《最嚴調控下土地一級開發模式及新政解析》

（升級版－201909）

涂山青  講授

【課程簡介】

當前房地產“史上最嚴”調控還在繼續，規模見頂后整體下行，土拍市場門檻越來越高，約束越來越多……

隨著2018年起執行新的《土地儲備管理辦法》（國土資規〔2017〕17號），以及財金〔2016〕91號、財綜〔2018〕8號、財金[2019]10號等一系列文件的出臺，土地一級開發政策越來越嚴厲。“PPP項目主體或其他社會資本，不得作為項目主體參與土地收儲和前期開發等工作”，土儲專項債、棚改專項債的規范，使得社會資本參與一級開發越來越難……。

那么，如何理解近幾年有關土地開發的一系列新政要領？新政環境下社會資本（房企）如何尋找參與一級開發的操作路徑和理想途徑？

本課程中，資深房地產專家涂山青老師攜長期經驗積累，全面剖析國務院和相關部委有關土地儲備、PPP項目及棚改等的最新政策精髓，幫您把握最新政策要領，探尋社會資本（房企）參與土地一級開發的操作路徑與要領提示，助您的企業曲徑探幽，規避風險，有效應對！

【學員對象】

企業董事長∕總經理∕總監∕經理∕政府經濟主管部門領導∕銀行金融業高管∕房地產等行業高管

【課程收益】

1．

了解土地一級開發的特征及其可操作模式，分析各自的優缺點及關鍵點

2．

熟悉土地一級開發的基本流程與主要環節

3．

深度剖析近幾年國務院及相關部委出臺的有關土地儲備的主要政策，分析政策變化點及其影響

4．

尋找新政下社會資本（房企）參與土地一級開發的路徑及操作要領

【課程特點】

◆全真干貨，傾囊相授。精！準！狠！

◆拒絕平庸！我們不做無效的培訓。

◆講師視野宏大，課程高屋建瓴。全程緊盯熱點，剖析難點，直擊痛點，抓住增長點！

◆策略引領，步驟分解，方法演繹，實戰實訓！讓受訓學員從觀念到心態到方法到技能全面提升。

【培訓時間】2天

【課程主要內容】

一、對土地一級開發的必要認識

1．幾個相關概念

（1）土地儲備

（2）土地一級開發

（3）土地二級開發

2．土地一級開發的內容

3．土地一級開發主體

（1）土地一級開發主體

（2）承接主體

4．土地一級開發的特點

5．房企為什么要積極參與一級開發？

二、土地一級開發模式

1．土地一級開發模式

（1）政府主導，政府運作

【案例】

（2）政府主導，企業運作

【案例】中信

（3）政府主導，政企合作

2．土地一級開發常見模式比較

【方式1】授權委托

【方式2】招標委托

【方式3】股權收購

3．土地一級開發常規模式之外的選擇

【案例】萬達：武漢中央文化區

【案例】鄭東新區

三、土地一級開發的基本流程

1．土地一級開發的主要環節

2．土地一級開發主要流程

3．土地一級開發項目識別要領

【案例】

4．土地一級開發流程分析

（1）開發申請階段

（2）獲得開發授權階段

（3）開發立項階段

（4）開發融資階段

（5）開發征地階段

（6）開發拆遷階段

（7）市政咨詢與建設階段

市政咨詢階段：

市政建設階段：

（8）驗收階段

（9）土地入市交易階段

5．土地一級開發的贏利模式

（1）投資補償模式（管理費/開發利潤/保底收益）

①

土儲機構主導＋企業實施

【案例】

②

土儲機構管理＋企業主導

【案例】

③

政府承諾收益保底

【案例】

（2）土地出讓金分成模式

【案例】

（3）分享土地增值收益

【案例】

（4）“持有（配套）＋服務”盈利

（5）一二級聯動開發，綜合盈利

【關鍵提示】

【專題】招拍掛下實現一二級聯動的拿地策略

6．土地一級開發的風險防范

（1）政策風險

（2）政府風險

（3）開發運作風險

（4）征地拆遷風險

（5）財務風險

【案例】

6．土地一級開發的風險防范

【小專題】房企一級開發操作中的政府關系技巧

四、土地一級開發主要政策解讀

【資料】土地開發與管理相關政策文件梳理

1．近年來涉及土地一級開發政策轉變的幾個重要文件解讀

2．新政下的一級開發主體和承接主體問題

3．新政下土地一級開發之政府購買服務問題

4．新政下土地一級開發之收益來源分析

5．新政下政策允許社會資本參與的領域分析

（1）關于政府購買棚改服務的政策分析

政策依據

操作路徑

（2）關于政府采購之工程建設政策分析

（3）新政下PPP綜合開發模式的出路分析

6．新《土地管理法》和《城市房地產管理法》對一級開發的影響分析

五、綜合案例分析

1．華夏幸福土地一級開發模式解析

（1）數讀華夏幸福

【資料】華夏幸福重點打造的園區十大產業

（2）華夏幸福“園區運營+地產開發”的開發模式分析

（3）華夏幸福產業新城運營流程

（4）盈利方式分析

（5）華夏幸福的借鑒意義

2．典型案例：固安產業新城模式分析

3．其他經典案例分析

分享結束。謝謝參與！

【講師簡介】涂山青老師

涂山青，一個致力于把先進觀念植入到企業“骨髓”的培訓師；

涂山青，一個不僅僅滿足于傳授方法和技能的培訓師；

涂山青，一個把客戶的業績增長視為最大回報的培訓師！

涂山青，資深房地產專家。

北京大學、清華大學、浙江大學、華東師大、西南財大、重慶大學總裁班教練。

住建部中房協《城市開發》雜志特邀撰稿人。

中國城市更新（ 棚改∕舊改）總裁高峰論壇  特邀主講嘉賓。

中國房地產培訓協會高級顧問，中國房地產業營銷協會顧問。

中國房地產業培訓中心專家團成員。

全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。

總裁網金牌講師∕全球500強華人講師∕中國品牌講師∕中國百強講師。

中國房地產培訓網、中國房地產人才網、總裁培訓網、中國管理培訓網、中國培訓網、培訓在線、聚成股份等多家機構高級顧問∕培訓專家。

1996年進入房地產業，歷任房地產廣告公司、策劃公司經理∕總監，知名房企總監∕顧問∕總裁特別助理等。二十多年來，主持策劃、咨詢、顧問和輔導過的大中小房企數十家、項目上百個。

十多年培訓的行業經驗，煉就了睿智、獨到的營銷觀念，精準、實效的方法策略，被稱為中國房地產培訓領域從觀念到方法、從策略到手段全面價值創新的引領者。培訓大中小房企數百家，學員數萬人。效果普遍受到學員和客戶企業好評。

【附】涂山青老師部分培訓現場實錄