近期李克強總理在國外發聲力挺房地產的論述，瞬間點燃國內探索樓市發展前景的熱情。
樂觀情緒其來自有
總理1月21日在達沃斯論壇上直指：中國實現現代化必然伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長期的，而房地產在一定時間內出現調整，這是正常的。并明白提示 “中國政府希望房地產市場能夠長期平穩健康發展。目前在城市棚戶區里居住的約有1億人左右，還有很多人住在城鄉危房里，我們將加大這方面的投資力度” ……云云。


最先反應的是人民日報發文稱，樓市不會崩盤，房價已經接近底部，下降減緩。無獨有偶，央行行長周小川也表示，“如果房地產市場出現大幅波動，央行可以出臺一些結構性措施，如：調節貸款與房屋價值比率等”。住建部部長陳政高甚至提出：房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要，住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見。


一時之間，房地產有望走出低谷的樂觀判斷，開始充斥坊間。但實情會是如此嗎？我看未必。


地王要獲利需漫長等待


細細思索總理的觀點，似有玄機與可探究之處。首先城鎮化是否與房地產剛性需求“無縫對接”？值得疑慮。因為這樣的現象只發生在進城人口普遍性、可接受或有能力承擔其房價才會發生，而當前狀態顯非如此(不包括一線城市)。若要達成城鎮化與購房需求的“剛性匹配”，取決于開發商是否愿意“降價求售”？甚至面對一旦降價求售超越成本時，開發商是“斷頭路跑還是斷尾求生”的艱難抉擇。


事實上并非在建樓盤才有此困擾，許多地王至今未開發，等待的不就是足以符合成本、創造利潤的房價？惟現況看來，有些等待將是漫長乃至難以期待的。


至于危棚簡戶的拆除，確實可為市場帶來真實的自住需求，問題是經過十余年的大拆大建，尚待拆除的區域要嘛是面積太小無商業開發價值，要嘛是住戶們有“千年等一回，不宰你宰誰”的期待暴富心態，個個張牙舞爪，開價向天看齊，且一家戶口塞進十余人純屬稀松平常，在這種情況下，動拆遷非但無利可圖，根本是連賠本都算不過來的買賣。


購房需求正快速萎縮


更加值得憂慮的是，中國主力購房人口數量將從2018年起開始大幅減少，25～49歲年齡段的數量由2016年的5.68億的峰值，在2020年下降至5.43億，2050年將至5億以下，而2010年這一數字為5.47億人。加之2003～2013之房地產“黃金十年”所透支的，不完全是購買力，也包括提前消費（如：為10歲的兒子買婚房……），而未來勢必逐步鋪開的房產稅亦如“達摩克利斯之劍”，讓人不敢掉以輕心，更遑論因反貪腐所導致的“需求變身為供應”——貪官及二奶、眷屬原本是購房大軍的主力成員，現在與未來非但不會再買房，更急切的需求恐怕是出脫房產、套現逃亡。


凡此種種“內憂外患”，使樓市陷入前所未有之困境。這正是2014年房地產市場普遍降溫的真實因素。全國房地產開發投資和房屋施工面積增速、房企土地購置面積和商品房銷售面積均比上年下降，商品房待售面積比2013年末增加12874萬平方米，2014年12月份，“國房景氣指數”為93.93，比上月回落0.37點。開發商不得不面對毛利潤下降、競爭壓力大、庫存壓力大等諸多問題。


樓市邁入求新求變大時代


事實上，自去年（2014年）6月中央到地方先以政策松綁（解除限購、限貸……）為開端，眼見效果不彰，于去年底至今年初再以降息、稅收減免、購房補貼等“過激”手段救市的原因。其中浙江省紹興的“微刺激”主要以購房稅收補貼為主，而廈門和四川省則集中在清理樓市的行政干預、全面取消限購。


在我看來，由于購房需求的陡降是國內外因素跨界、混搭的結果，因此各種救急措施最多只能達到避免惡性崩盤全面發生的可能性，但不會也不可能促成樓市回復至可持續繁榮的狀態，房企要有“打持久戰”、求新求變的心理與實質準備，這其中勢必包括互聯網及其衍生商機的運用，如：P2P、籌眾、REITs、大數據……等。