“此次樓市新政有力地打擊了‘炒房者’，但要讓資金有效撤離樓市，還必須為它創(chuàng)造健康的投資渠道，特別是要引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，變堵為疏才是解決問題的根本。”賴偉民說。

    今年４０歲的賴偉民教授，是北京一所高校的經(jīng)濟(jì)管理研究學(xué)者。從２００９年開始，他實(shí)地走訪了全國(guó)６０多個(gè)城市的１５０多個(gè)樓盤。在與這些樓盤的“對(duì)話”中，他試圖解開樓市“火爆”背后的謎團(tuán)。

    企業(yè)主拿貸款炒樓

    “別看我廠里的機(jī)器在轉(zhuǎn)、工人在忙，可那是虧本的，但我得做給銀行看，這樣才能拿到貸款，才能去炒樓。”當(dāng)聽到有企業(yè)主這樣描述自己的“生財(cái)之道”，賴偉民大吃一驚。

    ２００９年初，賴偉民在各地講課時(shí)發(fā)現(xiàn)，來(lái)自不同行業(yè)的企業(yè)家都對(duì)樓市表現(xiàn)出異乎尋常的興趣，而對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)反應(yīng)冷淡。問題究竟出在哪兒？帶著疑問，他開始了調(diào)查走訪。

    ——２００９年７月，武漢。

    賴偉民：你們的樓盤很火爆，做了很多廣告吧？

    售樓小姐：公司根本沒做什么廣告，客戶大多數(shù)都是回頭客，買了我們一期、二期后，覺得好，現(xiàn)在又來(lái)買三期。還沒開盤，老客戶就把房都訂得差不多了。

    賴偉民：他們買這么多房子干什么？

    售樓小姐：投資唄！現(xiàn)在有幾個(gè)人買房子是自己住的？房?jī)r(jià)還要大漲，買房子比買什么都劃算。

    ——２００９年１１月，杭州。

    賴偉民：我看你一下子買了兩套房，這里的房子真這么好嗎？

    購(gòu)房者：我是專門從溫州到杭州來(lái)買房的，只要是房子就好，過不了多久，就可以凈賺至少幾十萬(wàn)元。

    賴偉民：不怕到時(shí)賣不出去嗎？

    購(gòu)房者：現(xiàn)在許多人手里有閑錢，等他們意識(shí)到炒房賺錢那么容易時(shí)，他們就會(huì)來(lái)接盤。

    賴偉民：房子最終還是要賣給自住者呀？

    購(gòu)房者：不，就像黃金，除了打首飾，它還有什么用？可還有這么多人買黃金，它不一樣在漲嗎？住房不是消費(fèi)品，而是投資品。只要市場(chǎng)上還有大量游資，房?jī)r(jià)就還會(huì)漲。

    ——２０１０年３月，北京。

    賴偉民：這個(gè)地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了這么多，你買了好幾套，還能賺錢嗎？

    購(gòu)房者：正因?yàn)闈q了才買，投資本來(lái)就是買漲不買跌的。

    賴偉民：你不怕政府出臺(tái)政策遏制房?jī)r(jià)？

    購(gòu)房者：政策每次出臺(tái)，對(duì)投資者來(lái)說確實(shí)會(huì)增加成本，可成本一增加，銷售價(jià)格也會(huì)隨之更高。

    賴偉民與數(shù)百名售樓小姐、購(gòu)房者的對(duì)話顯示，有相當(dāng)部分購(gòu)房者以投資甚至投機(jī)為目的。“樓市新政出臺(tái)后，二手房中介出現(xiàn)大量剛買不久的房子、沒有裝修的房子，以及同一個(gè)賣家的多套房子。”賴偉民說，這都說明樓市的投資氣氛相當(dāng)濃。

不信自己接到最后一棒

    賴偉民發(fā)現(xiàn)，許多想買房自住的人們已拿不出首付款，還不起房貸，只能租房；不少城市的租售比低得驚人，快進(jìn)快出的“炒房者”實(shí)際上已成為上一輪房?jī)r(jià)上漲的重要推手。在樓市間的調(diào)查，也讓他發(fā)現(xiàn)了更多的炒房“秘密”：

    ——同時(shí)下單。當(dāng)“炒房者”要購(gòu)買多套房產(chǎn)時(shí)，他便會(huì)面臨較高的首付比例和房貸利率。因此，“炒房者”一旦決定買下多套房產(chǎn)就要同一天下單，由于銀行的征信系統(tǒng)無(wú)法實(shí)時(shí)更新，“炒房者”所購(gòu)的每一套房產(chǎn)都被當(dāng)作“第一套房產(chǎn)”。

    ——無(wú)本炒房。開發(fā)商賣房時(shí)并不收取房款，只是掛個(gè)名，說明某套房產(chǎn)已經(jīng)售出，等房?jī)r(jià)上漲后，買家便將房產(chǎn)拋售，賺取差價(jià)。這類買家常常是與開發(fā)商有利益關(guān)系的人員。

    ——自賣自買。開發(fā)商發(fā)動(dòng)員工和朋友以按揭方式買房，一旦銀行把房貸發(fā)放給開發(fā)商，由開發(fā)商控制的買家便把房產(chǎn)以二手房的形式出售。這不僅可以幫助開發(fā)商回籠資金，還有助于把房?jī)r(jià)維持在較高的水平上。

    ——陰陽(yáng)合同。在二手房交易中，如購(gòu)房合同的真正價(jià)款為１００萬(wàn)元，假合同做成１５０萬(wàn)元，三成首付，原本可從銀行貸７０萬(wàn)元，現(xiàn)在則變成１０５萬(wàn)元。

    房?jī)r(jià)高企不下，為何還受到追捧？投資客、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者向賴偉民給出一種答案：

    “人民幣升值預(yù)期、勞動(dòng)力成本上升、出口退稅減少、原材料上漲，加上金融危機(jī)的沖擊，許多企業(yè)便頂不住了。”一些曾經(jīng)是企業(yè)主的“炒房者”告訴賴偉民。

    由于國(guó)際國(guó)內(nèi)的形勢(shì)變化，一些傳統(tǒng)出口型制造業(yè)陷入困境之后，停產(chǎn)觀望，但他們又有強(qiáng)烈的投資沖動(dòng)，樓市成了自然選擇。

    在湖北一樓盤的售樓處與兩名高級(jí)白領(lǐng)的對(duì)話，也讓賴偉民理解了投資者對(duì)樓市的熱情。

    “收入還不錯(cuò)，攢了點(diǎn)錢，總得有地方放吧？”

    “投資股市風(fēng)險(xiǎn)太大，國(guó)債收益太低，還抵不上貨幣貶值。”

    “外幣、期貨門檻太高，風(fēng)險(xiǎn)也大。”

    “炒房已經(jīng)成為擊鼓傳花的游戲，只是誰(shuí)也不信自己會(huì)接到‘最后一棒’。”賴偉民說。

    踏實(shí)做企業(yè)是根本

    在賴偉民看來(lái)，近期密集出臺(tái)的樓市新政直指“炒房者”，如部分地區(qū)可停三套房貸款、對(duì)非本地居民暫停發(fā)放房貸、提高二套房首付比例和貸款利率、加快研究制定住房稅收政策等，說明決策層已明確態(tài)度——抑制“炒房者”對(duì)調(diào)控樓市至關(guān)重要。

    “在政策威懾力的影響下，一部分短線投機(jī)資金將撤離樓市，由此股市、黃金和大宗商品的價(jià)格在短期內(nèi)可能被抬高。”賴偉民分析。

    賴偉民表示，目前出臺(tái)的大量樓市房貸政策雖然有力地打擊了炒作之風(fēng)，但要治療樓市高燒的根本，除了加大供應(yīng)量外，還是要對(duì)市場(chǎng)上的流動(dòng)性資金進(jìn)行合理的投資引導(dǎo)。

    賴偉民說，不能讓房產(chǎn)這樣的生活必需品成為投資品，甚至投機(jī)品，“需要正視和尊重資金的投資需求，抑制炒房的根本是要讓這些資金有良好的投資渠道。”

    他認(rèn)為，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，踏實(shí)做企業(yè)是根本。因此地方政府需要進(jìn)一步改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，如拓寬投資渠道，提高行政效率……“企業(yè)也需要抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)型升級(jí)，誰(shuí)抓住機(jī)會(huì)，誰(shuí)就是領(lǐng)跑者。”

    他說，讓手頭有錢的人有好項(xiàng)目可投，讓資本和項(xiàng)目有效對(duì)接，將為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整注入強(qiáng)大的活力。