從限購(gòu)到去庫(kù)存，改革從需求側(cè)來(lái)到供給側(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了若干變化，但對(duì)根治一些痼疾的“良方”，則仍處在摸索之中。就這一話(huà)題，住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌從供給側(cè)改革的角度，對(duì)當(dāng)前的樓市提出了自己的解讀。

　　房?jī)r(jià)漲幅有周期變化，短周期在3年左右，更準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是40個(gè)月。2013年樓市銷(xiāo)售面積創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄，而2015年則是次高。到2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售總額很可能再次突破歷史最高水平，即超過(guò)2013年。要注意的是，今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)會(huì)開(kāi)始穩(wěn)下來(lái)。

　　但是在2017年，估計(jì)情況會(huì)比較困難，銷(xiāo)售量有很大概率會(huì)出現(xiàn)下降，會(huì)來(lái)到市場(chǎng)短周期的底部，甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。下行周期也將持續(xù)一年左右。而到了明年下半年或2018年，房?jī)r(jià)有可能再往上走，這又需要一年多的時(shí)間，完成一個(gè)3年左右的短周期。

　　當(dāng)市場(chǎng)往下走，大家都不買(mǎi)房的時(shí)候，就會(huì)積蓄起購(gòu)買(mǎi)力，到一定時(shí)候又會(huì)爆發(fā)出來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌：房?jī)r(jià)開(kāi)始漲的時(shí)候，大家就開(kāi)始買(mǎi)房，于是房?jī)r(jià)上升過(guò)程中透支了購(gòu)買(mǎi)力，消費(fèi)需求被過(guò)度釋放，到達(dá)高點(diǎn)后，即使政策不調(diào)控，市場(chǎng)也會(huì)自然降溫。比如北京、上海，在今年三、四月份的時(shí)候，市場(chǎng)熱度已經(jīng)到達(dá)最高點(diǎn)了，過(guò)后房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)下來(lái)，交易量也會(huì)下來(lái)，但此時(shí)突然來(lái)了調(diào)控政策，就加速了降溫。所以我們說(shuō)，調(diào)控不一定都能收到好的效果，有時(shí)可能會(huì)影響房地產(chǎn)周期，使周期更加動(dòng)蕩。

　　過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的調(diào)控政策就是限購(gòu)，地方政府一般從需求方面進(jìn)行調(diào)控，限購(gòu)就是從需求端出發(fā)的政策。現(xiàn)在看來(lái)，限購(gòu)是沒(méi)有辦法的辦法，不搞限購(gòu)又能怎樣？現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾在于供給側(cè)，要在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革上下功夫。

　　大家提樓市的“供給側(cè)改革”，首先就會(huì)想到去庫(kù)存。但去庫(kù)存的概念是相對(duì)的，不是所有的地方都要去庫(kù)存。相對(duì)不同城市、不同的行業(yè)、不同的產(chǎn)品，不能籠統(tǒng)地說(shuō)去庫(kù)存。

　　實(shí)際上，北上深和一些重點(diǎn)二線(xiàn)城市，本來(lái)就基本不存在去庫(kù)存的問(wèn)題，而是要穩(wěn)定庫(kù)存，甚至要增加庫(kù)存。特別是深圳，本來(lái)房子就不夠賣(mài)，一去庫(kù)存更不夠賣(mài)了。

　　至于出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因，一方面是去庫(kù)存，另一方面又是房?jī)r(jià)上漲，根本原因是中國(guó)城市化進(jìn)程出現(xiàn)了偏差，公共產(chǎn)品不均衡，大城市公共產(chǎn)品、就業(yè)環(huán)境吸引人往大城市走，必然導(dǎo)致大城市的房?jī)r(jià)上漲。

　　還有一個(gè)關(guān)鍵原因，就是過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的“供給側(cè)”出了問(wèn)題。用三句話(huà)概括就是：房子建錯(cuò)了地方（把這些三四線(xiàn)城市的房子蓋在北京上海深圳多好）；蓋錯(cuò)了房子（商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，住宅不足）；選錯(cuò)了產(chǎn)品和業(yè)態(tài)（高端低端選錯(cuò)了，有的被高端化，有的旅游地產(chǎn)按照住宅地產(chǎn)的形式開(kāi)發(fā)，有的養(yǎng)老地產(chǎn)按照賣(mài)房子的形式去搞等等）。

　　要解決“供給側(cè)”的問(wèn)題，去庫(kù)存必須跟供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革結(jié)合起來(lái)。供給側(cè)的問(wèn)題在很大程度上又出現(xiàn)在土地供應(yīng)層面，在現(xiàn)實(shí)中，土地供應(yīng)的比例和結(jié)構(gòu)一般都是由地方政府決定的。

　　破解這一難題，只有通過(guò)增加一線(xiàn)城市土地供應(yīng)，建若干智慧型中小城市和衛(wèi)星城鎮(zhèn)，把人口疏導(dǎo)出去，讓人可以既在那里生活，又在那里工作。

　　地方政府都說(shuō)要控制房?jī)r(jià)，但誰(shuí)都不說(shuō)控制地價(jià)，房?jī)r(jià)上漲的背后是土地供應(yīng)制度問(wèn)題。

　　近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上臨時(shí)性的政策比較多：房?jī)r(jià)高了壓一壓，庫(kù)存多了去庫(kù)存，雖然這也是必要的，但有關(guān)部門(mén)一定要加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制的研究，拿出有長(zhǎng)效機(jī)制的辦法來(lái)。