)應(yīng)用領(lǐng)域

——智慧交通、醫(yī)療健康、城市管理、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智慧環(huán)保、智慧旅游、智慧金融、文體娛樂(lè)、智能電網(wǎng)、公共安全、智慧農(nóng)業(yè)、智慧家庭、倉(cāng)儲(chǔ)物流……

3、5G對(duì)房地產(chǎn)最大的影響是智能家居，智能小區(qū)。新基建會(huì)爭(zhēng)奪老基建的資源。

三、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對(duì)

1、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的背景

2、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的成因

3、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的主要領(lǐng)域

4、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的近期影響

5、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的前景展望

6、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對(duì)我國(guó)的影響與應(yīng)對(duì)

7、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對(duì)

四、新時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)發(fā)展

1、中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的前景是光明的

2、19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向：加大改革開(kāi)放

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財(cái)政壓力

——百姓財(cái)富保值

4、房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？

——2017.5.12，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)

——論經(jīng)濟(jì)體量，中國(guó)和美國(guó)最為相像；論土地制度，中國(guó)又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國(guó)向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房?jī)r(jià)的問(wèn)題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融

5、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

6、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

——政府土地供給是放松還是收緊？

——政府將不再是居住用地唯一供應(yīng)者、農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”

——（2018.1）全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議：推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度

——2020年3月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，明確了省級(jí)政府更大的用地自主權(quán)。《決定》稱，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。《決定》還規(guī)定，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年，具體實(shí)施方案由試點(diǎn)省份人民政府制訂并報(bào)自然資源部備案。

五、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型

1、認(rèn)清世界經(jīng)濟(jì)大勢(shì)

2、把握我國(guó)“十四五”時(shí)期及中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

3、把握房住不炒的大方向下產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：機(jī)遇與挑戰(zhàn)

4、堅(jiān)持主業(yè)：轉(zhuǎn)型不是轉(zhuǎn)行

5、把握5G新基建、數(shù)字經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，認(rèn)清本行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，積極研判新的投資機(jī)會(huì)

6、處理好取與舍、大與強(qiáng)、特與優(yōu)、新與舊、進(jìn)與退等幾組關(guān)系

7、基業(yè)長(zhǎng)青：做百年企業(yè)，堅(jiān)持與創(chuàng)新并重

8、精準(zhǔn)識(shí)變、科學(xué)應(yīng)變、主動(dòng)求變

9、轉(zhuǎn)“危”為“機(jī)”：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)抗疫情寒冬的“四部曲”（“四步曲”）

10、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例

——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬(wàn)科等

——案例：全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析

——案例：恒大成功密碼解析

六、房地產(chǎn)行業(yè)新變化與新發(fā)展

1、精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢(shì)

3、房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高

4、正確識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)控

第三模塊 城市房地產(chǎn)投資研判

一、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場(chǎng)配合

1、工業(yè)化加速提高居民收入，促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城

2、城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

二、發(fā)現(xiàn)商機(jī)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市群發(fā)展研判

1、我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)分布

——我國(guó)經(jīng)濟(jì)梯度發(fā)展

——我國(guó)經(jīng)濟(jì)四大板塊

——我國(guó)各省人均收入與人均壽命

——從東西差距到南北差距

2、我國(guó)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營(yíng)商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

3、我國(guó)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力與投資機(jī)會(huì)

——我國(guó)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向

——全國(guó)首家經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換示范區(qū)：山東怎么了

——彎道超車：貴州發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)

——未雨綢繆：浙江數(shù)字經(jīng)濟(jì)一號(hào)工程

4、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化

——粵港澳大灣區(qū)建設(shè)

——長(zhǎng)三角高質(zhì)量發(fā)展

——京津冀一體化發(fā)展

——成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈

——15個(gè)中心城市：四個(gè)全球中心城市（北上廣深），11個(gè)國(guó)家中心城市

5、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開(kāi)與多點(diǎn)開(kāi)花

——我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局

——我國(guó)主要發(fā)展軸

——我國(guó)主要城市群

6、城市化加速與新城開(kāi)發(fā)建設(shè)

——高鐵與高鐵新城

——產(chǎn)業(yè)新城打造：產(chǎn)城人融合

7、改革開(kāi)放的前沿陣地

——19家國(guó)家新區(qū)

——18家自貿(mào)區(qū)

——“一帶一路”樞紐城市和支點(diǎn)城市

8、中美貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響和應(yīng)對(duì)

——中美貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)的原因

——從特朗普自傳《做交易的藝術(shù)》看中美貿(mào)易戰(zhàn)的膠著

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的進(jìn)程

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的現(xiàn)實(shí)和可能影響

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的三種可能結(jié)果

——初期，沿海和外向型經(jīng)濟(jì)省份受影響大

——最終影響到全國(guó)各個(gè)省份

——未雨綢繆，化解風(fēng)險(xiǎn)

——主動(dòng)出擊，轉(zhuǎn)型升級(jí)

9、全國(guó)各區(qū)域城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——一、二、三線城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——各主要城市群房地產(chǎn)投資潛力研判

——成渝地區(qū)城市房地產(chǎn)投資潛力研判

三、房地產(chǎn)與土地財(cái)政

1、房地產(chǎn)健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要性：房地產(chǎn)拉動(dòng)一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)

2、地方財(cái)政對(duì)土地財(cái)政的依賴度分析

3、正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位

——不可廢棄

——不可過(guò)度依賴

——房住不炒

——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

四、限貸+限購(gòu)+土地集中出讓：最新房地產(chǎn)金融政策解讀

1、三道紅線

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對(duì)房企資金“三道紅線”管控

2、房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對(duì)銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購(gòu)政策升級(jí)，對(duì)政策“打補(bǔ)丁”

3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對(duì)狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡(jiǎn)稱“23號(hào)文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號(hào)文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購(gòu)房尾款類項(xiàng)目除外

4、房貸集中度管理新政

——2021年1月9日 中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過(guò)三次

——與22城GDP接近的城市，會(huì)成為房企拿地的潛在目標(biāo)

五、迷霧重重：通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策的拉鋸

1、房地產(chǎn)政策影響

——限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商，中國(guó)樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”

——中央不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”

——中央文件刪除“因城施策”

2、短期金融開(kāi)始放松

——貨幣發(fā)行增速加快，國(guó)家實(shí)行積極貨幣政策

——部分支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過(guò)各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場(chǎng)

——地方財(cái)力吃緊，各地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大放行

——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對(duì)值遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本

3、通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的拉鋸

——通脹預(yù)期下，購(gòu)房更容易保值：正面影響

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)

——地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

——各地?fù)審?qiáng)人大戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

4、面對(duì)政策變化，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)

——每次限購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)受到影響

——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)

——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高

——“三條紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金

——房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式

——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業(yè)管理創(chuàng)新

第四模塊 重慶城市房地產(chǎn)投資研判

一、重慶發(fā)展?jié)摿Ψ治?

1、區(qū)位交通條件

2、政策條件

3、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

4、發(fā)展?jié)摿?

5、科技創(chuàng)新

6、人才人口

7、資金資源

8、綠色發(fā)展

二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ治觯褐貞c短期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與“十四五”時(shí)期重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展

1、重慶短期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

——供需現(xiàn)狀研究

——重慶地區(qū)短期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

——要具體研究：城鎮(zhèn)化，人口（購(gòu)買力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)預(yù)期等

——要研究：金融是否寬松，特別是房貸利率；土地的供應(yīng)（擠牙膏）；房地產(chǎn)調(diào)控政策（預(yù)售備案價(jià)格，控制房?jī)r(jià)；土地拍賣控制房?jī)r(jià)）

——要研究：土地資源的稀缺性、城市發(fā)展進(jìn)程的加快、人口的流入、開(kāi)發(fā)成本不斷上升，推動(dòng)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲

——保值增值、改善需求、剛需等等，都預(yù)示著重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比較平穩(wěn)。但能否健康發(fā)展，要看具體演化。

2、“十四五”時(shí)期重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期將平穩(wěn)發(fā)展

3、重慶新型城鎮(zhèn)化發(fā)展走在全國(guó)前列

4、人口持續(xù)流入地區(qū)和人口流出地區(qū)分化

5、長(zhǎng)期看，重慶市內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)區(qū)域分化

6、長(zhǎng)期看，重慶市內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)企業(yè)分化

——大型房地產(chǎn)企業(yè)

——中型房地產(chǎn)企業(yè)

——小型房地產(chǎn)企業(yè)

三、重慶各區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ治?

1、重慶下轄區(qū)縣簡(jiǎn)要分析

——轄26個(gè)區(qū)、8個(gè)縣、4個(gè)自治縣

——地圖地形分析

——經(jīng)濟(jì)、人口分析

——房地產(chǎn)概況

2、重慶五大功能區(qū)域

——重慶五大功能區(qū)域的發(fā)展定位各有側(cè)重、各有特色

——為了推動(dòng)重慶大都市區(qū)的發(fā)展和建設(shè)，重慶將“一圈”細(xì)化、深化為都市功能核心區(qū)、都市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)，以此拓展空間格局，在更大的空間格局和區(qū)域范圍內(nèi)優(yōu)化資源配置。

——為正確處理加快發(fā)展和保護(hù)生態(tài)的關(guān)系，重慶在“兩翼”地區(qū)劃分出渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)與渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)。

3、重慶五大功能區(qū)域內(nèi)各區(qū)縣房地產(chǎn)投資潛力分析

——研究重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

——重慶和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)一致。但有自己的特點(diǎn)。

——各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來(lái)臨

——重慶在全國(guó)是優(yōu)等生

——人口流入，房?jī)r(jià)上升

——購(gòu)買力

——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房?jī)r(jià)高，負(fù)擔(dān)得起高房?jī)r(jià)）

——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來(lái)看規(guī)劃）

——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……

——學(xué)區(qū)房政策

——房地產(chǎn)調(diào)控政策

4、重慶各區(qū)縣短期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

——人口（就業(yè)、購(gòu)買力）：人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走

——重慶的各個(gè)區(qū)域情況不同

——都市功能核心區(qū)、都市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

——渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)與渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

——主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

——近主城區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)研究：房?jī)r(jià)空間傳導(dǎo)機(jī)制、區(qū)域房?jī)r(jià)相互作用機(jī)理（靠近上海）

——資陽(yáng)、遂寧、永川等成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈“中間城市”房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)部，

“抓兩頭帶中間”。一頭是重慶，一頭是背靠四川的成都，兩個(gè)城市協(xié)同發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。）

——外圍區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

5、重慶各區(qū)縣長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

——城鎮(zhèn)化，人口（就業(yè)、購(gòu)買力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)預(yù)期等

——金融是否寬松；土地的供應(yīng)（擠牙膏）；房地產(chǎn)調(diào)控政策

——土地資源的稀缺性、城市發(fā)展進(jìn)程的加快、人口的流入、開(kāi)發(fā)成本不斷上升，推動(dòng)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲

——保值增值、改善需求、剛需等等

四、通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策“拉鋸戰(zhàn)”背景下房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)研判重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、要具體研究：城鎮(zhèn)化，人口（就業(yè)、購(gòu)買力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)預(yù)期等

2、政府土地供給研究

——土地資源的稀缺性

3、城市發(fā)展進(jìn)程的加快、人口的流入、開(kāi)發(fā)成本不斷上升，推動(dòng)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲

4、潛在購(gòu)房者住房需求研判：剛需、改善和投資人群

——保值增值、改善需求、剛需等等，都預(yù)示著重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比較平穩(wěn)。但能否健康發(fā)展，要看具體如何演化。

5、政府限購(gòu)政策研究

6、房地產(chǎn)企業(yè)要研判：資金、拿地、建設(shè)、營(yíng)銷

7、要研究：金融是否寬松，特別是房貸利率；土地的供應(yīng)（擠牙膏）；房地產(chǎn)調(diào)控政策

8、通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策的“拉鋸戰(zhàn)”

五、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈對(duì)重慶房地產(chǎn)行業(yè)的新機(jī)遇：成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈為重慶區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)提供助力

1、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈給重慶騰飛插上翅膀

2、提供川渝兩地交通便利

——川渝將攜手打通多條高速斷頭路。讓川渝兩地間交通出行越來(lái)越便捷，2020年3月26日，瀘州至永川高速公路四川段開(kāi)建。為推進(jìn)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，四川省將開(kāi)工建設(shè)多個(gè)高速公路項(xiàng)目，其中包括南充至潼南四川段、內(nèi)江至大足四川段以及開(kāi)江至梁平四川段等，意味著川渝兩地間多條高速公路瓶頸將被打通。

——合川至安岳高速公路重慶段、渝廣（廣安）高速支線重慶段建成通車。銅梁至安岳重慶段、江津至瀘州北線重慶段等高速公路也有望開(kāi)建。重慶正在積極開(kāi)展萬(wàn)州至達(dá)州、大竹至墊江等省際高速公路前期工作。

3、打造高品質(zhì)生活宜居地，促進(jìn)人口及各類生產(chǎn)要素流入

——相互協(xié)作、共同實(shí)施，唱好“雙城記”

——促進(jìn)成渝地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口及各類生產(chǎn)要素合理流動(dòng)和高效集聚，打造高品質(zhì)生活宜居地

4、成渝聯(lián)動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不再局限于西部地區(qū)，而將上升至全國(guó)

5、在成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈機(jī)遇下，房地產(chǎn)建筑業(yè)、零售貿(mào)易業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)交運(yùn)、科技行業(yè)等均將受益于基建增長(zhǎng)、區(qū)域間人口及生產(chǎn)要素流動(dòng)、政策支持、創(chuàng)新動(dòng)能共享等紅利，成為具有潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

6、對(duì)重慶房地產(chǎn)建筑業(yè)的影響

——將帶動(dòng)新一輪的城市群基建升級(jí)

——交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市協(xié)同發(fā)展繞不開(kāi)的必要條件

——城市群建設(shè)實(shí)際是以兩個(gè)中心城市輻射整個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，對(duì)資陽(yáng)、遂寧、永川等“中間城市”有巨大的帶動(dòng)作用。

——就業(yè)機(jī)會(huì)增加，人口流入，購(gòu)買力提高，利好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

——城市基建和規(guī)模有望提質(zhì)提能，給房地產(chǎn)建筑行業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇和利好。

——利好寫(xiě)字樓行業(yè)。得益于成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)具全國(guó)影響力的科技創(chuàng)新中心的目標(biāo)，未來(lái)兩地新舊動(dòng)能間將加速實(shí)現(xiàn)“智能”轉(zhuǎn)化、形成“西部硅谷”，繼而為寫(xiě)字樓需求端培育內(nèi)生動(dòng)力。