截止1月19日，滬深兩市共計36家上市房企公布了2014年年報業績預告，其中兩成房企預告凈利潤虧損，5成房企凈利潤同比下滑。


“作帳行情”掩蓋了2014頹勢


特別引起外界關注的是，七家業績虧損的房企，有六家屬首虧，額度最高者系陽光股份，虧損5.4~5.9億元，降幅達令人咋舌的380~460%！


看似業績不理想，唯仔細探究就可發現，36家合計銷售金額相較2013年竟仍然是成長的，這說明了兩種可能的狀態，其一是2014年實際上并沒有那么糟，中央是中了開發商的哀兵之計，才會自9月30日起連續以放開限貸、降息、降低公積金申貸門檻……等一系列非常手段救市。其二是甫公布的業績預告其實是“做賬行情”，部分成果是2013年11、12月“非理性繁榮”時期的“存糧”平移的結果。畢竟，降價求售、救市措施奏效等因素，都不足使頹廢的2014年業績長紅。


2015房企“關張”年


至于樓市前景，我曾經在2014年12月做出過終極判斷：2015年房企倒閉年！結果遭致部分開發商的“不恥”與叫罵聲，我倒覺得在這個敏感而關鍵時刻，與其亂噴口水、嗤之以鼻，不如好好思索應變之道，否則不知何時突遭“黑天鵝事件”（這在今年是大概率事件），真有滅頂之虞！


也有人勸我，“倒閉”用詞過重，不免引發有些正處在“焦頭爛額”狀態的房企反感！這點我倒同意，在此特將之修正為“關張”。“關張”意涵也有二，首先是各種原因（主要是資金鏈斷裂），或被迫結束營業或遭并購重組，更慘的是惡性倒閉落跑。其次系鑒于開發商難為，從而調整經營項目、改行轉型，不再從事房地產開發與興建業務（也可以稱之為：良性倒閉）。


具代表性案例是2014年打響降價第一槍的杭州所在的浙江省，其指標性上市房企萬好萬家、浙江車日雙雙加速多元化戰略，于去年（2014年）下半年正式退出房地產行業。其中浙江車日（1997年上市）在保留東方燈具市場運營基礎上，增加農產品批發市場運營及相關配套業務，萬好萬家（2007年上市）則轉戰影視傳媒領域。


房地產可持續動力是經濟


也有人對我做出“2015審慎悲觀”的判斷依據，表示好奇與質疑。其實主因不在于新增庫存不斷累加，而去化速度過于緩慢，也并非對中央與地方救市方案缺乏十足信心，更關鍵的原因是中國高速增長的經濟發展顯然已進入高原期，2014年GDP增速7.4%，是1990年以來新低，而2013年之所以還能維持7.7%，相當比例與程度上，是因為房地產的超常規繁榮所貢獻，現在樓市已自身難保，說明2015年GDP增速會在7%~7.2%之內徘徊，加之國際經濟、金融形勢險峻，如：盧布與歐元重貶、油價連番跌價、歐盟啟動QE……等，均使中國經濟前景難以樂觀。雖說房地產的確是火車頭行業，在行進時能帶動50種以上的行業共同發展，但火車前行需要動力，而燃料是經濟……。


房企應變各出奇謀


因此，展望剛剛到來的2015，我研判開發商整體走向大致為以下五點。首先是部分房企將面對“保命”與“保本”的關鍵選擇，但怕的是降價也不一定賣得動。然后是部分房企開始認真思考轉型，可惜通常狀況是“死的更快”，因為專精的都搞不好，還妄想改行、跨界？
部分房企鑒于形勢緊張，于是強力收縮業務，盡速去庫存，甚至忍痛割愛、賣地，以避免資金鏈斷裂。部分“不信邪”的房企逆勢操作，大肆買地、趁機擴張，唯“撿到皮夾子”的機率偏小，堪稱：火中取栗！


部分房企則嚴肅面對“三品到位”的重要性--重視工程品質、強化設計品味（尤其是互聯網運用）、著重售后服務的品德形象塑造。這方面成立已達21年的景瑞地產，堪稱是其中著力甚深的房企之一。