每個人得到的信息都是片面的，怎樣獲得前瞻性的信息？跟高手的交流和學習很重要。此外，必須到一線去感知趨勢的變化，去判斷消費者為什么購買或觀望。雖然房地產基金并不需要到銷售的一線去，但我愿意在這方面花一些精力。

另外，不要偏信數據。房地產行業的數據是很全面的，但光靠數據來判斷未來則很危險。投資本身就是非理性的。2008年全球金融危機，龐大的金融機構也會破產，因為最高決策層已經不可能到一線了，他們的決策只看數據，就容易出問題。既然投資是非理性的，這就意味著實際情況和所謂專家的觀點往往不一致，這個時候，你的策略就很重要。高和只堅持做商業地產，只堅持核心區域，這實際上是一個策略的判斷，策略判斷準了，再加上對“勢”的分析，就容易做出相對理性的決策。

打造核心能力

CBR：高和有一個核心能力是獲取低成本資產。很多企業都對此夢寐以求，為什么高和可以做到？

蘇鑫：意識非常重要。現在商業地產最核心的問題就是資產價格相對于租金來說偏高，風險在加劇，波動是必然的。這時候，最好的控制風險策略就是用盡各種辦法找到低成本資產。第一，我進入開發，拿地成本如果比較低，風險就會小一些。然而現在中國的招拍掛，怎么能拿到便宜的地？讓政府愿意支持你，這時你必須能夠解決政府的問題，就業只是一方面，最主要的還是區域轉型、城市發展。比方說商業地產與文化結合、與產業結合，都是政府需要的東西。

其次，高和一直在做“增值型基金”，把資產買過來，做一些改造和提升，最重要的是市場重新定位，更好地迎合未來的需求。這在國內是比較新的定位。我們去年在上海做了一個項目—靜安高和大廈。靜安這個區域的商務樓有一個特點，不平衡。往上有金五星，就是所謂“超甲級”寫字樓，租金差不多在每平方米12元以上。其余80%的商務樓定位就比較低，都是10年以上的老樓，租金在4元左右。這意味著中間層斷檔，我們的機會就來了，通過舊樓的重新定位和改造，提升它的價值，建立起靜安這個區域的中間層。酒店改造也是同樣道理，酒店能變成寫字樓，能變成體驗類、專題類的小型城市綜合體，這些方向都很有前景。從商業地產的存量市場，我們看到了很多資源，這些都是低成本資產的來源。

CBR：高和作為較早的“增值型基金”，充當了市場開拓者。隨著這個市場的成熟，競爭者越來越多，你怎樣考慮未來？

蘇鑫：如果你看到一個行業機會，別人一定也能看得到。這時候，你的核心能力非常重要。我們的優勢在于聚焦。我們要把這個細分市場做得足夠好，前提是要把基于這個戰略的企業能力培養起來。能力不是一個制度、一個人，而是一個團隊。我在這方面花的精力會比較多。
    
創業的理智與情感

CBR：你當年離開SOHO出來創業，是聽到內心聲音的召喚，可見你是一個感性的人。但你又在用SWOT分析法將各種機會、風險列出來，足見你的理性。你怎樣平衡創業中的感性與理性？

蘇鑫：我在40歲的時候出來創業，這首先是一個感性的判斷。問自己是不是真的想做一些事情？人的理性是有缺陷的，理性判斷的前提是所有邊界都設定好了，都是可以預知的。但創業的未知因素太多了，理性的作用很有限。人在做重大決策的時候都更需要感性，感性決定大方向，理性決定具體的策略。

高和的第一個項目就帶有很強的偶然性，當時也沒有一個成型的商業模式。2010年，我們研究了當時北京所有的預售證，發現有79%的寫字樓項目都變成住宅銷售。于是得出一個判斷：商業地產一定會供給不足。這更加印證了我們進入商業地產是正確的。有時候，人們做事情是受潛意識或其他非理性因素驅動的，而理性的人需要拿出一些證據來強化自己的決策。如果一開始就要去理性分析，那幾乎是不可能創業的。