商業地產一個曾經房地產開發的寵兒，憑借著大型商業綜合體的領先優勢，與房地產開發形成有效配套，統一規劃，有機的將開發商、經營商、業主、消費者連城了最有效的產業生態圈，在這個生態圈內通過優勢互補讓房地產瞬間具備了高額的回報空間。

資金可以迅速回籠，利潤卻不斷翻倍，這讓起步雖慢卻匯報豐厚的商業地產成為大部分房地產開發企業的明星。當然，商業地產的繁榮也帶動了房價的高升，抬高了周圍住宅地產的價格。各地政府更是以此作為打造新城市中心，提升城市配套服務水平的有效工具，樂此不疲的配合房地產商的行動。

但是在互聯網時代，這一切都在改變，當網絡消費變得簡單快捷，商業地產的危險已然來臨，客流量不斷下降的問題在各地的商業地產都有體現。商業項目經營不善關門倒閉的案例日漸增多，監管部門針對商業地產的政策時有調整。日前，工商銀行上調個人商業住房貸款的首付比例，也被解讀為金融機構已經提前感知到商業地產泡沫的風險。

近日，北京海淀區海龍電子城幾個大門外都張貼著一則《通知》。《通知》稱，為積極響應國家“大眾創業、萬眾創新”的號召，加快中關村西區電子賣場轉型升級，打造海龍大廈“智能硬件創新中心”。海龍電子城將停止營業。7月7日，有17年經營歷史的中關村海龍電子城正式停止對外營業。近幾年來，百貨商場關店倒閉的現象越來越普遍。萬達、百盛、天虹等國內主要的百貨公司，都宣布了關閉旗下部分虧損門店。2015年商業地產行業最為突出的八大現象，其中排在第一和第二的均是關于商場關店現象，分別是“主力店上演關店潮”和“奢侈品關店降價求生”。

關店夢魘也在持續籠罩著華堂商場，華堂商場大興店已于7月1日閉店，結束這家11年老店后華堂商場在京門店數量將僅剩4家。未跟進市場做出改變，讓北京華堂商場在2008年之后的經營里飽受業績下行之苦，近兩年北京區域不斷釋放負面信號。惟一有上行走勢的華堂商場食品館也可能因所在物業易主面臨變數。

《2016年第一季度百貨上市公司營收排行榜》數據顯示，2016年一季度45家百貨上市企業營收達1007.89億元；凈利潤達29.81億元。據統計，45家企業中有38家企業營收出現下滑，占84.4%。其中，津勸業營收下滑最為嚴重，下降39.21%。秋林集團增幅最大，為65.78%。在營收排行前十的企業中，歐亞集團是唯一個營收增長的企業，但增幅較低，為3.13%。

而在凈利潤方面，百聯股份2016第一季度以4.06億元位居榜單首位，但其凈利潤較上年相比，下滑五成。重慶百貨、鄂武商A分別為3.19億元、2.56億元位列凈利排行的第二、三位。雖然，百聯股份的營收、凈利潤均位于榜單首位，但其營收和凈利潤較上年均有所下降，這也預示百貨業依舊難過業績下滑的困境。

另外，在統計的45家企業中，有34家企業出現凈利下降，占76%以上。其中，新疆友好集團跌幅最大，為94.94%。與之形成鮮明對比的是，昆百大A營收雖然下降7%，但其凈利潤卻增長了5倍多。在凈利潤排行前十的企業中，只有小商品城、天虹商場、秋林集團三家企業出現凈利增長，且增幅較大。面對互聯網沖擊及實體店租金，人員承壓，傳統百貨行業仍在艱難中前行。

統百貨不僅面臨著經濟增長減速、渠道競爭加劇、零售模式變革、經營成本上漲等問題，現有商場的硬件條件和經營模式也在一定程度上制約了百貨在新的商業環境下的進一步發展。

不得不承認，傳統百貨業正經歷著“寒冬”時期。其實，早在2012年，就有報告稱，傳統商場內人流量開始了負增長，成為相對不被看好的產業。中國零售業似乎已進入一個轉折的發展時期，面臨著多重壓力、多方沖擊。

這些現象不僅發生在三四線城市，在一線城市也很常見。上海淮海路的老牌傳統百貨商店“太平洋百貨“也同樣不能幸免。太平洋百貨平日里一層顧客不超過10人。太平洋百貨方面表示，正在不斷借鑒購物中心業態，積極轉型自救，通過增設餐飲區域，提高餐飲比例，或引入兒童教育及娛樂等商戶來聚集人氣。上海百貨業近年一直擺脫不了衰落的命運。僅淮海路商業街就經歷了多家知名百貨商場的歇業或調整，包括二百永新、華亭伊勢丹、連卡佛、第一百貨淮海店等。

像這些傳統百貨商店是大量倒閉商場的一個縮影。市場對于商場關店現象早已見怪不怪。大家多把造成這一現象的主要原因歸結為“宏觀經濟疲弱”、“電商沖擊”等。但事實上，這只是原因之一，甚至不是最主要的原因。商業地產面臨的主要困境在于其本身的供需矛盾突出。

相比于住宅，商業地產整體庫存高企、去化周期長、泡沫更大是顯而易見的。從統計數據看，2015年全國住宅、辦公樓和商業用房這三類物業的待售面積（即庫存）分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據過去5年的銷售測算，這三類物業的去化周期分別為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說，辦公、商業用房去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠大于住宅。

在庫存高企的情況下，商業地產的新增供給還在持續增加。仲量聯行數據顯示，在去年全國30個大中城市中，有近1300萬平方米零售項目入市，預計今年有1800萬平方米的零售物業開業，同比增長38.5%。

值得注意的是，除了一線城市外，二三四線城市盡管資源以及商業氛圍遠比不上一線城市，但是，但是商業項目的供給同樣充裕。據相關數據統計，去年的新落成零售項目中超過七成在二線城市。大多數二線城市整體空置率在15%以上，另外部分地區雖然空置率不高，但是租金也很低。

所以，商業地產泡沫破滅的風險是存在的，尤其是一些專業市場的商業地產項目，很容易出現跑路、資金鏈斷裂等風險。從區域上看，大城市周邊的三四線城市商業地產泡沫會更嚴重，風險更大。類似北京周邊的燕郊和廊坊，上海周邊的昆山、太倉等，此類區域的商業地產項目偏多。

目前商業地產行業總體困難，業界普遍把問題歸結于電商，應對總體也處于被動式，被電商左右，只是在“互聯網+”上做文章。現在覺醒過來之后，業界開始找到了新的方向，以商業為主導而不是互聯網為主導，積極向“商業+”方向探索。

現在去商場，都會出現這樣的局面：逛的人多，買的人少；這種情況算是好一點的，至少有人氣，然而更多的是出現營業員比顧客多的“窘態”。同時，百貨商店還不得不面臨人工、租金成本的大幅攀升，經營壓力可想而知，轉型綜合服務體成為不少百貨公司的轉型方向。

這種集合購物、娛樂、休閑等多種功能于一體的商業形態，其主要特色就是購物功能的縮小，而娛樂休閑等體驗性服務功能占據大量經營面積，在消費者消費習慣發生巨大改變后，購物中心正好滿足消費者“一站式”需求。

另外，宏皓教授建議，后續商業地產要不斷創新，加入類似3D、VR等新元素，和商業及零售業務進行結合，從而增強體驗感和產品的市場認可程度。這是盤活商業地產和商業資源的重要渠道。不過，現在看來，這些都并不是解決目前商業地產所處困境的根本之道，泡沫破滅風險需要警惕。

而地方政府也應減緩推地沖動,提早規劃、加快基礎設施和公共設施的建設,盡快改善新中央商務區的工作和居住環境。新中央商務區的土地供應合理性與基礎建設的及時性相結合,將有利于商業的健康發展。從長期及可持續的角度來講,地方政府也定將從中獲益。

宏皓教授表示，政府應嚴控城市開發建設強度,對新增建設用地供應實行“硬約束”。更多從促進產業結構優化和城市功能完善的角度來調整土地利用結構,進一步結合國際及國內經濟發展態勢、產業最新動向、人口集聚速度規模等因素,進行商業地產的規劃和開發建設,適時控制其速度、節奏,防止商業地產“一枝獨秀”、“過度超前”。科學發展商業地產的根本在于結合經濟轉型、產業轉移、人口遷移等多種因素,合理把握商業地產開發節奏,實現與現代服務業更好協同發展。

宏皓教授是中國目前首位指導各地政府產業投資基金的建立及運作，幫助地方政府用金融創新搭建多元化的投融資平臺實現轉型升級的金融實戰專家。是對企業、政府、銀行、家庭講授金融全產業鏈綜合課程導師，是講授房地產企業轉型發展導師，是目前企業投融資管理和資本運作課程最具權威的教授，也是國內目前唯一給銀行高管講授金融創新轉型升級課程的實戰專家。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國企性質的房地產企業講轉型升級的課程，很多房企過去兩年都是高價拍地，目前沒有現金流開工，宏皓教授除了教給他們如何解決當下的融資困境，創新的融資方法如何落地，也會利用一部分課時專門講房企要站在未來長遠的角度，通過金融創新改變公司傳統的粗放的拿地造樓的發展模式。針對目前商業地產的困境，宏皓教授曾多次進行調研，也為房地產商提出多項可行的實施方案。宏皓教授曾多次為房地產企業進行授課，例如：

2014年11月9日金融學家宏皓給清華大學房地產總裁班講授《互聯網思維重塑房地產商業模式》、2015年3月27日金融學家宏皓給新希望房地產公司講授《房地產企業融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學家宏皓給北科建集團講授《宏觀經濟形勢分析與房地產行業轉型升級》等等。