轉載自2013年8月13日《科技金融時報》：

地產科技創新，造福社會大眾

特約撰稿人：姚葵醴

中國地產科技與金融創新峰會組委會秘書長

中國房地產行業資深專家

告別粗放型的地產，邁向高科技的地產

房地產行業過曾被認為是屬于水泥鋼筋的粗放型工作，但是，伴隨科學技術的快速進步和科學技術的商品化，今天的房地產行業已經成為了科學技術密集型的“高科技”產業。

我們都知道，人類的生存、事業和幸福生活，離不開衣、食、住、行。隨著經濟的發展，人們有了美麗的服飾可以保暖、可以扮美自己，人們有了多種多樣的美食，可以盡享美味和吃出健康來。隨著家庭收入的提高，人們對住房、工作場所也提出了越來越高的要求。具體來說，人們對居住的房間、工作的辦公室、從事生產的廠房以及公共建筑、園區環境，提出了人性化的要求、效率化和便利化的要求、舒適的要求、健康的要求、節能和環保的要求、綠色生態的要求、房產品整個生命周期的高價值與低成本的要求。

購買房產品的業主、實際居住者、空間的使用者、建筑中的工作者、建筑和園區的維護維修者，都越老越關注房地產的每個細節，關注房地產開發過程的每個環節。這就像我多次從美國最大的普爾特房地產集團公司前主席蓋勒革口中聽到的那句話：“開發商開發一個房產品，不論是一個單體建筑還是一個巨大的樓盤，其結果都像是演奏中的交響曲，只要有一個音符演奏錯了，整首曲子就被破壞了”。

開發商、建材供應商、規劃設計單位、工程施工人員、政府、消費者、投資者和使用者，大家都認識到房地產不是簡單的買賣，而是真正的“百年大計”：

一個房產品，將長期地影響和決定建筑里面的人們的生活質量和工作效率，進而影響到居民和工作者的健康、心情和生命的品質。

地產科技創新，不只是為了讓房子更好賣，而是通過科技創新和科技的商品化，以及通過科技普及應用到更多的房產品中，從而為所有的業主、居民和工作者提供房地產科技創新的最新成果，提供最全面的人性化室內空間、最舒適的環境、綠色和諧的園區。

房地產業的從業者，應該認識到地產科技創新，是始終圍繞著“人的需求”的科技創新；準確的說，就是圍繞著消費者細分需求的科技創新，因此，優秀的開發商及其合作伙伴，要多開展形式多樣的與消費者的互動，邀請消費者提出她們的真實的需求，來激發設計靈感與創意。消費者的訴求，是驅動地產科技創新的源泉之一。

地產科技創新，是房地產開發的核心價值

地產科技實際上已經滲透到了房地產開發的所有環節和細節，從鋼筋數量和質量的標準制定、水泥砂漿的科學配比，到隔斷紅外線輻射的保溫材料、能夠識別主人排泄物病理狀況的智能馬桶——地產科技無處不在。

地產科技不只是當代的科技、正在創新中的未來科技，實際上，房地產開發中還包括了隱藏在傳統文化、傳統建筑、傳統園林、傳統風水中的科學技術。這些誕生于歷史長河中的點點滴滴沉淀下來的科學技術成果，已經融于人們的日常生活。所以說，我們開展地產科技創新，不只是面向未來、面向世界、面向發達國家和地區，同時也要珍視和繼承傳統建筑、傳統園林、傳統風水文化中的科技成果，將歷史寶藏中的人類文明遺產，為今天的人類所用、所享、所傳承。

地產科技應用、地產科技創新、地產科技的商品化，其內涵是無比豐富的，貫穿了房產品的規劃設計、材料和部品、綠化、園林、室內空間、居住和工作的細分需求、工程建設、銷售、客戶服務、售后服務、物業交付、物業管理與維護、物業的更新、物業的持續美化和綠化等等。科技是地產之魂，科技造就地產核心價值。

完全可以這樣說，所謂優質的房子、文明的居住生活、舒適的居住體驗，從根本上看，是來自地產科技的創新、科技的發明和應用、科技的商品化。

譬如，洗衣機對我們的生活發生了重大影響，將廣大家庭婦女從洗衣的艱苦勞動中解放出來，擁有了空閑和健康的身體，根本上講，是因為有人發明了與洗衣機相關的技術，進而發明和制造了洗衣機。汽車也一樣。一言以蔽之，科技發明是文明社會之母。

世界人民為什么那么尊敬愛迪生？因為他發明了電燈，把人類從黑暗中解放出來。美國人為什么尊敬汽車大王福特？因為他創造出了汽油發動機、研發出了四個輪子飛速奔跑的汽車。日本豐田企業的創始人豐田佐吉（一個被人稱為“瘋子”的不識字的農民）有句自勵的名言：“西洋人認為日本民族只會抄襲、沒有創造性，這是身為日本人的奇恥大辱，我一定要用自己的發明洗刷這個奇恥大辱”。事實上，佐吉發明的織布機確實成為世界上最好的織布機，打敗了老牌資本主義國家英國的紡織機。這位農民佐吉用自己的創造性勞動成果，洗刷了別人強加給自己的歧視，這是一位可以和任何民族的優秀者平起平坐的男子漢。

今天，經過三十多年的市場經濟競爭和刻苦耐勞的勤儉奮斗，我們中國的房產企業取得了很大的發展，例如，到2011年萬科地產公司的銷售額超過1000億人民幣，銷售總額成為世界第一，同時大力推進地產科技創新，截止到目前萬科地產已經實現100%的精裝修，并且大步邁向產業化建造。中國有接近14億的人口數量，中國房地產企業要追求和實現的目標不應當只是銷售數量的提高，更要有實打實的科技含量，有先進的科技成果應用到房地產開發的全過程之中，要勇于創新，以持續創新建設世界一流的優質房產品。

地產科技創新，促進房地產業可持續發展問題，已引起世界各國的重視。美國、歐共體各國、日本，憑借其強大的科技研發能力，對房地產的整個產業鏈一直進行科技創新和房地產開發的產業化。各國在實行可持續發展的房地產開發政策和法規的基礎上，采取和普及了多項技術（不限于以下所列的技術）：

高隔熱性技術；墻體蓄熱技術；天然能源利用技術；水循環、再利用技術；住宅新風系統；廢棄物處理及再生利用技術；節能設備與節能技術；熱電聯產系統；太陽能技術；建筑材料無害化技術；住宅綠化技術。

中國地產科技創新，現狀與突破

我們先看一組關于中國房地產開發的科技水平的數據：

截止到2005年，中國節能住宅不足2%，鋼材消耗量比發達國家高出近25個百分點，衛生潔具的耗水量要高30%以上，建筑能耗更是高約2倍到3倍。

我國住宅建設過程中，耗能達到全國總能耗的20%以上，耗水占城市用水的32%，耗用的鋼材占全國用鋼量的20%，水泥用量占全國總用量的17.6%。建筑能耗產生的溫室氣體約占全國排放總量的25%。住宅建設的物耗水平與發達國家相比，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤，污水處理后的回用率僅為發達國家的1／4，造成嚴重的水浪費。 

沿用過去的低科技標準的常用建造法和套用習以為常的規劃設計圖紙，這已經成了我國房地產開發建設的最大缺陷——決定了這樣的房產品剛剛開發出來就過時了，就已經落后于世界高科技地產水平了。

當前我國地產建設存在的突出問題表現為“兩高”“兩低”。

所謂“兩高”，一是建筑使用過程中的能耗高。長期以來，人們評判建筑注重空間的大小、功能的布局、造型的美學效果，以及內外裝修材料的檔次等外顯因素，忽略了室內空間的內涵品質，如熱環境、聲環境和空氣品質等，導致后期使用、維護耗能很大。我國住宅空調的能耗就是發達國家地區的約３倍。

二是環境負荷高。水泥、黏土磚等建筑材料的生產過程污染較重，施工階段的揚塵、排污、垃圾等給環境造成壓力。毛坯房產生二次垃圾和巨大浪費。而規劃設計階段對房產品使用中的垃圾處理設施關注不夠，入住后生活垃圾大量產出，使垃圾的循環處理舉步維艱。

所謂“兩低”，即工業化程度較低和綜合性能較低。

拿浙江來說，建筑工廠化還是一個遙遠的話題。浙江房產企業的住宅產品質量在很大程度上取決于現場施工水平，勞動生產效率低、成套技術的集成度低，技術應用缺乏系統性。以外墻保溫為例，門窗特別大，總體上不節能；戶型面積大，空間利用率低，能耗高。

這方面，不但歐洲、美國、日本遠遠走在中國前面，香港的房產公司也值得我們浙江的房產企業學習。開發可持續的高品質房產品的關鍵，是老老實實的科技創新，而不是玩弄概念忽悠消費者。目前已經成為世界最大房地產開發商的萬科地產公司，過去十年一直提倡向美國學“普爾特”，向香港學“新鴻基”，2012年又提出向英國學習“匯豐銀行”。

新鴻基地產公司的產品和服務在香港和內地市場上基本做到了有口皆碑。香港新鴻基地產開發公司，在它眾多的科技創新成果之中，它創造的“立體式集成化”開發程序，保證了公司對開發項目質量的全程監控，很值得中國大陸的房地產開發企業學習。在這套管理程序中，公司旗下的各類專業人士對從包括購置土地、規劃設計、材料采購、建筑施工、項目監控、銷售、物業管理、維護維修，甚至住宅園藝的整個開發過程進行監控，以確保產品和服務質量滿足客戶要求。為提高產品質量，新鴻基是香港地產開發中率先使用日本紅外勘測新技術、確保建筑物外墻質量的地產商。針對香港建筑物最常見的雨水滲漏問題，公司對新住宅的外墻面和窗戶要做兩遍防漏水檢驗。

地產科技創新，是中國房產企業面臨的最突出的新課題。

中國的房產企業，應該從現在起樹立科技是第一生產力的意識，老老實實地為了廣大業主的幸福而開展科技創新——節能攻關、細節精致、工程品質持續改善、縮短工期、積極采用全球范圍內的優質建材、持續提高員工素質。

房產企業的老總方面，從現在起樹立“房地產開發是一件百年利民的事業”的責任意識、危機意識、品牌意識，以精益求精的精神，打造專業的創新型專業團隊，以勇奪國際馬拉松冠軍的拼搏精神，真心誠意地建造出新一代的“超國際水準”的好房子。

我們也呼喚地產相關企業，如家電、建材、部品企業，一道來開展住宅產品的科技創新。例如，日本松下公司針對地產開發商配套開發出的“智能衛生間”，可以檢測尿液確定人們的血糖、蛋白質和脂肪。松下公司發言人說：“我們在最近幾年才有這種想法，這里面有潛在的市場。”另一款新產品是可以根據人的身高自動調節高度的抽水馬桶，而且可以通過遙控器來控制沖水。“成功與否就在于能不能知道消費者想要什么，消費者們總是想讓一切都變得簡單，也許哪天只用一個按鈕就可以將一切事情全部搞定。”

地產科技創新，核心是房產品創新

我曾因為一個項目的策劃的關系而與臺灣的某位地產策劃人交談。這位在美國臺灣兩地奔走的策劃人，談到大陸房地產開發商和美國、臺灣地區的開發商相比有一個很大的差異：大陸的企業熱衷于炒作各種概念，而美國的企業則非常重視對消費者需求的細致研究、注重科技創新和科技發明成果的應用。

審視我們國內的房地產企業，除了萬科等少數企業在滿足消費者需求的模式化、產業化、精細化開發方面，取得了公認的成果之外，多數企業很少有在客戶需求細分方面（精細戶型、新技術、新材料、智能化、新風系統、節能等等）進行大投入的系統研究。

十年前，我在杭州策劃舉辦了首屆中美房地產論壇，并把美國普爾特前主席介紹給萬科公司，從此萬科全面系統學習普爾特的房地產開發成熟管理與營銷模式，尤其是萬科地產借鑒普爾特的持續贏利經驗而建立了國際化的“產品研發中心”。

地產科技創新，核心是房產品創新。房產品的創新不只是開發商的科技創新，而是整個房地產行業的產業鏈的聯合科技進步。而要整合產業鏈的科技成果，就要實現整個房地產業的標準化和模數化。例如，日本政府自上個世紀60年代起，就開始推進住宅產業化，政府和財政金融部門均給予很大支持，行業內始終堅持把“標準化、模數化”放在優先位置，并建立了住宅部品的認證制度。從高層住宅工業化體系、節能化體系，到現在的智能化住宅體系和生態住宅體系，日本的工廠化地產開發已經發展到了“發達階段”。

2004-2007年全球行業盈利第一的日本豐田汽車，從1975年開始涉足住宅建設領域。在“徹底改變日本的居住條件”這一口號的引領之下，先后開發了鋼架單組、鋼架軸組以及鋼結構等施工方法，并形成了以公寓為代表的豐富的住宅商品陣容。近年，豐田以“抗震與安全防范”為主題，進一步充實軟件方面。豐田住宅銷售公司，同時負責房產品的規劃職能和營業職能以及售后服務，是為了迅速準確地把握用戶的需求，及時策劃并推出市場所需要的住宅商品。豐田住宅公司其主題思想是“面向未來的創新”，以“創造財富，貢獻于社會”這一宗旨為基礎，旨在集中豐田集團的力量，為廣大用戶提供更大范圍的住宅相關服務。

房產品科技創新，關注房產品功能增量

房產品的科技創新，要特別關注房產品本身的功能增量。因為說到底，消費者購買的是產品的使用價值，而實用價值的基礎是產品功能。開發商整合產業鏈資源，不斷圍繞目標客戶群的細分需求，而進行房產品功能研發，不斷添加房產品功能增量，自然也就增加了房產品的附加值，既贏得消費者的青睞，又可以通過新增的客戶價值來抵消開發成本的上漲。

通過科技創新，可以實現以下多項房產品功能增量。

日照。

房產品的規劃設計，充分利用日影分析原理和計算機輔助設備，來改善日照和用地之間的矛盾，有效地發揮土地的綜合利用效率。自然采光的利用，還涉及到窗口布置、窗的構造和材料、窗飾產品和智能遮陽產品，這些都需要開發商和設計師的不斷創新。

隔聲。

多年以來，由于對樓體地面的固體傳聲措施不重視，致使目前住宅隔聲效果較差。針對隔聲的科技創新方向和客戶需求，房產品設計和選用的材料，需要加強對樓板的隔聲疊層構造和面層處理。 

采暖/制冷。

熱環境是直接關系人的舒適感的重要因素。對采暖和空調來說，涉及節能、造價、維修、管理、成本等眾多問題。就綜合效果來說，集中的采暖/制冷方式仍應提倡，不過會改為雙管系統分戶計量的方式，以及學習歐洲目前采用的低能耗高舒適度的節能采暖技術。 

風道。

為有效排除廚房、衛生間的污氣、有害氣體，住宅通風系統設計將重點探索住宅風道的技術問題，研究開發新型專用的煙風道系統和接口配件，形成完整的豎向排煙氣的成套技術產品。為保障采暖和空調房及時補充和更換新鮮空氣，在住宅中應用補充新風式的冷熱交換空氣補充裝置。

管道。

人性化的住宅設計將就“自家管道不到鄰居家去”和“壓力管道出戶”兩項原則展開工作，在下沉樓面和樓面墊層中鋪設水、暖氣各種水平管道或設置管道墻，將所有設備沿著管道墻來布局，并將各種水平管道在管道墻內布置。集中管井也將是一種成熟作法，即屬公共使用的管道設在套型以外，以便設備的維修安裝、抄表及改善戶內的空間環境。 

綠色住宅。

綠色住宅，即充分利用基地外部和內部的自然條件，保留和利用地形、地貌、植被和水系，把空氣、陽光、綠色引進每套住宅，創造條件迎接大自然賦予人們的享受：加大窗口容納更多的陽光、空氣和景觀；通過會呼吸的綠色建材，不斷地改善和調節室內的溫度和濕度，提高舒適度；重新引進自然通風的概念，以取代或減少空調；采用明廳、明臥、明廚和明衛的設計，減少照明用電；利用太陽能，實現光電轉化等等。

長壽住宅。

長壽住宅，是要求房產品開發具有前瞻性和可持續性，能適應業主和居民年齡變化的住宅類型。比如，做適應的潛伏設計、安裝扶手、警報呼喚設備，以適應主人變老時的需要。當然，最基本的要素是在開始建設時就予以充分考慮，比如留足門洞寬度、過道、輪椅回轉尺寸，注重衛生間設備的安全、衛生，并在遇險時可以協助等。 

有效利用資源。

應提倡資源重復使用、回收利用，如，在小區中實施垃圾分類、實施中水系統。對不可再生物質，要在珍惜的同時開發替代產品，采用綠色建材、環保建材和無放射元素的建材。

地產科技創新，是一項整體系統工程

以生態節能建筑為例。

建設優質的生態節能房產品，始于規劃設計。而規劃設計工作，要從“整體環境規劃”和“單體建筑設計”兩個方面同時進行。

在整體環境規劃中，強調的是建筑與環境的關系，解決建筑與地貌、植被、水土、風向、日照與氣候的關系。在單體建筑設計中，則主要是通過構造、技術手段創造舒適的室內環境，減少能耗，減少排放，做到冬暖夏涼。

目前，中國大陸的房地產開發商，在進行建筑規劃設計時，大多采用傳統的設計模式，在方案階段基本上僅有建筑師參與，而后續的設計中，各專業常常各自為政，僅進行一些基本的配合與資料互提。但是，對于“整體環境規劃”和“單體建筑設計”聯合顯效的生態節能建筑，這樣的設計方式顯然顧此失彼。

很多技術體系是在方案階段就應當考慮，否則在后續設計中很難加入，并且整個過程都需要各專業密切配合。因此，在設計的最初方案階段，就有生態節能的專業人員介入，向客戶灌輸生態節能意識，并通過對項目的分析提出“初步的生態節能方案”；在后續的設計中，綜合建筑、規劃景觀、結構、暖通空調，給排水，建筑電氣與樓宇控制，室內設計等各個專業；通過各專業有機的整合，密切的協作，對建筑自身特點及區域自然資源、環境的深入分析，以及對當前成熟的高新技術及產品的應用，才能形成一整套可行、適合、整體有機鏈接配合的生態節能房產品體系。

在這一過程中，關鍵的環節就是整體能量平衡系統的設計。通過先進的計算機軟件系統，對未來建筑的室內外熱功環境、能量平衡進行模擬計算，通過各專業的整體全程協作，通過全程傾聽和關注目標客戶的心聲、入住后的實際空間行為和實際的細分需求，才能夠為建設一個滿足市場需求的房產品，提供建筑、構造、暖通等多專業的深化設計方案。

再以新風系統為例。

新風系統的主要目的是解決民用住宅室內實現24小時新風，包括：改善室內人員經常停留區域，如臥室、客廳、餐廳、書房等空氣的新鮮、舒適程度；排出次要區域如：浴室、衛生間的污濁空氣，并攜帶走該區域的異臭味和水蒸氣，避免了屋內墻角處由于潮濕而產生發霉現象，以保護建筑物。

由于風機需長期連續運行，因此要求風機的額定能耗要低，壽命要長，而室內排風口噪聲指標控制在40 dB以下。整個新風系統在為臥室和起居室等人員長期駐留區域提供新鮮空氣的同時，也將廚房以及衛生間等次區域的污濁空氣排至室外，實現室內空氣改善的理想效果。同時，新風系統是把室內空氣與室外的空氣所攜帶的能量進行轉移置換，將室內排出污染氣體的熱量或冷量轉移到送入的室外新鮮空氣中，以實現通風而且節能環保。不管采用何種新風系統，必須確保室內有足量的新鮮空氣，且滿足下列要求：

能夠帶來健康必需的、品質衛生的新鮮空氣；能夠驅除不良氣味，有毒氣體以及各種空氣中的污染；能夠促進延緩建筑物的壽命，尤其是防止建筑物發霉；符合建筑節能規范的要求；能夠保證長期連續運行、高可靠性、低能耗、低噪聲、風量恒定。

新風系統的具體路徑就是：確定新風的路徑——新風從起居室進入，由衛生間及廚房排出；確定室內最小持續新風量——類似于水流滴灌方式，而拋棄傳統大風量置換空氣的做法，從而節約室內能源，以滿足室內人員生理健康所需的新鮮空氣量為基準；確保新風的連續性——必須全年365天，每天24小時連續不斷的新風。

針對以上的新風系統說明，我們可以看到：不論是采用“置換式全新風系統”，還是依附于“戶式中央空調”、“中央空調的新風系統”，都必須在整個規劃設計中、建設和交付中，進行系統的科技創新和科技集成。

洋為中用，古為今用，借鑒人類科技文明成果

人類，居住在環境之中。居室是個小環境，社區是個中環境，城市是個大環境，地球是個更大的環境。人們就居住在這4個環境之中。

因此說，人們購買住宅，不僅是購買居住面積的大小，更是購買社區環境、景觀環境、綠化環境的適宜居住性。這種適宜居住性，滿足了人們的健康需求：清新的空氣、安靜的休息、賞心悅目的景色。好的環境就是科學的環境。

景觀環境。

包括：社區內及周邊的人工營造的景觀、社區及周邊的原生態景觀、社區之外的借景，如，公園、湖水、山峰、城市天際線。一個保護生態的景觀原則是，在建設和營造景觀時，對環境沒有破壞或做到一個最小的破壞，能夠保留自然環境中或原有環境中的宜居元素，盡可能保持綠色的原生態環境，與環境共榮共生、互相良性促進。

綠色生態環境。

綠色生態環境，是兒童的天堂，成人的樂園。綠色植物是第一環境。要保證充足的綠化面積。這包括：屋外空地的樹木、草地、道路兩側的樹木、停車場的樹木、屋頂的綠化、陽臺的綠化等。

西方發達國家，非常重視休閑景觀的設置和綠色人居環境的營造。包括：兒童游戲屋，秋千，遮陽傘，花園柵欄，花園門，花園小徑，四季的、多樣性的植物，戶外燈光，戶外燒烤，池塘，溪流，濕地，野生動物（鳥雀）等等。

可持續的水景。

水景或水系的水源，如果是自來水，那么就要考慮耗水耗電的日后維護費用問題。因此，水景或水系的水源最好采用綜合水處理的方式，將雨水、經處理回收的居民生活用水、地下水，引入到景觀水系中來。不論水系的來源如何，都可以在設計上添加創意。比如，在水系周圍設置濕地和濕地植物；將水面和溪流鋪成鵝卵石，可以造就水系景觀和旱系景觀兼備，在枯水期變成旱系景觀，在豐水期變成水系景觀，或者在平時停水、節假日放水。另外，水的深度要控制在兒童膝蓋的深度，既便于兒童戲水、又不會發生溺水事故。

中國有5000年的文字記載歷史，偉大的華夏祖先們在長期的生活實踐中，將點點滴滴發現發明的科技成果，應用于建筑、綠化、園林、家居布局，并且形成了比較系統的科學建造法和建筑風水理論。

中國傳統園林設計原則：

天人合一的人生觀；人與環境的和諧統一；模仿大自然：山、水、草木、花卉；亭、臺、廊、橋等約定俗成的要素；凝聚了各種奇思妙想，來豐富單一建筑的空間。

傳統園林設計要素和組合：

內景和外景交融，增添園林縱深感；人造景觀與自然景觀的結合，觀景點同時又成為景觀的有機組成部分；池水、溪流、曲折水岸、小橋、奇石、假山的組合；四季不同的花草與樹木；花窗、院墻、敞廳、門洞、磚石小徑、亭臺、回廊的組合；亭、閣、湖、山的別致命名，所蘊含的文化歸屬感和人文關懷。