1993年，在上海的塘沽路和黃興路等地，一到晚上就有一幫人聚在一起討論調房子的事情，甚至很多人在電線桿上貼出了調房的廣告。因為房子是單位分的，但是不一定工作生活方便，人們通過互相調換，達到自己想要的地段或房型的目的，貼補差價雙方議定。 1995年，只要花一萬元，在上海市區可以買一間亭子間，雖然沒有廚衛，但是也算是一個可以安身的窩。現在，30萬也很難在市區買到這樣的亭子間了。當時，許多單位還在福利分房，公房房改如火如荼，許多人花了多年的積蓄將使用權房轉為了5年后可上市交易的售后公房。 1997年，在上海寶山和虹口交界的地方，我賣了一套一室半的房子，當時的房價是6.5萬，是一套使用權房，當時可以通過房管所辦理變更手續。大量的使用權房正在通過這樣的方式進行交易。 隨后出臺的一系列影響人們甚至徹底改變人們購房觀念的政策。 一，福利分房取消，實行貨幣分房，甚至不分房； 二，公積金制度，商業貸款； 三，售后公房全流通； 四，大量商品住宅的開發； 五，房地產成為支柱產業； 六，藍印戶口制度； 七，計劃經濟向市場經濟的轉變； 八，高等教育從精英教育向普遍教育轉變； 九，交通周邊配套等基礎設施環境全面投入； 十，新農村建設城鎮化進程加快。 人們被禁錮已久的對房產的剛性需求全面釋放，在以上合力的作用下，加上利益的驅使，很多相關利益者的推波助瀾，所以在2003年以后，房地產出現了井噴行情。之后，上海逐步出現了內環3萬/平，中環2萬/平，外環1萬/平的局面。全國各地房價也是出現了同樣的行情。 1991年我在廈門讀書時，廈門島內人口才二十萬左右，而到2003年已經超過百萬。2003年在廈門島內的房價很多單價都在3000左右，現在已經翻了幾倍。 2002年我在澳門時，當時澳門氹仔的房價很多還不到五千一平，100萬可以辦理投資移民，澳門當時的人口還是只有30幾萬。而此時，香港九龍的房價也在2萬/平以上，清水灣更是10萬/平以上。何以如此大的差距？香港是用來定居的，而澳門是用來娛樂的。現在隨著澳門回歸日久，珠港澳大橋的開通，大陸經濟在國際地位的快速提升，澳門房價已經今非昔比。香港房價雖是起起落落，但是還是高位攀升。 隨著房價的快速上漲，各種抑制房價的呼聲也越來越高，2005年出臺了一系列的房產新政，以平抑房價。交易成本的提高，在短期內確實使得全國各大城市的地產出現了交易萎縮甚至價跌的行情。 但是，在兩三線城市，由于城鎮化進程的剛性需求及受承受輻射的滯后性，房價依然節節上漲。許多縣級市，從原先的1600元/平漲到了3000元/平，甚至到了5000元/平。同時，在各大城市，諸如武漢，廈門，上海，房價隨著軌道交通的延伸而不斷上漲。 非典，雪災，地震，金融危機，似乎多災多難。但是，2009年3月以后全國房價再現井噴行情，截至2009年底，大部分城市房價漲幅在30%以上，漲50%也屬正常，個別樓盤甚至翻了一番。 奧運會來了，北京房價漲了。世博會來了，上海房價漲了。長江隧橋開通了，崇明房價漲了。迪斯尼要落戶浦東了，浦東房價又漲了。南匯并入浦東了，南匯又漲了。安徒生童話樂園到新江灣城了，新江灣城又漲了。海南要建成國際旅游島了，海南又漲了！ 房價漲到現在，究竟正常不正常？究竟有沒有泡沫？ 2009年我三次去威海考察調研，2010年初又去威海實地調研。這幾年，海景房不斷搶灘各大城市以及東北西北市場，塑造海景概念。2003年就有朋友請我一起做海南三亞海口的房產代理，當時已經開始組織上海散客去海南購房。當時海口還有1800的房價，三亞也不過3-4000，無敵海景也不超過一萬。因為海南1988年建省，曾經吸引了大量的淘金客，如今的很多地產大腕諸如馮侖潘石屹都曾經血戰海南島。隨著當時的瘋狂炒作，房產泡沫出現，很多人因而破產。海南地產一度低落。海南的海景屬于四季海景，因為一年四季溫度都適合游泳度假。而威海只有半年左右的時間適合度假，但是威海的房價似乎有些優勢。威海地區由威海市區，榮成市，文登市和乳山市組成。現在我們看到最多的威海海景房銷售的信息大都來于乳山銀灘，媒體客戶對銀灘的海景房的惡評如潮。此外，就是目前開發規模比較大的榮成石島的鳳凰湖項目，石島距離威海市區約100公里，項目一萬多畝，分批開發，目前A，B，C區已經售罄，但是入住率相當低，客戶來自全國各地，基本屬于未來房價和未來小區。而距離市區30公里左右的榮成紋石寶灘，由于環海公路，海景怡人，地理區位較佳，美中不足的時，沿線的開發商要么存在產權問題，要么規劃不夠合理，有些配套還不能到位，交房的項目入住率也很低，出租也是有時效性。威海市區有環翠區，高區和經區三個區組成，在很大程度上和廈門，海南有相似之處。威海是從1987年從煙臺劃分出來成為地級市，廈門是1981年被批準成為特區，海南1988年建省，都是國家給了政策才有了大發展。威海市區這幾年的發展非常迅速，旅游人口也是節節上升，在夏季旅游旺季來臨時常常賓館爆滿。市區威海之門，威海公園附近及環北海周圍海景房潛力巨大。從房價上來看有相當的上升空間。參考消息2009年10月10日載文，韓國京畿道政府正在討論建設從韓國仁川到威海的海底隧道。這對威海的發展來說似乎絕對是一個利好消息。那么將來威海的房產將如何走向呢？ 其實這些問題和股票問題很相似，究竟買什么樣的股票？股票究竟有沒有泡沫？何時適合買？漲到何時才應該拋? 荷蘭郁金香球的故事，相必大家都知道了。每個人都認為自己不會是最后一位拿到接力棒的人，最后害了自己。孔子說：己所不欲勿施于人。我們現在所做的投資活動究竟有多少是真正的投資？還是完全在投機？一件事物大凡大家都知道了以后其實根本就不存在投機，比如買彩票，大家都知道，所以能中獎的概率極低。而投機者還要具備相當的外部和內部條件，你具備嗎？偶然的投資或投機成功不代表你已經掌握了規律，不小心，很可能下一個犧牲的就是你。所以，回到原點我們再看看，我們如何真實的看待周圍的房價？我們可以從以下方面考慮： 一，為地段你愿意付出多少代價？ 二，為交通配套你愿意付出多少代價？ 三，為樓盤品牌你愿意付出多少代價？ 四，為未來的期望值你愿意付出多少代價？ 五，為居住城市的工作利益你愿意付出多少代價？ 六，為自己的心理承受力你愿意付出多少代價？ 當然根據每個人的不同情形還可以列出很多，類似于富蘭克林法的好壞對比，這樣你就可以有比較清楚的認識。因為，未來房價總是滾滾向前，就好像滬深股市總有一天滬市要到1萬點一樣，問題在于，究竟在什么時候到來？你又能等多久？ 十幾年前，就有很多人大喊房產泡沫，但是房產還是一路上漲。十幾年前看著《成長的煩惱》我們還在羨慕美國人奢華的生活，看著老外開車到shoppingmall去購物，現在我們也獲得了同樣的生活！ 所以，請思考一下，當我們要喊出泡沫的動機是什么？當我們要評估出泡沫的動機是什么？當我們盼望泡沫的動機又是什么？還有，如果你認為沒有泡沫你又有著怎樣的用心？ 如果你認為房價太高了，面對現在昂貴的一切，請問你做過怎樣的貢獻？如果你認為現在的房價完全合理,請問你獲得財富的方法是否社會群體同樣可以取得？要評價一件事情，請放在開放的公平的環境中。 相信，你一定會找到答案！