在上周三仲愷舉辦的城市發(fā)展高峰論壇上，惠州常客、國內(nèi)著名房地產(chǎn)專家顧云昌發(fā)表了上述見解，他認(rèn)為包括惠州在內(nèi)的中國房地產(chǎn)，未來的總量還會(huì)上升，但增速勢必放緩，改革紅利和人口紅利都在逐漸消失的眼下，政策開始變調(diào)轉(zhuǎn)向去行政化，行業(yè)開始變形走向轉(zhuǎn)型升級(jí)，市場開始變態(tài)邁向洗牌和低利潤時(shí)代。

仲愷城市發(fā)展高峰論壇上，顧云昌發(fā)表了主題演講。

   未來房地產(chǎn)將從過去的吃穿住行用的物質(zhì)需求，轉(zhuǎn)向非物質(zhì)需求，精神需求、文化需求、健康需求、旅游需求，這就是房地產(chǎn)新的增長點(diǎn)。　　　——— 顧云昌

新常態(tài)下，房企必須創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型、升級(jí)，否則將在市場分化中慘遭淘汰。在上周三仲愷舉辦的城市發(fā)展高峰論壇上，惠州常客、國內(nèi)著名房地產(chǎn)專家顧云昌發(fā)表了上述見解，他認(rèn)為包括惠州在內(nèi)的中國房地產(chǎn)，未來的總量還會(huì)上升，但增速勢必放緩，改革紅利和人口紅利都在逐漸消失的眼下，政策開始變調(diào)轉(zhuǎn)向去行政化，行業(yè)開始變形走向轉(zhuǎn)型升級(jí)，市場開始變態(tài)邁向洗牌和低利潤時(shí)代。

   紅利消失，房地產(chǎn)進(jìn)入低利潤時(shí)代

   “我們國家現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入三期疊加時(shí)代，第一期就是經(jīng)濟(jì)增速的晃蕩期，第二個(gè)就是結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期，第三個(gè)就是原有政策的消化期。”顧云昌分析，過去G D P的增長一直保持在10%左右，這兩年，去年是7.5%左右，今年跌破了7%，經(jīng)濟(jì)增速明顯放慢。

   與此同時(shí)，改革紅利和人口紅利也在逐步消失，上世紀(jì)80年代的人口紅利，買房的都買得差不多了，現(xiàn)在這個(gè)紅利正在走下坡路。靠改革開放產(chǎn)生的紅利也在消失，投資、消費(fèi)、出口，這三駕拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的馬車都在放慢。

   中國經(jīng)濟(jì)的增長現(xiàn)在進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也同樣進(jìn)入新常態(tài)，從去年開始明顯出現(xiàn)下行，正式吻別黃金時(shí)代牽手白銀時(shí)代，進(jìn)入低利潤時(shí)代。他說：“一是市場變態(tài)，二是政策變調(diào)，三是行業(yè)變形。”

   市場變態(tài)主要體現(xiàn)在競爭加劇，企業(yè)在洗牌，房企的利潤在降低；而政策變調(diào)主要體現(xiàn)在官方對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度上，明顯的變化導(dǎo)向是去庫存、去行政化、去一刀切時(shí)代；而行業(yè)變形主要是房企開始尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，呈現(xiàn)出橫向、縱向以及跨界的多元化，以及對(duì)于綠色、社區(qū)服務(wù)的探討。

   顧云昌稱，現(xiàn)在全國房價(jià)水平是供大于求，庫存太大，房子賣不出去，進(jìn)入買方市場。一是競爭加劇，二是洗牌，一些小公司不見了，有的被兼并了，有的被合作掉了，有的破產(chǎn)了。三是利潤減少，過去黃金時(shí)代利潤高達(dá)25%以上，現(xiàn)在凈利潤一般都是11%，甚至低至8.5%。

   “政策也在發(fā)生變化，過去的政策導(dǎo)向是打壓房價(jià)，現(xiàn)在是穩(wěn)定住房消費(fèi)，我們現(xiàn)在的政策主要是去庫存，還有去行政化，現(xiàn)在出臺(tái)的政策還談不上救市，而是松綁，把調(diào)控交給市場，減少行政干預(yù)。”他認(rèn)為，行業(yè)在這樣的環(huán)境下，都在思考，都在創(chuàng)新、升級(jí)，整個(gè)市場，逐步走向成熟。
   商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)是未來熱點(diǎn)

   顧云昌特地談到了在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)、行業(yè)新常態(tài)之下，房地產(chǎn)的新機(jī)遇和房企出路問題。他認(rèn)為當(dāng)前去庫存任務(wù)很艱巨，樓市要起來有難度。原因在于，一方面是樓市的庫存還太大，另一方面是政策落實(shí)不到位，加上現(xiàn)在股市太好，有泄洪作用，成為制約去庫存的重要因素。

   對(duì)于當(dāng)前行業(yè)普遍提及的痛點(diǎn)，庫存高企的擔(dān)憂，他稱，這是房地產(chǎn)市場進(jìn)入賣方市場的市場常態(tài)化特征，這才是健康的市場，意味著購房者的選擇更多，而效率更高，“這是房地產(chǎn)發(fā)展長周期中短周期的階段性庫存過剩而已。”

   他認(rèn)為，未來房地產(chǎn)將從過去的吃穿住行用的物質(zhì)需求，轉(zhuǎn)向非物質(zhì)需求，所以出路在于把住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定住，同時(shí)要開辟新的消費(fèi)熱點(diǎn)。

   “惠州、仲愷的房地產(chǎn)，未來發(fā)展總量仍然保持上升，但是增速放慢，總量和增速放慢，不可能像過去那樣發(fā)展，第二是差異化加大，房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新、轉(zhuǎn)型、升級(jí)，走差異化路線。”顧云昌進(jìn)一步分析，在市場分化過程中，房企的轉(zhuǎn)型勢在必行，不會(huì)轉(zhuǎn)型的，勢必慘遭淘汰。

   在顧云昌看來，現(xiàn)在出現(xiàn)的賣方市場才是一種健康的市場，才是市場常態(tài)。優(yōu)勝劣汰，留下好的企業(yè)，去掉差的，有利于消費(fèi)者。白銀時(shí)代來了，不是所有的企業(yè)都能賺到錢，一個(gè)真正好的企業(yè)，總是在壞的形勢下活下來，發(fā)展起來，不要可惜，死掉的、淘汰的必然是有問題的。

   在房企轉(zhuǎn)型方面，他給出的建議是，企業(yè)管理的創(chuàng)新，要提高決策能力，提高資本運(yùn)作能力，提高管控能力，提高融資能力。產(chǎn)品升級(jí)方向可以走綠色化、服務(wù)化、差異化。