2014年12月3日-4日，中國最具影響力的商務地產年度盛會--中國寫字樓綜合體發展論壇第十一屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。論壇由房訊網（www.funxun.com）發起并聯合全國工商聯房地產商會聯合主辦，主題為"多元與分化：白銀時代下的房地產"。
　　600位地產金融精英與全聯房地產商會創會會長聶梅生、中國房地產業協會名譽副會長朱中一、北京師范大學房地產研究中心主任董藩、天驥智谷（北京）有限公司董事長劉芷均、全聯房地產商會秘書長鐘彬、全聯房地產商會常務副秘書長趙正挺、中國建筑金屬結構協會秘書長助理孟繁軍、全聯房地產商會秘書長鐘彬、中國REITs聯盟秘書長王剛、中國房地產部部品采購聯盟首席專家高少義、百度大客戶銷售部總監劉立軍等業界專家、學者、大碗，共同探討多元與分化：白銀時代下的房地產系列話題。

　　以下是 北京師范大學房地產研究中心主任 董藩演講實錄：

　　董藩：大家好，昨天主辦方給了我一個題目，是房地產發展趨勢問題。我就不講關于目前市場的狀況了，我講點不一樣的。
　　未來從中長期來看，市場會是什么格局，這個點非常關鍵。我們知道政府會對市場形成干預，包括今天我們的市場之所以陷入困境，完全是政府宏觀調控導致的。四年半前的限購限貸政策，帶來了現在房地產市場的困境，導致現在三四線城市房地產一塌糊涂。最近兩個月，又出了非常大的投資項目，高鐵項目也是過去的六次修改計劃，由年初的五百億的投資規模，到了現在大約一萬億，現在基本上回到了08年之后的救市狀態，只不過我們一直不說，一直不談，不會把整體端給大家。下一步我們還會看到進一步的放松，但是政府的這些措施，輿論沒有配合上，領導的講話沒有配合上，一直采取羞羞答答、扭扭捏捏的做法，如果當市場的預期不轉變，這些錢砸進去還是白砸。
　　當一個人心情不好的時候，我們不能暗中幫助他，我們除了幫助他，還要鼓勵他，如果不鼓勵這個市場，整個老百姓信心往下滑，下一步你砸再多錢也救不起來，所以兩方面要結合起來。
　　從中長期來看，市場會是什么格局。
　　第一，人口和財富大整合，大遷移，帶來房地產市場的調整。首先戶籍制度的管理放松和大學生就業落戶的變革為契機，中國將迎來20年左右的人口、財富大整合、大遷移。由落后區域向發達區域流動，由干旱缺水區域向水源豐沛的地方區域，由氣候較差的區域向向后較好的區域流動等等，我們會看到以人口與財富的空間調整為奇跡，房地產市場在空間上也將發生很大的變化。房地產開發和交易規模增速，一般高于中小城市。最終有很多公司是要垮掉的。還有人口由干旱缺水區域向水資源豐沛地區流動，房地產因此也與水資源產生了聯系。資源豐富意味著現在的經濟規模和未來的開發潛力大，意味著就業規模或者說潛力比較大，這就是意味著房地產市場比較大。相反，資源枯竭的城鎮，房地產會逐漸陷入停滯狀態，甚至衰退。像冬天的海南一樣，房地產會出現氣候型需求，這個詞是我引進的，我們在國內來說只有一個人講了這方面的內容，沒有提，氣候型需求，以大連和青島為代表的遼東半島、山東半島的優勢漸漸勝出，特別是一些過熱的城市夏季居住人口會減少，比如南方。
　　房價在區域間、城市間的差異進一步拉大。房價不僅僅是普漲問題，而且會出現一系列變化。環渤海會因為經濟發展和氣候原因而崛起，相對來說這塊比較宜居。
　　總體來看，東中西帶的房價的絕對差距和相對差距會進一步拉大，核心城市的均價相當于落后城市的15倍以上，單個樓盤甚至會出現超越百倍的差距，現在已經出現這種樓盤了。京滬深杭等一些核心城市房價在管制中上漲，漲幅仍然超越大多數人的想象，由于城市病全面爆發，城市病爆發的原因是源于政府的控制。一線城市交通基本癱瘓。十年前我就說，用不了五六年，北京交通全面癱瘓，當時很多人不相信，現在就是這種格局。我今天來的時候，從西直門那邊跑到這邊兩，用了整整一個小時，這就是控制房價的代價，因為哪個地方擁堵就意味著哪個地方房價得到了控制，沒有有效發揮人口的調節功能。
　　二線城市也基本上出現同樣的情況，二線城市現在已經出現這種情況了，只不過平時上下游期間比較擁堵，平時還可以走得動。普通住宅以每年8到12的速度在增值，即使賣不動，但是成本會推進它。處在特殊資源環境中的豪宅潛力巨大，但是眼前豪宅是不行的。15年后，大部分90到100平方米的住宅會成為垃圾住房，這就像80年代的五六十平方米的房子一樣，80年代的時候省部級領導才住100平方，現在90、100平方米的房子已經成為保障房了。少數偏僻落后區域市場衰退，房價停漲。我前面說8到10是一個平均的狀況。不同規模公司的市場邊界會進一步變化，一些大公司的總部會進一步遷往北京、上海、深圳，總部最主要的是往北京集中，因為北京的政治優勢、智力優勢、融資優勢、創新優勢等等更加明顯，深圳的優勢也很大，但是地位進一步下降。唯一的中心就是北京，連上海都不是。前幾天我在上海得罪了很人，上海有人說是金融中心，我說上海怎么可能是金融中心，什么中心都不是，中心只有一個，我們緊密團結在以習大大為主的周邊，證監會、保監會、金融街等等都在哪里？在北京，上海是什么？其實是安慰他們的，上海不可能是金融中心。無數的中心都是北京，所以北京這個城市，如果不控制正常的價格，那就是非常厲害的。我當時說過25年之后，北京的均價不到80萬，當時人民日報帶頭罵了我很長時間，實際上我們會看到這一切，很快30萬的樓盤就會走到我們面前。
　　一些中型房地產開發公司分別在上海、深圳設立分公司或者辦事處，十年后會出現多家房地產公司進入世界500強，就像服裝業有裁縫店是一樣的，像美國至少有12萬家開發商，香港還有幾家大開發商，同時還有非常多的小開發商我們不知道。策劃、代理、融資、信息服務等中介服務機構會進一步向北京、上海、深圳聚集，速度快于開發商的速度。
　　開發規模會隨著發展進程先揚后抑。從目前到2023年左右，達到開發高峰。規劃的變動必然帶來大拆大建，包括大的戰略，比如說西部大開發，后來變成了東北老工業基地振興，現在又在提京津冀一體化，這些規劃都會帶來一些大的開發。
　　由于質量、戶型等原因，很多90年代之前的房子將陸續被拆掉。人口會繼續上升，估計會增加一億左右，這就需要房地產提供支撐。最近官場上有一個詞，叫“通奸”，這個詞很難聽，但是已經出現這個苗頭了。生活方式繼續演化，需要房地產提供支撐，所謂生活方式的演化，第一，離婚的人越來越增加。第二，大齡青年不結婚。第三，結婚之后跟父母住在一起一段時間，然后再分開。第四，周末夫妻大量出現，分居情況越來越嚴重。第五，別墅生活大量出現。第六，學區房，星期一到星期五陪著小孩在學區房里生活，周末回到別墅里。
　　2023年到2030年之后，可能會處在穩中有降的狀態。仍然存在不少拆遷活動，但規模上變小。家庭分化趨于穩定，平均每個家庭2.6個人左右。2030年之后，開發活動明顯降低，一個是拆遷活動大大減少，那時候想拆也拆不動了，因為全是高樓。再就是城市化進程趨于結束。人口達到頂峰。二手房交易大大增加，只不過我要強調的是，那個時候房地產依然是支柱產業。第一，房地產具有主導性。第二，房地產是支柱產業。第三，房地產是先導產業。沒有任何一個行業能跟房地產業相抗衡。
　　美國到今天為止，房地產業仍然是第一大支柱產業，GDP總量中13%是由房地產來完成的。雄霸世界的美國金融業、房地產業加在一起，也只有8%。很多人天天到我微博里罵我，房地產聯系著60%到70%的其他產業，通過管理幾乎把整個國民經濟是聯系在一起的，甚至是煙酒鹽看似跟房地產毫不相關的，都聯系在一起。全世界財富的70%左右表現在不動產上，像北京這樣的家庭有80%到90%的財富表現為房產，所以它的振蕩對整個國民經濟、對整個社會的破壞作用非常強。本地本級財政收入當中，一半是來自賣地。從現在的角度來講，這個我們改不了，基本上無路可走，只要一動，這些問題要先解決，但是解決不了，就動不了。所以其實很多年前也有很多改革、也有很多決定和中央的文件，但是回頭一看，我們能夠把它落地嗎？很難。
　　剛才討論房產稅的問題，這幾年基本被我攪黃了，我講了至少20年，談到賈康，他講不過我。征房產稅至少1%，但是在北京一套房子最起碼600萬，征1%，一年就得五六萬，那誰交得起，交不起，老頭老太太兩人都退休了，退休金有沒有五六萬，如果有一個去世了，就很困難。年輕人基本上都是在老人的幫助之下買了房子，這邊要交貸款，那邊還要年年交這個稅，這是不可能的。現在正常的公務員，基本上也是把兩個人的收入的1/3拿走了。
　　住房自主化率先升后降，住房私有化率先微上升再下降。真要想讓大家買得起房子，應該采取別的措施，比如降低首付，比如降低還款，改革還款方式，年輕人可以前五年只還利息，不還本金，對于貸款期限來說，可以延長貸款期限，比如延到40年。全世界貸款最難的國家就是中國，在國外經常用5%、10%當首付，就可以先啟動。如果降到5%、10%，當然很多年輕人就可以進入這個市場，然后用一輩子的收入慢慢償還。為什么不采取這樣的措施？現在限購、限貸引起我們人權方面很多沖突。我的學生找我，說老師，我要跟某某人去登記了，我說不許登記，為什么不許登記？登記你倆算一家了，一套房首付50%，二套房首付70%，三套房不許買，你都知道吧。父母要過來吧，買不了二套房怎么辦。被老師批評了，你不許結婚，結婚了怎么辦？為了把父母接過來，只能離婚，倆人都有私心，一個說我父母歲數大了，一個說我父母身體不好，誰先來，感情好的，在家里錘頭剪刀布商量，感情不好的就打架。當這種政策逼著大家不敢結婚，還怎么搞民生呢？民生就是為了讓大家買房子更方便。買不起房子，全世界沒有一個國家能做到全買得起房子。美國這么強大的國家，1/3的家庭沒有自己的房產，歐洲也是，買不起房子是規律，買得起那是意外，意外發財。所以我們要通過保障的方式和租賃市場的方式來解決，誰是最可愛的人？房東。從外地來到這個城市的時候，誰先接待來人口？就是房東，盡管他是為了賺錢，但是使我們可以在這個城市待下來，任何一個國家、一個健康的市場肯定包括兩部分，一部分是買賣市場，一部分是租賃市場。
　　凡是政府管的嚴的地方，往往都是搞不好的地方。房地產市場尤其突出，你們覺得今天房價跌了，好像是市場的自然反應，錯了，不是市場的自然反應。你們來開會的，如果跟父母住在一起，出門的時候父母會不會說好好走路，別摔倒了，會不會說這樣的話？不會說，因為摔不倒，因為長大了。但是如果你走到今天酒店門口，有人在門口拿棍子打你一下，說你走路太快了，你倒了。如果你沒倒，再來一下，倒了。你約束他，給他腿上綁了個繩，說他跑不快，這是錯誤的。
　　真實的市場不但要讓一部分人買得起房，還要讓曾經擁有房產的一部分家庭在某種情況下失去房產。現在有大約85%的家庭擁有自己的房產，11%的家庭主著公租房。10年左右的時間，我們會發現，住房的自有化率會進一步上升，就是自己買房自己住的進一步上升，然后趨于穩定，20年左右時間里會進一步下降，最后會有30%的家庭沒有自己的房產，這是市場帶給我們的，20年之后大家再看我的結論對不對。如果不對，中國這個市場就是個怪物，證明跟西方的市場完全不一樣。
　　在住房保障思路變化的情況之下，未來20年內，住房自有化率先微微下降然后上升，然后繼續上升，出現一批出租食利階層。資源有效利用，就像別人沒有自行車，你有自行車，你租給他一樣，人家沒自行車，天天在那走，你看著他，你或者借給他，或者租給他，這是對的。但是他買不起，你買個車直接租給他，這夠更好了，你的錢利用起來了，他也解決了交通問題。
　　人均住房面積繼續增加，品質不斷提升，住房過濾現象明顯。住房永遠少一間，住房永遠少一套，這個現象對年輕人還沒有開始，慢慢慢慢會開始的。西方都是小城鎮，七八萬人、三五萬人，不需要第二套，換大一點的就行。但中國不行，城市都太大了。新住房與舊住房相比，總是更加節能、環保、配套，科技含量更高。舊房存在價值貶損，新房價值量更高。
　　貼牌生產成為一種開發合作模式，現在已經大量出現。
　　追求綠色、低碳成為共識。
　　普通住宅的智能化水平也大大上升。
　　房地產市場的國際化程度明顯上升。中國的開發商會大量走出去，中國的購買力會大量走出去，同時外國人也會來到中國，像望京有大量韓國人在購房，更主要表現為中國大量資金流向海外。
　　商業地產出現飽和，風險加大。這是要很小心的，商業地產階段性的供應量太大。
　　精裝修漸漸成為趨勢。
　　七種開發商將被淘汰掉。1，靠關系拿地，自己沒有能力開發的。2，知識陳舊、不學習。3，技能單一、目光短淺。4，反應遲鈍。5，自以為是。6，心理脆弱。7，智能低下。
　　財富排行榜上大量開發商和物業經營商涌現。未來10到20年，中國富豪在世界財富榜上將大量涌現，市場因素的影響，中國市場大，便于財富積累。中國人口多，產業創新能力強，文化因素的影響，不信宗教，逐利欲望強。能靈活應付各種法規，出人頭地意識非常強。華人還有一個特點，共苦意識，如果企業不景氣的時候，在一起行，在比較好的情況下，往往就鬧。工作主動性強。對工作有興趣，不把休閑當作必需的事情。
　　地產商在財富排行榜上占據領導地位。1，房地產是資本密集型行業最早開放。2，市場容量第一，容易造就富豪。3，杠桿作用大。4，中國人多地少，使得房地產的價值得到凸顯。
　　我就講這些。謝謝大家。