國五條與我國房產市場趨勢分析預測

蔣健才

國五條解讀

國五條：

（一） 完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

（二） 堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。 

（三） 增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。 

（四） 加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。 

（五） 加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。 

影響與趨勢解析

1 高端、高價樓盤的開發商受到打壓。開發商分類影響上，對于開發高端、高價樓盤的開發商影響較大，而對于一般開發商而言，影響相對較小。

2 一二線城市影響明顯，三四線城市影響不大。地域劃分，該調控主要影響將集中在一二線城市，三四線城市雖然是鎖定目標，但三四線城市整體價格漲幅和基數都較為平穩，所以影響有限。

3 一手房陰極則陽，二手房陽極則陰。二手房交易受壓制，進入陽極則陰的下跌階段，剛一手房房將進入陰極則陽的上揚階段，由于房產投資的炒房失去市場，將大致整體樓市將有明顯的縮水，喪失一大部分此類客戶。

4 經適房陽極則陰，公租房陰極則陽。新提出的將外來務工人員納入住房保障范圍，但因為沒有細則支撐，而保障房建設面臨資金流問題，如何落實？保障保障房建設速度，將其分攤商品房社區建設內，是極為有效的辦法之一，而開發商要獲利，所以未來經適房將會逐漸淡出，轉而成為公租房，而在國家將外來務工人員納入保障范圍和城中村拆遷雙向作用下，公租房需求將有望大幅增加，因此承接保障房建設的開發商將有利益保障。

5 長期影響推進。“推進城鎮個人住房信息系統建設”是一個長期的過程，重在建立長效的監管和調控機制，在短期內不會造成影響。

6 住宅沖擊。住宅將會受到很大沖擊，而對于非住宅的影響很小。

國五條政策出臺，包括限購措施和房產稅改革等手段，但手段不是目的，無論是限購措施還是地產稅改革，都不是宏觀政策調控的實質，其核心和實質是要強調資源的合理化配置！

條款解析

調控對象

“國五條”作用于購房者較多，購房者是最主要的調控對象，而像地方政府和開發企業等主體較少。

針對區域

房價上漲過快城市

供求關系

以抑制需求為主，增加供應為輔。

部分補充解析

一、完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管五項內容。表明了我國堅持方式調控政策不動搖、力度不放松的決心，事實上，自2003年開始，一直到2013年，相繼有國六條、國十條、國八條，不斷加強房產調控政策，其原因在于我國房地產市場變化不斷。“國五條”是針對房價上漲過快城市，加強制度的執行和管理，有針對性地穩定房地產市場。而差異化的房貸政策和20%的二手房交易稅，也是對此項條款的有力落實。

二、已實行限購城市按統一要求完善措施，未實行限購城市房價上漲過快的，應及時采取限購等措施。這是表明我國房產調控政策將從嚴，過去時間里，雖然我國對房產市場不斷加強調控，但由于執行力度不夠、不嚴等問題，導致某些城市房產市場房價依然瘋漲，國務院此次出臺“國五條”意在強化這些城市的房地產調控政策的執行情況，尤其是限購執行不嚴格，導致某些市場投資投機需求的大量出現。“國五條”是對過去房產調控政策的嚴格執行下去，也側面反映出了調控范圍將不斷擴大化。而擴大房產稅試點及限購范圍，實施銀行差別化信貸政策則必將抑制房產市場的投資與投機需求；

三、制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。強調保持房價基本穩定的大原則不變

四、增加普通商品住房及用地供應；加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。普通商品房供應量增加，有助于穩定市場預期，但保障房的供應對抑制房價上漲不可能有很大作用。其原因在于商品房和保障房的需求對象不同，盡管存在交集，但這樣的交集較小，難以形成看得見的影響。增加普通商品住房及用地供應將是一個中長期任務，目的在于改變市場調節趨向，改變供求關系，逆轉眼下的供需矛盾。

五、加大購房房產稅成趨勢，限購政策將于房產稅并行“一段長路”。房產稅作為一項單獨的政策，由于其稅率較低、征收對象范圍較窄等原因導致其作用有限，甚至有開發商為了吸引客戶購房，打出買房送房產稅的廣告。

限購政策出臺，這種調控政策屬于政治性的強制調控，是為了緩解目前嚴峻的市場狀況，如何解決土地財政問題？以加大的房產稅代替限購政策無疑是長期的發展趨勢，就像我國之前實行的糧票、布票制度一樣，但短期內房產稅代替限購政策難以解決房產投資投機問題，不可能澆滅房地產市場燃起來的“大火”，所以，在現階段，限購政策不會因為新的房產稅收政策而取消，必然將與其伴行一段時間后逐漸“分道揚鑣”。

“國五條”為了什么？

國五條政策的出臺，其一方面是資源配置戰略，改變目前房地產資源配置不合理的狀況，針對近年來房產過熱的現象進行壓制。目前，我國房產資源持有出現了嚴重失衡現象：一個人擁有多處房產，多個人沒有一處房產。任由市場調節，必然將這種失衡的資源配置方式推向極致！

另一方面是國際金融戰略，在美國QE3、QE4推出的國際市場背景下，人民幣匯率變化，熱錢自國際流向國內，而房地產行業作為最能吸金的行業，是熱錢最青睞的目標！如果熱錢在我國房地產市場順利獲利并逃離，必將嚴重破壞我國房產市場秩序，同時也會引來國際上更多的熱錢流入我國。而國五條政策的出臺，打壓和抑制我國房產市場需求過剩現象，也將能有效遏制熱錢流入我國并形成“肆虐”。

“國五條”影響改變市場

1 房地產市場將從“陰極則陽的暴漲階段”轉向“陰極則陽的減速上揚階段”

2 一手房需求將超過二手房交易

3 消費水平將呈現整體下滑趨勢，金字塔頂端需求將可能被空出

4 住宅中的投資型消費將逐步向零邁進，這一需求型客戶群將被擠出。

兩種差異化矛盾及可能的后續政策

不同的市場形態和地域狀態的政策差異性難以體現，政策靈活性與嚴格執行力度如何達到平衡？

目標群體差異化；無論是限購措施還是二手房交易政策、二套房政策，如何體現不同目標群體的不同化？一刀切難以合理，例如原本兩口之家住六十平米房，后來成為五口之家甚至更多，為生活所需，需要另置房產以適應，如何避免在這樣的政策中“誤傷好人？”房產調控的本意是為了服務為民，利民之舉，如果發生這樣的情況，必然不符合政策調控的本意！放松政策，區別化目標群體，又如何應對隨之而來的“陽奉陰違？”

我國房產調控走過的歷程

1 2003年8月，國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，提出要保持房地產業的持續健康發展。

2 2005年3月，央行宣布取消房貸優惠政策；部分地區的個人房貸首付比例從20%上調到30%。

3 2006年， “國六條”出臺。

4 2007年，國家繼續以金融手段為主調控房地產市場，其中加息就達到了5次。

5 2010年4月，“國十條”出臺，措辭極為強硬：“堅決抑制不合理住房需求”，并拋出了限貸和限購兩枚重磅炸彈。

6 2011年，國務院出臺“新國八條”。

7 2013年3月，“新國五條”出臺，首次提出，二手房轉讓要按照所得20%征收個人所得稅。 

市場調控推動

從市場角度講，房價上漲的根本因素是供需矛盾和成本上升。在供小于求的市場，必然導致商品價格上揚，而我國是一個人口大國，人口區域集中度高，而我國短期內難以改變房產市場供需的矛盾關系；隨著經濟發展，地價上漲，原材料及人工成本上升，都將進一步抬高房產開發成本。

國內、國外兩種市場“流動性”寬松趨勢的重合，必然會造成我國物價上漲，在一定程度上引發通貨膨脹，這也將導致我國房價上漲趨勢難以攔截。

在供需矛盾和成本上升因素的雙重影響下，雖然有“國五條”出臺，但也只能在一定程度上遏制房價上漲過快的現象，難以改變其“陰消陽長”的趨勢。

我國房地產趨勢

行業趨勢預測

盡管目前“國五條”會給我國房產市場帶來一定的“陰盛陽衰”的影響，但是從長遠來看，仍舊難改長期上漲趨勢。其一隨著城鎮化的推進，每年新增城市人口都在快速增長；其二城市改造中的棚改、舊改、城中村和“退二進三”等也對住房有需求；其三婚房與分戶需求、學區房需求等。這些都屬于剛性需求，此外還有居民住房改善和升級需求等。目前我國至少有4億人口還需要解決自己住房問題，這些都將為房地產市場的發展帶來新的發展機遇。此外，個人收入水平增加、小康社會、經濟增長等因素仍將推動房地產市場持續向上。

可以預期的是，國五條政策的出臺，將把我國樓市從“陰極則陽的暴漲階段”推向“陰極則陽的減速上升階段”。、

消費趨勢預測

消費水平趨勢將出現整體下滑趨勢，位于金字塔頂端的消費將可能被空出。

一手房與二手房地位交換

抑制房價，打壓投資投機是政策出臺的主要目的；二手房轉讓要征收20%的個稅，必然導致二手房交易成本上升，而二手房市場個稅大幅度突然性上升，對于一手房而言，將極大降低投資性樓盤的期望值。對住宅炒房客以及短線炒作需求是一較大打擊，對轉賣的投資人群而言，國五條新政出臺，使中間利益不斷壓縮，最終使得住宅中的投資型消費逐步向零邁進，進而擠出這一需求型客戶群。另一方面，一手房因為不用交納這方面的稅收，所以購買成本就顯得要低一些。因而將有很多原來準備買二手房的人轉而去買一手房，從而成為新房銷量的增長點之一。

房地產市場宏觀調控任務與根本目標

平衡房產資源配置

我國是社會主義國家，社會主義的根本任務之一是消除兩極分化，改革開放的根本目的是實現一部分先富起來，帶動共同富裕！而目前，我國房產資源配置嚴重失衡，一個人擁有數套甚至十數套房產資源早已屢見不鮮，而形成鮮明對比的是我國還有一大部分人還沒有自住房，住房困難！衣食住行是民生之大計，房產資源作為民生之根本，資源配置嚴重失衡，房產過熱，兩極分化嚴重，這必將影響社會穩定！市場調節具有滯后性，在這樣的情況下，平衡房產資源配置是國家政府的迫在眉睫的任務。

國際金融

美國第三輪、第四輪量化寬松影響。

當前以美元為主導的國際貨幣體系。在以美元為主導的國際貨幣體系下，美國的貨幣政策就是國際金融市場的貨幣政策。

對于我國的影響主要體現在兩個方面：

【熱錢流入】兩輪量化寬松政策的出臺，導致人民幣將可能隨美元的貶值而被迫升值，而人民幣的升值可能讓外資再次進入中國市場。而外資進入我國基本以熱錢的形式流入中國，而房地產行業作為最能吸金的行業，是熱錢青睞的主要行業。熱錢流入房地產市場，主要是交易市場和開發領域兩條路徑。如果打量的熱錢流入中國并且獲利逃離，必將破壞我國房地產市場秩序。

【通貨膨脹】美元發行量增加，必然導致美元貶值趨勢，在經濟和貿易全球化的背景下，進而導致以美元計價的全球大宗商品價格將進入“陰極則陽”的上漲周期。而國際市場大宗商品價格上升對我國的影響就是造成我國物價變化，物價抬高，面臨輸入型通貨膨脹壓力。造成我國房產市場原材料價格等抬升，房產市場成本上升。

作者介紹：資深行業發展預測專家，中國平衡預測法創始人，蔣健才老師，積二十多年之精心研究，獨創蔣氏平衡分析法。　　

二十多年來，蔣老師的平衡預測法，以其預測的科學性，準確性，實用性和普及性而享譽各行各業。　　

蔣氏平衡分析法，凝聚了我國歷代先賢之智慧，結合當代科學之辨證，對社會形勢，市場變化，市場需求，應變韜略，具有深厚的理論功底，豐富的實戰經驗。多年來，為政府部門，行業，企業作出準確的診斷。指出行業存在之問題，提出解決之辦法，指點迷津，出謀獻策，先知先覺，命中率高，屢奏奇效！