一、項目背景

    隨著中國經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，房地產(chǎn)行業(yè)走勢再次陷入低迷，與此同時，不動產(chǎn)登記條例、地方限購松梆、樓市新政頻出、新國九條落地、房貸政策不斷寬松、國土部禁止以土地換項目、多地放寬公積金提取條件、以房養(yǎng)老試點推行等等房地產(chǎn)政策相繼出臺。特別是地方融資平臺正當陷入瓶頸狀態(tài)之時，PPP運作模式應(yīng)運而生并得到政府大力支持。房地產(chǎn)管理者越來越多的意識到，房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有極強的依賴性，房地產(chǎn)開發(fā)與金融的關(guān)系實際上是水乳交融，不可分離。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)家不僅要提高其科學管理房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)專業(yè)團隊的能力，更要掌握房地產(chǎn)金融工具，努力尋求新的融資渠道,消除資金"瓶頸",把握住時代脈搏才是當務(wù)之急。

自2012年“營改增”試點方案實施以來，目前交通運輸業(yè)、郵政、電信和7項現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已納入“營改增”的試點范圍。2015年3月5日十二屆全國人大會三次會議開幕，國務(wù)院總理李克強在政府工作報告中表示，2015年，力爭全面完成“營改增”。財政部對此加速了營改增的進程，原計劃2016年完成的“營改增”工作將提前一年全面展開。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增也提到日程。     

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好“營改增”政策的前期準備工作，如何處理在政策過渡期的一些特殊問題，如何加強內(nèi)部管理，如何領(lǐng)購增值稅專用發(fā)票、開具、認證、抵扣增值稅專用發(fā)票、會計核算及納稅申請等都必須提前進行學習。對于保單合同的簽訂及相關(guān)條款都要進行與時俱進的調(diào)整，同時培訓業(yè)務(wù)人員如何索取并及時認證抵扣也是稅務(wù)管理人員必須做了一項內(nèi)容。特別是保險企業(yè)內(nèi)部控制、發(fā)票索取、及企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整都是營改增過程中保險企業(yè)必須關(guān)注并解決的問題，土地出讓金是房地產(chǎn)企業(yè)的主要支出，但票據(jù)索取將成為營改增的關(guān)鍵點，如何處理都將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負變數(shù)。

二、項目目標

本項目的目標是：房地產(chǎn)融資為主線，以“營改增”為契機，利用增值稅的優(yōu)勢和特點，兼顧產(chǎn)業(yè)政策及國家相關(guān)財稅支持政策，開展結(jié)構(gòu)化調(diào)整和轉(zhuǎn)型，制定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整方向。與此同時，培養(yǎng)企業(yè)相關(guān)人員稅收風險意識，以涉稅風險控制為主線，兼顧會計準則的最新變化，結(jié)合企業(yè)采購、銷售環(huán)節(jié)及內(nèi)部業(yè)務(wù)部門之間的業(yè)務(wù)銜接，提高企業(yè)稅務(wù)管理者的戰(zhàn)略思維與微觀稅務(wù)管理技能和技巧，實現(xiàn)為企業(yè)價值增值的目標。

三、課程收益

1. 了解“營改增”的機理。

2.了解增值稅專用發(fā)票管理及機關(guān)涉稅風險及刑責。

3.了解應(yīng)對營改增企業(yè)應(yīng)對措施，包括但不限于企業(yè)采購、運營、銷售等各環(huán)節(jié)之間涉稅風險的產(chǎn)生及應(yīng)對。

4.掌握政策調(diào)整的精髓，準確把握相關(guān)政策并用足政策，為企業(yè)決策仍至價值增值提供決策支持。

5.了解營改增政策存在的問題，準確把握并運用相關(guān)政策要點。

6．了解營改增的政策特點，結(jié)合企業(yè)的實際情況進行戰(zhàn)略布局及調(diào)整，同時在調(diào)整過程中怎樣運用財稅【2009】59號公告相關(guān)政策，哪些方案在企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整過程中更加有利，稅負更低。

7.企業(yè)相關(guān)的合同條款應(yīng)該做出怎樣的調(diào)整，業(yè)務(wù)人員需要知道哪些涉稅風險控制要點、

8.分享內(nèi)控制度及會計核算對涉稅風險控制的應(yīng)用。

四、目標學員

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理、投資總監(jiān)、企業(yè)財務(wù)、審計部門、業(yè)務(wù)管理部門人員，證券公司投行管理者、資本市場業(yè)務(wù)律師、會計師、稅務(wù)師事務(wù)所人員等。

五、時間：二天

六、課程提綱

模塊一：“營改增”結(jié)構(gòu)化減稅及企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整

    一、“營改增”政策解讀及法理分析

    1.一般性規(guī)定及原理

    2.政策漏洞、立法依據(jù)及準確利用

    3．企業(yè)涉稅風險及規(guī)避措施

    （1）刑法責任（2）經(jīng)濟責任（3）總經(jīng)理與財務(wù)總監(jiān)責任劃分（4）規(guī)避相關(guān)風險策略

    二、“營改增”結(jié)構(gòu)性減稅的政策要點

    1.“營改增”結(jié)構(gòu)性減稅實然結(jié)果

    2.“營改增結(jié)構(gòu)性減稅的政策環(huán)境

   （各個稅種減稅方案及涉稅風險分析）

    三、“營改增”背景下的公司戰(zhàn)略調(diào)整與稅負比較

    1.互聯(lián)網(wǎng)+的業(yè)務(wù)模式調(diào)整

    案例1：互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)開發(fā)公司

    案例2：互聯(lián)網(wǎng)+物流公司

    案例3：互聯(lián)網(wǎng)+企業(yè)商業(yè)模式

    案例4：互聯(lián)網(wǎng)+財務(wù)共享服務(wù)中心

    2.萬眾創(chuàng)新戰(zhàn)略布局及用足“營改增”政策方案分享

    案例1：房地產(chǎn)開發(fā)對“營改增”政策應(yīng)用

    案例2：商業(yè)模式創(chuàng)新與“營改增”政策應(yīng)用

    3.上市公司的戰(zhàn)略調(diào)整路徑及稅收政策運用

    4.非上市公司的戰(zhàn)略調(diào)整布局及稅收政策運用

    【案例分析】戰(zhàn)略調(diào)整過程中各種交易模式的建立及稅收政策適用分析，稅負比較研究

   四、“營改增”戰(zhàn)略布局中的兼并重組實務(wù)及稅負分析

    1.分立案例操作方案及稅負分析

    2.資產(chǎn)或股權(quán)投資方案及稅負分析

    3.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方案及稅負分析

    4.針對不同企業(yè)“營改增”背景下的結(jié)構(gòu)性調(diào)整戰(zhàn)略選擇

    5.架構(gòu)搭建及退出機制安排

    模塊二：“營改增”增值稅專用發(fā)票的涉稅風險分析及應(yīng)對（兩個0.5天）

              一、銷售發(fā)票管理的具體操作

             1.發(fā)票管理總體原則與要求

             2．國家政策要求

             3.1 增值稅專用發(fā)票內(nèi)部管理總體介紹

3.2  增值稅專用發(fā)票申領(lǐng)

    3.2.1 增值稅專用發(fā)票申領(lǐng)－首次申領(lǐng)

             3.2.2增值稅專用發(fā)票申領(lǐng)－日常申領(lǐng)

            3.3增值稅專用發(fā)票分配

            3.4 增值稅專用發(fā)票開具

    3.4.1開票基礎(chǔ)信息設(shè)置－業(yè)務(wù)部門開具專票信息審核

    3.4.1開票基礎(chǔ)信息設(shè)置－新增產(chǎn)品及特殊集團業(yè)務(wù)審核

    3.4.2增值稅專用發(fā)票開具－非系統(tǒng)側(cè)收入開具

    3.4.3增值稅專用發(fā)票－紅字發(fā)票開具

    3.4.3增值稅專用發(fā)票－開具紅字發(fā)票

    3.5增值稅專用發(fā)票傳遞－抄報稅

    3.6增值稅專用發(fā)票傳遞

    3.6.1增值稅專用發(fā)票傳遞

    3.7增值稅專用發(fā)票遺失

    3.7.1增值稅專用發(fā)票遺失－已開具發(fā)票

    3.7.3增值稅專用發(fā)票遺失－空白發(fā)票

    3.7.3增值稅專用發(fā)票遺失

    3.8增值稅專用發(fā)票作廢

    3.9增值稅專用發(fā)票驗舊

    3.10增值稅專用發(fā)票繳銷

    3.11增值稅專用發(fā)票保管

    3.12發(fā)票統(tǒng)計分析

    3.13通用機打發(fā)票管理

    二、進項稅發(fā)票管理及采購內(nèi)控機制

    1.預算管理

    1.1 預算階段的業(yè)務(wù)規(guī)范（資本與運營支出，含稅不含稅因素分析）

    1.2預算立項階段的需求規(guī)范（1）（ 立項管理：區(qū)別項目是可以抵扣進項和不可以不抵扣進項項目）

   1.3預算立項階段的需求規(guī)范（2） （日常運營業(yè)務(wù)活動：按照是否可抵扣對運營支出重新梳理，明確其適用稅率，在進行日常預算管控時充分考慮可抵扣業(yè)務(wù)對預算支出的影響，以不含稅價作為預算執(zhí)行及凍結(jié)基礎(chǔ)。）

    1.4預算管理的系統(tǒng)需求（預算系統(tǒng)功能變更：預算維度-業(yè)務(wù)活動增加了“是否抵扣，稅率，是否視同銷售”這3個字段）

    2.供應(yīng)商管理

    2.1供應(yīng)商管理的業(yè)務(wù)規(guī)范

    2.2 采購需求的業(yè)務(wù)規(guī)范

    2.3 如何判斷采購類別是否可抵扣

    2.4一般納稅人與小規(guī)模納稅標準劃分

    3.采購實施

    3.1采購實施的業(yè)務(wù)規(guī)范

    3.2評審調(diào)整系數(shù)的原理

    4.合同管理合同管理的業(yè)務(wù)規(guī)范

    4.1采購亊項（物料或服務(wù)）

    4.2項目或業(yè)務(wù)活動

    4. 3 供應(yīng)商納稅資質(zhì)

    4. 4合同談判結(jié)果（可取得與增值稅專用發(fā)票與否）

    5.采購執(zhí)行

    5.1采購業(yè)務(wù)訂單規(guī)范

    5.2實物管理階段的業(yè)務(wù)規(guī)范

    5.3庫存管理的業(yè)務(wù)規(guī)范

    5.4《固定資產(chǎn)投資分類》《成本費用可抵扣提示手冊》

    6.增值稅扣稅憑證管理業(yè)務(wù)流程

    6.1增值稅進項憑證報銷流程圖

    6.2增值稅扣稅憑證內(nèi)部管理關(guān)鍵點

    6.3增值稅扣稅憑證內(nèi)部管理流程

   6.3.1進項抵扣憑證管理簡介

   6.3.2特殊扣稅憑證抵扣流程介紹

   6.3.3進項抵扣憑證退換票流程（1）

   6.3.4進項抵扣憑證退、換票流程（2）

   6.3.5進項抵扣憑證退、換票流程（3）

   6.3.6丟失發(fā)票處理流程

   6.3.7進項扣稅憑證保管流程介紹

   6.3.8進項抵扣憑證抵扣情況對比分析

   6.4進項稅額轉(zhuǎn)出流程

   6.4.1進項稅額轉(zhuǎn)出幾種情形（項目調(diào)撥、庫存物資、在建工程、固定資產(chǎn)）

   6.4.2. 進項稅額轉(zhuǎn)出業(yè)務(wù)規(guī)范

   6.4.3. 進項稅額轉(zhuǎn)出會計核算

三、增值稅專用發(fā)票的涉稅風險管控

            1.增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的犯罪規(guī)定及相應(yīng)的處罰

            2.增值稅發(fā)票犯罪與普通發(fā)票犯罪的區(qū)別及應(yīng)對

            3.增值稅專用發(fā)票涉稅風險的控制及管理

            4.企業(yè)接受發(fā)票涉稅風險的識別及應(yīng)對（合同、傳遞、稅款承擔等責任劃分）

            5.增值稅專用發(fā)票的獲得（發(fā)票種類、發(fā)票內(nèi)容、納稅人主體等）

    模塊三：“營改增”后預算模式的轉(zhuǎn)變及土地增值稅的處理變化（

1.      增值稅與營業(yè)稅對工程標的產(chǎn)值、成本的不同計量

2.      營改增對工程項目招投標的影響，招投標的策略

3.      營改增對項目成本概預算的影響分析

4.      對供應(yīng)商的選擇

5.      對項目購買設(shè)備資產(chǎn)的策略

6.      對企業(yè)經(jīng)營成果考核體系影響（收入，成本，利潤，現(xiàn)金流和資產(chǎn)）

7.      對企業(yè)管理的營銷（投資經(jīng)營、項目核算）的影響

8.      這次營改增后，土地增值稅怎樣處理？國外怎樣處理的？

9.      會計準則以及營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)買一贈一對土地增值稅有什么影響？

10.  營改增后，土地增值稅是增加了還是減少了，有什么樣的影響？

11.  土地增值稅的稅收籌劃

12.  房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略

模塊四：前期準備制度安排及應(yīng)對實務(wù)操作分享

一、前期納稅輔導手冊的編制

1采購制度的建立及操作實務(wù)流程的規(guī)范

2采購合同條款的重新梳理及相應(yīng)稅負的調(diào)整

3銷售環(huán)節(jié)內(nèi)部控制制度的重整

4運營過程中的財務(wù)制度的合理重建及涉稅風險點分析

二、中期的培訓

1財務(wù)人員培訓

2業(yè)務(wù)人員培訓

3領(lǐng)導觀念的轉(zhuǎn)變培訓

三、后期的具體政策把握及操作要點

1會計核算

2稅務(wù)風險控制

3稅收籌劃安排

模塊五：房地產(chǎn)營改增政策已經(jīng)確認的方案與未確定方案的幾種備選方案介紹

1.  甲方供材的進項稅抵扣處理？

2.  新舊項目劃分怎樣處理？有幾個方案？

3.  特殊業(yè)務(wù)問題的處理，土地出讓金、人員費用、融資費用等的涉稅處理和進項抵扣

4.  納稅時間、納稅地點確定？

5.  留抵稅額怎樣處理？

6.  預繳辦法及合并納稅怎樣規(guī)定？

7.  。。。。。。

    七、師資介紹

講師介紹：朱克實，北京國家會計學院教授，中稅咨詢集團高級合伙人，中國人民大學財政學專業(yè)稅收實務(wù)方向博士，澳大利亞新南威爾士大學金融學碩士。研究員級高級會計師，注冊稅務(wù)師，中央財經(jīng)大學兼職教授，中國注冊稅務(wù)師協(xié)會網(wǎng)校企業(yè)所得稅匯算繳課程主講教師，北京國家會計學院房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)技能提升高級研修班責任教授。

      在《財政研究》、《稅務(wù)研究》、《涉外稅務(wù)》、《中國稅務(wù)》等核心期刊發(fā)表論文30余篇。專著有中國稅務(wù)出版社出版的《企業(yè)稅務(wù)管理研究》（2010年8月第一版）；參編《最新企業(yè)會計準則講解與實務(wù)操作指南》、《新會計大辭典》等。

提供稅收籌劃的企業(yè)有：世紀金源集團、首都機場房地產(chǎn)建設(shè)集團、北京西都房地產(chǎn)公司相關(guān)四個開發(fā)項目、神華集團神晥安慶電力有限責任公司二期EPC項目，國星集團，山特維克中國投資公司、安徽淮北相王啤酒有限公司、航天信息、三一重工、四川長虹、海蘭信、北大方正、京東方科技、清華同方深圳公司、清華同方香港公司、盤古優(yōu)品電子商務(wù)有限責任公司、甘肅路橋建設(shè)集團、國民信托投資有限公司，歐美環(huán)境工程有限公司、三門峽惠能熱電（集團）有限公司、中油國際、北京信威通信技術(shù)股份有限公司、北京大雄國際物流有限公司等企業(yè)（集團）。

    主要講授課程：1.《企業(yè)稅務(wù)管理》

2.《企業(yè)重組稅收政策解析與稅收規(guī)劃》

3.《企業(yè)稅務(wù)風險管控與稅收規(guī)劃》

　 4.《外籍個人及境內(nèi)高管個人所得稅稅收籌劃》

　 5. 《讓企業(yè)減負的“六式23招”》

　 6.《房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟合同涉稅風險控制、稅收規(guī)劃與財務(wù)人員自身風險規(guī)避技巧》

7.《房地產(chǎn)企業(yè)項目全程納稅籌劃及稅收風險防范》

8.《房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算、土地增值稅清算鑒證暨營改征與稅收規(guī)劃高級研修班》

9. 《房地產(chǎn)開發(fā)全程票據(jù)處理技巧、稅務(wù)風險管控及案例分析》

10.《最新會計準則會計處理與稅法差異分析與協(xié)調(diào)》

11.《營改增政策解析及稅收導向的商業(yè)模式創(chuàng)新》等課程。