引之(全程穿插一個項目案例Excel學員帶電腦練習)

第一章 新經(jīng)濟環(huán)境下f地產(chǎn)開發(fā)項目稅負與利潤的測算思路

一、項目稅負與利潤測算的目的：驗證市場、操作與財務嗎？

二、低利潤項目開發(fā)商最關心的是利潤預期&資金平衡嗎？

三、如何評判利潤指標是否可行：指標是否可以優(yōu)化？

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目稅負與利潤測算的四大步驟

第一步、整理用地指標（地塊分類&是否出讓分類）

第二步、根據(jù)規(guī)劃設計方..........：產(chǎn)品類型指標&車位

第三步、確定建安成本指標

第四步、確定經(jīng)..............市基礎設施建設費）

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目稅負的具體測算實務與案例表格演練

第一節(jié) 房開企業(yè)在土地獲取階段的稅制與稅務測算

一、以招掛拍的方式取得的土地

二、以接受投資方式取得土地

三、以收購股權的方式取得土地

四、為取得土地而支付的紅線外支出等各稅負影響

第二節(jié) 房地產(chǎn)項目............與風險控制

一、立項與規(guī)劃以及設計等環(huán)節(jié)稅務測算與優(yōu)化

二、產(chǎn)品開發(fā)類型如何進行選擇的稅務測算與優(yōu)化

三、采取合作建房的.............與優(yōu)化

第三節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設階段納稅籌劃與風險控制

一、地上、地下、景觀及裝修裝飾等等建造工程相關的稅務處理

二、開發(fā)項目借款費用的相關稅務處理

三、項目的工.........處理

四、售樓部及類似資產(chǎn)的稅務處理

第四節(jié) 房地產(chǎn)銷售階段的稅務處理與納稅籌劃風險

一、銷售采用“..............納稅籌劃風險

二、“以老帶新”的銷售模式稅務處理與納稅籌劃風險

三、“抵券銷售”的銷售模式稅務處理與納稅籌劃風險

四、“包銷”和“代銷”的銷售模式稅務處理與納稅籌劃風險

五、“假按揭”與“零首付”的銷售模式稅務處理與納稅籌劃風險

六、“還本銷售”...........稅籌劃風險

七、、“售后回租”的銷售模式稅務處理與納稅籌劃風險

八、“售后回購”的銷售模式稅務處理與納稅籌劃風險

九、“低價出售與..............處理與納稅籌劃風險

十、“產(chǎn)權式酒店”銷售與經(jīng)營稅務處理與納稅籌劃風險

十一、房地產(chǎn)企業(yè)收取價外費用的處理稅務處理與納稅籌劃風險

十二、不同客戶與不................理與納稅籌劃風險

十三、以房產(chǎn)抵工程后銷售的按揭處理稅務處理與納稅籌劃風險

十四、銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的費用處理稅務處理與納稅籌劃風險

第五節(jié) 房地產(chǎn)清...........稅籌劃風險

一、房地產(chǎn)行業(yè)完工標準規(guī)定與處理

二、各稅種對收入確認的原則有哪些差異

三、在交房前后支付.............納稅籌劃風險

四、項目竣工清算時土地增值稅收入金額如何確定的

五、清算后再轉讓房地產(chǎn)確定成本是否涉及“二次清算”

第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項..........實務與案例表格演練

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本測算

一、土地出讓金

二、土地出讓金補交

三、土地征用及拆遷安置補償費

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程成本測算

一、前期工程費主要內(nèi)容&計算方法

二、建筑安裝工程費主要內(nèi)容&計算方法

三、基礎設施建設費主要內(nèi)容&計算方法

四、公共配套...........&計算方法

五、其他間接費用主要內(nèi)容&計算方法

六、管理費用主要內(nèi)容&計算方法

七、銷售費用主要內(nèi)容&計算方法

八、財務費用主要內(nèi)容&計算方法

第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益與收益率的測算

一、收入主要內(nèi)容&計算方法&舉例

二、凈利潤計算方法（銷售收入&租金收入）

三、項目的毛利潤率&實際凈利潤率

四、財務內(nèi)部收益...........計算  

五、利潤的敏感性分析的釋義&計算

六、（自持物業(yè)的）盈虧平衡（臨界點）的計算

課堂綜合電腦練習：某項目測算與財務指標及動態(tài)管理的20個Excel表格操作

1、項目總體規(guī)劃及經(jīng)濟技術指標 輸入表

2、項目總體規(guī)劃及經(jīng)濟技術指標 輸出表  

3、項目投資金額 明細輸入表（細）

4、項目投資金額 明細輸出表（細）

5、項目投資金額 匯總輸出表

6、項目融資成本  輸入表

7、項目融資成本  輸出表

8、項目投資資金支付計劃  時間輸入表

9、項目投資資金支付計劃  時間輸出表

10、項目成本費用  明細輸出表

11、項目成本費用  匯總輸出表

12、土地增值稅 自動計算表

13、銷售型物業(yè) 單價數(shù)據(jù)輸入表

14、銷售物業(yè) 收入金額 輸出表

15、物業(yè)銷售收入  時間計劃與收入比例輸入表

16、物業(yè)銷售收入  時間與收入輸出表

17、項目資金平衡計劃與資金回正時間 輸出表

18、項目稅務與稅負數(shù)據(jù) 輸出與分析表

19、項目收益指標分析與評價 輸出與分析表

20、項目利潤的敏感性 輸出與分析表

總結：某某地產(chǎn)某某項目稅負測算與利潤測算的指標及其糾偏