第3步：運(yùn)營(yíng)虧損，商家都到位了還是賠錢

    項(xiàng)目順利完工，商家也如預(yù)期都入駐完畢。總該可以歇歇，等著回本賺錢了吧。

別高興得太早。

    上海新天地，是家喻戶曉的商業(yè)體成功案例。門外漢看熱鬧，覺著這么好的項(xiàng)目，開發(fā)商肯定賺翻了。

    內(nèi)行人說門道，行業(yè)里的都知道雖然瑞安集團(tuán)憑借新天地的成功，獲得了杭州西湖和重慶化龍橋改造項(xiàng)目，但實(shí)際上單就新天地項(xiàng)目來說瑞安至少要在運(yùn)營(yíng)10年以后才能回收投資成本。

    與新天地不同，臺(tái)灣薇閣精品酒店在地鐵上蓋綜合體林立的城市里，橫空出世。薇閣不在地鐵站旁，沒有大量的人潮，且在臺(tái)北郊區(qū)，與市中心有一定的距離。似乎不滿足上文提到的酒店選擇標(biāo)準(zhǔn)任何一條，但是就是這樣一個(gè)酒店它卻靠著獨(dú)特的產(chǎn)品定位和后期運(yùn)營(yíng)策劃，在2年內(nèi)快速回籠成本，并且風(fēng)靡全臺(tái)灣。

    “開業(yè)后你的商業(yè)體真的在賺錢嗎？”

   這是筆者想幫開發(fā)商們問的第三個(gè)問題。

   請(qǐng)找來你的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，讓他們告訴你，你的商業(yè)項(xiàng)目效益如何。

   注意！他們?cè)谙蚰銏?bào)告的時(shí)候，用的是什么單位值。

   “XX元/平方米的價(jià)格”。如果真的是這個(gè)詞，恭喜你，找到了一群門外漢幫你管項(xiàng)目。

   你可以用平方米來評(píng)估住宅項(xiàng)目收益，但千萬不要用它來評(píng)價(jià)商業(yè)項(xiàng)目，除非你很想被人笑話。

    上文提到的B地塊項(xiàng)目，其運(yùn)營(yíng)商是管理杭州多個(gè)家居廣場(chǎng)的公司。筆者與該公司負(fù)責(zé)人開會(huì)時(shí)談到他們運(yùn)營(yíng)的家居廣場(chǎng)，雖然目前受到市場(chǎng)形勢(shì)的影響，項(xiàng)目效益大不如往年，但是好在有外立面的廣告位租金收益，能夠幫助他們解決日常的運(yùn)營(yíng)成本。

    所以真正懂行的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，知道商業(yè)體的效益不僅來源于每個(gè)平方米的商家租金，還來自于立面的額外經(jīng)濟(jì)收益。

    當(dāng)然別以為這樣你就能賺錢了。

    “吸引人潮到商業(yè)項(xiàng)目前是第一步。還要讓他們進(jìn)入到項(xiàng)目里面，并一層層地逛、消費(fèi)。你才能賺錢。”A地塊的商業(yè)總策劃說道。

    “周年慶”、“夏日促銷”、“秋季大回饋”……

    每隔一段時(shí)間，你就能在銀泰門口看到這些被包裝得很漂亮的信息。

    商業(yè)地產(chǎn)成功的基本在于人潮。讓人潮源源不斷地涌入到項(xiàng)目里來消費(fèi)，這就需要運(yùn)營(yíng)策劃團(tuán)隊(duì)的工作。

    臺(tái)北地下街是臺(tái)灣最具規(guī)模的地下商街，總長(zhǎng)8公里。

    大陸同事初次去臺(tái)北的時(shí)候，很好奇地問：“怎么白天，臺(tái)北街上都沒什么人呢？”

    臺(tái)灣同事神秘一笑，說：“都在地下呢。”

    別誤會(huì)，他指的是，白天臺(tái)北人或是熟悉臺(tái)北的游客都在地下街。因?yàn)椴邉潏F(tuán)隊(duì)夠厲害，能把大部分人吸引到地下街，更能把他們留住。

    打開臺(tái)北地下街的官網(wǎng)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)地下街同樣有階段性的活動(dòng)，“浴衣節(jié)”、“寶寶爬行活動(dòng)”等等，無論是什么樣的活動(dòng)都在推動(dòng)臺(tái)北人聚集到地下街消費(fèi)，重要的是地下街的商家們由此盈利不少。當(dāng)然商家賺錢，地下街的投資商們也跟著賺錢。

    總的來說，要問你的商業(yè)體是否在賺錢，關(guān)鍵在于你的運(yùn)營(yíng)單位是否懂得賺錢。這個(gè)團(tuán)隊(duì)不僅要招商在行，還要在商業(yè)運(yùn)營(yíng)和策劃上能力一流才可以。