在對中國小城鎮進行深入、細致、廣泛的研究中，我們發現了一個非常值得注意的問題，就是中國的“城鎮化”和“城市化”，雖然只是一字之差，但是其內在發展規律、成長路徑卻是具有本質區別的。遺憾的是，我們的政府和企業意識不足，還一直以做城市化的思維與行為慣性，面對新型城鎮化的課題，這種可怕的慣性，無疑讓他們在新型城鎮化這條路上，舉目找不著北，舉步踩不著地。 　　城市化時代的不少地方政府之作為，概括起來是“高大上”。第一要有概念；第二要有指標和數字；第三要有形象工程。有了這三點，工作有政績，領導好升官。而以地產企業在城市化運動中的投資要訣，概括起來也是三個字：“短平快”，第一周期要短；第二模式要簡單；第三利潤要高。不幸的是，無論“高大上”還是“短平快”，與中小城鎮發展規律根本上是南轅北轍。 　　中國無數形態各異的中小城鎮，自有其珍貴而獨特的文化底蘊、生態寶藏和產業傳承。我們要理解它們的發展邏輯，首先是一個自然生長的過程。如果說城市化猶如一名壯漢強身健體的過程，那么城鎮化就像一名少女從體態初具，到眉清目秀；從初學紅妝，到秀外慧中的培育調教之路。不明此道，急于求成的行為，就像是把一名清純少女送進血汗工廠，甚至推進夜總會一樣殘酷。中國城市化的歷程，被發展商們稱之為“黃金十年”，最大的破壞在于對生態環境、對歷史文化資源，對道德倫理毀滅性的掃蕩。如果政府“高大上”，企業“短平快”一哄而上，對于脆弱的中小城鎮，這種毀滅只需一夜之間就發生了，其損失往往無法逆轉。 　　一說新型城鎮化，就是規劃新區、園區、樓盤……這種只管搭框架，不管做內容的玩法已經過時，而且貽害一方。我認為新型城鎮化的核心是做內容。根本性的內容，體現在五個方面： 　　第一個內容是我們經常說的“找魂”。為城鎮的發展找到植根其歷史文化，符合其特色資源，體現其持續發展價值的戰略定位，以及為之度身定制的發展模式和發展策略。第二個內容是產業導入。小城鎮的產業發展，必須從其傳統產業入手，尋求升級轉型之道。這其中，現代服務業的導入特別重要。第三個內容是人。包括原著民的觀念提升與社會保障，以及對產業人群、消費人群的持續引導與維護。第四個內容是文化傳承與創新。小城鎮往往保留著獨特的傳統地域文化，如何在保護發揚的同時，使之逐步與現代人群的審美需求相對接，這是一個世界性的難題。第五個內容是機制。要建立一整套適應于新型城鎮化的政府運營機制，保障其運營模式和成果的可持續性；同時也要探索政企協作的全新機制，既保障企業的短中長期投資效益，又防止竭澤而漁的開發方式造成的惡果。 　　對于那些能夠以“養姑娘”的心態，“做內容”的導向，投資新型城鎮化建設的企業，我們積十多年經驗，有一些忠告，供大家參考。 　　一是明格局。要對中國中小城鎮認知和評估，要有動態、多元的系統性分析。我曾說中國就像一條巨輪，船頭已經進入信息時代，船身保持在工業時代，還有一個巨大的船尾停留在農耕時代。以此觀之，中國的中小城鎮，日益呈現出多種差異化的特征，有著不同的發展模式。同等規模的城鎮，幾年之后，其發展水平會大大分化。 　　二是看大勢。應高度重視方興未艾的“逆城市化”浪潮。近幾年來，城市需要鄉村、享受鄉村，以至回歸鄉村、奉獻鄉村的熱潮，推動了對小城鎮、對鄉村資源的價值重估。巨大的投資與消費機會在未來幾年將得到充分展現。許多龍頭企業率先布局現代農業，就是很好的啟示。 　　三是定角色。應充分考慮作為“新城鎮運營商”與“產業運營商”這樣的運營模式。這是新型城鎮化過程中最有戰略價值的角色。站在這樣的位置上，你才可能有長遠的思考，才可能算大賬，才會有足夠的胸襟，下一盤足夠大的棋。 　　四是找定位。一定要為自己找到一個獨到而可持續的戰略定位。你想做長線，你想深度開發，但有很多人并不那么想。 　　五是開模具。第一個投資階段是為未來的擴張找到可以高效復制的“戰略性產品”。這個產品既要為用戶創造極致性的體驗，又要有合理的營利能力，還要有針對特定城鎮市場的可復制性。因此，要以戰略研發的力度投入首發產品的研究，避免以經驗和慣性替代創造性研究。 　　六是要堅守。中國是一個變局太多，誘惑太多，風險太多的市場。而新型城鎮化是一條持續投入，長遠回報的道路。有句老話用在這里特別合適——偉大是熬出來的！ 　　有人以為新型城鎮化對發展商來說，是繼大中型城市擴張結束后的又一塊巨大的蛋糕，只是找不到切它的刀。我認為這種觀點還是延習自“可怕的慣性”。恰恰相反，新型城鎮化投資周期長，中短期回報有限，并不適宜把“短平快”奉為投資圣經的地產企業進入。 　　以上概而要之，就是兩句話： 　　第一，中國已經進入轉型期，城鎮化前面才會有“新型”二字，這意味著原有的習慣和模式不得不發生改變。 　　第二，無論政府還是企業，面對新型城鎮化這個新課題，我最想說的是：中國，不著急！