客戶(hù)：葉檀：北上廣土地市場(chǎng)活躍 是市場(chǎng)選擇了大城市 地點(diǎn)：上海市 - 上海 時(shí)間：2014/11/20 0:00:00 一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)活躍，印證一線(xiàn)城市仍是最厚的安全墊。 整體而言，全國(guó)土地市場(chǎng)整體而言并不好，據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2014年1到10月份全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金為18566億元，同比減少24%，僅占去年全年總額的58%。土地成交不多，但價(jià)格不低。10月份全國(guó)土地供應(yīng)和成交量均在下降，全國(guó)土地成交價(jià)格存在不同程度上漲。10月份全國(guó)300各城市成交樓面均價(jià)為1499元/平方米，環(huán)比上漲33%，同比上漲31%;其中住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為2454元/平方米，環(huán)比上漲14%，同比上漲66%。 一線(xiàn)城市的拿地潮并未消退。市場(chǎng)預(yù)期，今年全年4個(gè)一線(xiàn)城市土地收入或超5300億元，再創(chuàng)歷史新高。北京今年1-10月份土地出讓金累計(jì)1861.67億元，已經(jīng)超過(guò)2013年創(chuàng)下的最高紀(jì)錄1821.82億元。10月份，北京以197.8億元占居榜首，環(huán)比增長(zhǎng)103.93%。 10月29日，上海靜安區(qū)南西社區(qū)111-09地塊起始總價(jià)10億，起始樓板價(jià)高達(dá)53575元/平方米。該地塊是今年上海起始樓板價(jià)最高的一塊地。另?yè)?jù)《新京報(bào)》，北京日前掛出的海淀區(qū)西外太平莊村2號(hào)地(原星竹園)起始價(jià)為6億元，而地塊規(guī)劃建筑面積僅16136平方米，起始樓面價(jià)超過(guò)3.7萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)出新高。 另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年10月一線(xiàn)城市土地成交27宗，土地成交樓面價(jià)達(dá)到了9367元/平米，溢價(jià)率也達(dá)到了33.7%。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價(jià)達(dá)到了15906元/平米，這一樓面價(jià)均價(jià)創(chuàng)造了歷史單月最高紀(jì)錄。 其他核心區(qū)域省會(huì)城市的情況也不太糟，武漢10月份的土地出讓金120億元，環(huán)比增長(zhǎng)111.39%。重慶、廈門(mén)、青島等城市同比漲幅明顯。 一線(xiàn)城市是最厚的安全墊，在市場(chǎng)風(fēng)云起伏的情況下，開(kāi)發(fā)商把目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)一線(xiàn)城市，獲得利潤(rùn)保障，也寄托了萬(wàn)一樓市出現(xiàn)波折，可以有最后的安全島可以躲避的愿望。 未來(lái)一線(xiàn)城市以及區(qū)域核心城市如武漢、鄭州等市，會(huì)成為巨無(wú)霸城市。雖然很多人希望人口遷移出大城市，但到目前為止，試圖阻撓人口自然遷徙的努力沒(méi)有一次成功的，首爾沒(méi)有成功，東京也沒(méi)有成功。中國(guó)同樣不會(huì)成功，未來(lái)最有可能的發(fā)展模式，是首爾式的大都市圈，核心區(qū)域加上衛(wèi)星城的模式。 中原監(jiān)測(cè)10家標(biāo)桿房企，2014年上半年在一線(xiàn)城市購(gòu)地可建面積占比約為11%，為2009年以來(lái)同期第二高位，大型房企回歸一線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市總體上土地出讓略小于新房銷(xiāo)售，二三線(xiàn)城市的土地供應(yīng)則依次增大，也就是說(shuō)，受制于行政區(qū)劃，一線(xiàn)城市總體土地供應(yīng)不足，而消費(fèi)投資需求旺盛。 即使是同一個(gè)城市，不同的區(qū)塊，土地價(jià)格、銷(xiāo)售狀況也千差萬(wàn)別。上海崇明島土地供應(yīng)過(guò)量，北京核心四區(qū)東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)土地供應(yīng)嚴(yán)重不足、而平谷等區(qū)域供應(yīng)過(guò)量。為提高土地使用效率，目前不需要趕人出北京，而是在北京的核心城區(qū)與衛(wèi)星城之間建立便捷快速的交通網(wǎng)絡(luò)，使單位GDP可以迅速上升。 市場(chǎng)具有最靈敏的觸角，一二線(xiàn)城市地價(jià)雖高，但相對(duì)較為規(guī)范，各類(lèi)資源聚集于此，土地供應(yīng)較少、風(fēng)險(xiǎn)較低，對(duì)人口具有強(qiáng)大的吸附能力。三四線(xiàn)城市需要消化周期長(zhǎng)，對(duì)高凈值人群吸引力不足。 有兩種情況可以打散目前的格局，促使人口流向三四線(xiàn)城市，或者，如美國(guó)式各省各市有較強(qiáng)的獨(dú)立性，或者，對(duì)大城市祭出高額房產(chǎn)稅。前者不現(xiàn)實(shí)，后者無(wú)助于市場(chǎng)穩(wěn)定，短期不可能推出，要改變國(guó)人對(duì)大城市的向往，目前可能性不大。