最新發布的全球大城市一季度房價漲幅排行榜上，深圳和上海分別登上冠軍和亞軍寶座。全球150個大型城市今年一季度的房價平均上漲了4.5%。其中，最引人矚目的是中國。深圳以62.5%的季度房價平均漲幅雄踞榜首，緊隨其后的上海單季房價平均漲幅也達到30.5%。除了深圳和上海之外，南京和北京在一季度分別以17.8%和17.6%的漲幅位列第四和第五。

近日，公布的6月31個省會城市(含4個直轄市)的住宅房價排行情況，合肥、北京、上海、南京等地的房價漲勢依然可觀，將大部分省會城市甩在后頭。其中，合肥6月住宅均價11854元，同比漲幅49.88%位列省會城市之首。

數據顯示，6月份31個省會城市中26城同比房價上漲，5城下跌，整體漲勢趨于平穩。其中，漲幅超過10%的省會城市有9個，分別是合肥、上海、北京、南京、武漢、天津、濟南、石家莊、福州，其余大部分城市漲跌幅均保持在個位數。

在滬深等一線城市限購收緊后，二線“四小龍”和環一線城市大幅上漲，上半年這些城市的漲幅均名列前茅，合肥、廊坊尤其跑得快，上半年漲幅均超過30%。廊坊之后，蘇州和廈門兩個風景秀麗的旅游城市半年漲幅分別達到了31.43%和24.59%。

今年以來，在整體政策寬松的背景下，一線城市和二線核心城市、環一線城市地區房價節節升高。合肥上半年房價上漲了39.57%，位居各大城市首位。去年12月，合肥樓市均價為8493元/平方米，在中西部城市中排在武漢、鄭州和南昌之后。到今年6月，合肥房價已經上升到11854元/平方米，上升至中西部各城市第一位。

高漲的房價也引發外界的擔憂，并最終帶來樓市政策的收緊。今年7月1日起合肥實施調控新政，提高二套房和三套房的首付比例，同時加大土地供應，對“地王”現象進行嚴控。數據顯示，7月合肥均價已突破1.2萬元大關。自限貸執行至今一周多的時間看，限貸對抑制合肥房價起著積極的作用，不過樓市漲勢不變，預計后期房價漲勢會減緩，保持穩定狀態。樓市熱度將會減弱。

在合肥之后，三線城市廊坊房價半年漲幅達到33.37%，位居全國第二，同比漲幅更是將近50%。宏皓教授表示，廊坊房價高漲主要原因在于，隨著北京市政府東遷，通州城市副中心確立。2015年8月，北京通州出臺最嚴格限購后，很多資金外溢，開始炒作環北京樓市，這是這一輪暴漲的最主要原因之一。

廊坊之后，蘇州和廈門半年漲幅分別達到了31.43%和24.59%。以廈門為例，6月廈門房價均價為31363元/平方米，比一線城市廣州高出1萬多元，高居全國第四，直逼北上深。由于房價高漲，蘇州和廈門兩個城市也紛紛收緊了調控政策。

綜合來看，房價漲幅靠前的城市主要有兩大類，一部分是房價上漲迅猛的二線“四小龍”——合肥、蘇州、廈門和南京，其中合肥高居榜首，蘇州和廈門位列三、四位，南京位列第八。另一部分則是環一線城市地區，比如緊鄰北京的廊坊漲幅高居第二，毗鄰深圳的東莞高居第五，珠海位居第九，天津位居第十，此外，蘇州的昆山等地也受到上海購買力外溢的影響。由于需求溢出效應，環一線城市周邊吸引了大量有購買力的購房者，推動房價快速上漲，而這部分人的收入并不全部來源于當地，推高了這些周邊城市的房價收入比。

相比之下，由于一線城市如上海、深圳等在今年3月紛紛收緊了限購等調控政策，房價上漲勢頭也明顯放緩。這其中北京和上海半年漲幅位列第七和第八。廣深的漲幅更是位列10名之后。其中廣州雖然自今年3月后連續多月創下成交天量，但由于供應量巨大，房價走勢仍比較平穩。

宏皓教授提到，過去一年多來房地產市場調控的主要方向是去庫存，所以各種寬松政策次第出臺。但因為庫存分化，部分一二線城市及一二線輻射區，庫存較低的區域，在系列刺激政策影響下，出現了非常明顯的量價快速上漲現象。在二線核心城市和環一線城市收緊政策之后，到8、9月份后續影響會逐漸顯現出來，這些城市的成交量將會出現下滑。

房價在不斷上漲，地價也緊隨其后。數據統計，今年1—6月份，全國50個主要城市誕生的“地王”(統計口徑為單宗土地金額超過10億元的地塊)多達219宗，其中的熱點城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。同時，上半年全國主要的50大城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過了200%。

今年二季度以來，盡管樓市上攻勢頭減弱，熱點城市推出緊縮措施，但地市高熱的局面并無緩減。在剛剛過去的6月份，根據中原地產統計，全國“三高地王”（高總價、高單價、高溢價）誕生73宗，超過5月份的69宗，再次刷新歷史記錄。截至6月底，今年單宗超過10億元的高總價地塊已經出現了205宗，溢價率超過100%的單宗地塊就有92宗，約是去年同期的45倍。

今年上半年，部分城市的土地市場持續火熱，“地王”層出不窮。數據顯示，全國300個城市土地出讓金總額較去年同期增長34%。業內人士表示，下半年熱點城市“地王”涌現的頻率或有所下降，但地價仍可能維持高位，監管部門將繼續規范市場交易。同時，土地供應政策下半年將更有針對性，更多“因城制宜”的措施或出臺。

今年的“地王潮”有以下幾大特征。一是二線城市“唱主角”，占據“地王”70%的數量，僅蘇州、杭州、南京、合肥四個城市就誕生了88宗“地王”。二線地市之所以火熱，“去庫存”向“補庫存”轉變、土地供應緊縮是重要原因。

“地王”頻現直接推動周邊房價上漲及市場對未來房價上漲的預期。同時，從2010年和2013年兩輪“地王”看，地價和房價相互攀升加劇樓市泡沫擔憂，倒逼緊縮政策出爐。此輪“地王潮”，資金推動、避險投資的因素明顯。

近日，長三角多個城市樓市成為全國焦點，南京土地出讓，因眾多開發商爭搶熔斷而流拍；浙江則打出“組合拳”，以幫助冷熱不均的樓市去庫存。此外，珠三角的廈門因成交量火爆而限貸。作為南京土地熔斷機制政策實施后，南京最大的一場土地競拍賺足了眼球。7月8日下午，南京集中出讓10幅地塊，其中8幅為住宅地，均設定了最高限價。除了超過40家房企參與搶地之外，更奇葩的是，8幅限價地塊，最終7幅因熔斷終止出讓。

南京出臺土地熔斷機制，最終目的是希望開發商理性拿地，控制土地拍賣的溢價率，最終達到抑制房價過快上漲的目的。但從出臺土地熔斷機制以來，南京樓市量價上漲的局面并沒有太大改變。根據房地產統計數據顯示，6月份南京樓市成交量達到1.2萬套，比5月份少了兩成，但是搶房、漲價現象依然較多。其中，南京網上房地產統計數據顯示，6月27日至7月3日，南京成交量為4651套，同比前一周上漲100%。

作為二線城市房價上漲“四小龍”的合肥和廈門都先后重啟了限貸政策，從最先重啟的合肥來看，目前已經起到效果，合肥樓市價格上漲幅度已經得到有效控制，這對于南京來說，無疑是控制樓市最好的方法之一。

據悉，近期國資委已約談央企，住建部、國土資源部也在醞釀應對政策，或意味著二線樓市政策收緊，拿地企業也將面臨財務風險。2013年——2015年誕生的“地王”項目，平均開發周期21個月，遠慢于非“地王”項目。近三年總價“地王”前20位中，有4塊未動遷，9塊未開工。由此，此輪“地王潮”或無法緩減樓市供求矛盾。

針對國企和央企“制造地王”，一方面要以發展實體經濟，挖掘創新增長動力，專注國計民生為導向，加快推進國企和央企改革。在房地產領域，國企和央企要逐漸退出競爭市場，業務要向城市一級土地開發、舊城改造、城市基礎設施建設集中。

另一方面，要貫徹中央經濟工作會議提出的加快推進房地產業兼并重組。非房地產主業的央企要清理整頓房地產業務，限期完成退出。此外，要強化對央企和國企社會民生貢獻考核。

此外，還要控制地方政府助推形成“地王”行為。去產能和去杠桿背景下，地方政府過去仰仗的制造業、平臺投融資受到很大影響。樓市穩投資、穩財政的貢獻明顯，地方政府有放任地市火熱的意愿。因此，要加速推進中央轉移支付和債務置換，鼓勵地方政府加大公共服務建設。同時，加快推進農業轉移人口市民化和公共服務全覆蓋，長期空置住房要以低租金、免租金等方式向外來常住人口分配，讓他們扎根下來。宏皓教授表示，上述種種現象預示著，當前房地產調控因城施策的方向已進一步凸顯。2016年下半年，多地政策收緊，二線城市的樓市熱度將減弱，開啟下降通道。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國企性質的房地產企業講轉型升級的課程，很多房企過去兩年都是高價拍地，目前沒有現金流開工，宏皓教授除了教給他們如何解決當下的融資困境，創新的融資方法如何落地，也會利用一部分課時專門講房企要站在未來長遠的角度，通過金融創新改變公司傳統的粗放的拿地造樓的發展模式。曾多次為房地產企業進行授課，例如：

2014年11月9日金融學家宏皓給清華大學房地產總裁班講授《互聯網思維重塑房地產商業模式》、2015年3月27日金融學家宏皓給新希望房地產公司講授《房地產企業融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學家宏皓給北科建集團講授《宏觀經濟形勢分析與房地產行業轉型升級》等等。