輕資產運營，不是想玩就能玩

其實，在發達國家，房地產開發大多數以輕資產模式為主，基金是主要的融資模式。例如美國，房地產開發商通常只需投入約15%的項目資金，另外約15%資金來源于銀行，其他70%則是社會資金，主要有房地產開發基金、產業信托基金、物業投資基金等方式。但在國內，由于諸多因素的制約，房地產基金仍處于起步階段，而且門檻比較高，政策的限制多。

從目前房地產開發企業所進行的輕資產化探索看，輕資產運營的類型很多：有萬科和朗詩的小股操盤，還有萬科力推的互聯網社區服務，綠城的代建模式，金地的房地產金融服務，以花樣年“彩生活”為代表的社區O2O，以及眾多開發商試水管理的地產基金，嘉凱城規劃中的品牌和管理輸出等。

輕資產化被大房企普遍看好，無疑是看到輕資產運營的巨大能量。輕資產運營能使合作各方實現優勢互補，形成合力，以小博大，因此好處是顯而易見的。我把它歸納為八個方面：一是降低生產成本。這一點自不必言。二是提高資源利用的有效性。例如節約投資，節省時間，加快周轉。三是提高融資能力，搶占核心資源。四是實現高杠桿率，高回報率，提升項目ROE（凈資產收益率）。五是能強化企業的核心能力。輕資產運營的各合作方往往具有項目開發所需要的某個或幾個核心能力，才達成合作的。例如你有土地我有資金，你有品牌優勢我有項目運營操作團隊等等。通過輕資產化的高杠桿效應，企業的核心能力能在更多的合作項目上得到釋放。假如企業投入10億元做一個項目，你有100億元只能做10個項目，那現在通過輕資產運營，一個項目投資1億元，同樣的100億元現在可以操作100個項目。六是提高品牌影響力。七是增強靈活性，降低風險。輕資產運營讓企業將自身優勢運用到更多的領域，增強了應對市場的靈活性；同時分散了投資也攤薄了項目投資成本。八是實現了專業化、標準化、規模化。輕資產運營中，大房企多是基于專業能力和項目操作的標準化而向合作方輸出技術、輸出品牌、輸出管理或者注資參股的，必然給合作項目帶來了專業化、標準化和規模化的優勢。而合作的受讓方往往也正是看中了大房企的這些優勢，才主動尋求“聯姻”，背靠大樹好乘涼。

從重資產模式轉向輕資產模式，盈利模式上從以獲取項目投資收益為主，轉向以獲取增值服務收益為主，是開發商戰略轉型方向之一。從房地產行業的發展趨勢看，行業的發展和市場競爭驅使企業的項目開發與運營不斷地走向專業化、標準化和精細化。在包括土地儲備和持有物業的資產增值空間越來越小的市場形勢下，開發商將主要通過增值服務獲取收益，就是很自然的利益趨向。房地產開發產業鏈上的增值服務收益，包括了開發代工管理收益、品牌溢價收益、物業管理服務收益、商業運營及衍生收益，以及地產基金等多元地產金融服務過程中獲取的費用收益和業績提成的收益，等等。因此，房地產輕資產化的發展方向和前景無疑是非常誘人的。

但是，輕資產運營也不是任何一家房企想玩就能玩的。

首先，企業必須具備輕資產化的“基因”。俗話說“打鐵還得自身硬”。輕資產化說到底是一種基于“少投入、多合作”的項目資源整合。你想整合別人，你要有能力；你想被別人整合，你要有價值。就輕資產運營的主導方而言，必須具備這樣一些核心能力，包括：

其一，知識與核心技能。這可以是硬技術，也可以是 “軟實力”。硬技術上，例如萬科長期以來投入巨資所做的“工廠化蓋房”技術攻關，目前已走向內部較大規模應用的預制混凝土外墻技術、裝配式內墻技術和內外墻免抹灰技術等，無疑是萬科將來實行技術輸出的“殺手锏”，還有建筑及規劃技術、建筑施工技術、空間設計技術、園林規劃與設計技術，等等。“軟實力”則包括項目運營團隊與項目運作能力、項目管控能力、品牌價值、市場影響力、客戶開發能力、客戶服務能力等等。

其二，品牌聲譽。沒有強大的品牌聲譽，不僅你整合別人的想法會成為空想，就是被別人整合，你也沒有機會。

其三，資源整合能力。即使一家企業擁有良好的硬技術和“軟實力”，但不具備在市場上縱橫捭闔的駕馭能力，不善于尋找項目和市場機會，你也難以分享輕資產化的利益蛋糕。

其四是質量控制。房地產開發是個高風險行業。合作開發對質量控制提出了更高的挑戰。所謂“沒有金剛鉆，不攬瓷器活”。沒有良好的質量控制能力，會讓大家和你一起玩完。

其五是價值鏈定位。在房地產項目開發長長的價值鏈上，每一個合作方既要睜大眼睛看清對方，同時也應該認清自己，清楚自己的優勢與劣勢，明晰自己在合作中的定位和項目合作中的價值取向，履行好自己的職責，分享屬于自己的那一份利益，而做到心無旁鶩，既要舍得，又要做到不貪心。

（未完待續）

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社邀請撰寫的。載《城市開發》2014年第11期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。北京大學、清華大學、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產培訓協會高級顧問，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：2437587185@qq.com