文∕涂山青

輕資產化，大型房企轉型的熱門之選

“拿地－開發－銷售”的業務循環，是傳統的重資產運營模式。而房地產暴利時代的結束，高土地成本、高資金成本和高稅負，使地產企業傳統的資產重型化模式越來越難以適應變化中的競爭環境和市場形勢。單打獨斗、統包統攬的“全產業鏈”配置資源的項目運作模式面臨越來越大的挑戰。近兩年，輕資產運營成為房地產轉型升級的熱門方向之一。

所謂輕資產運營模式(Asset-light strategy，ALS)，是知識經濟條件下興起的業務運營新模式。它是企業基于知識和核心能力，將業務鏈上某些占用資源多的環節（例如生產制造、分銷與零售等）業務外包出去，自身則集中于知識含量高且占用資源少的業務環節（例如設計、研發、品牌與管理等），以此提高資本回報率。輕資產運營在很多領域都存在。例如耐克，作為全球知名運動品牌，但它自己卻沒有一間工廠，生產全部委托外包。房地產開發是典型的重資產領域，隨著行業整體利潤水平下降以及融資環境收緊，那種傳統的以大規模資源投入尤其是資金投入為特征的地產滾動開發的重資產模式正在發生轉變。大型房企紛紛以品牌資產為引領，廣泛整合產業鏈上下游各種資源，延伸業務觸角，以輕資產運營形式提高杠桿率。近年來萬科、保利、世茂、綠城、遠洋等大型房企相繼宣布自己的“輕資產運營”路線圖。大量發展輕資產業務，是目前房地產行業最主要的特征。

作為行業領頭羊，萬科在輕資產運營上做得風生水起。萬科通過品牌輸出和管理輸出，廣泛進行項目合作開發。2013年底萬科現有開發項目398個，其中合作項目就占到207個，當年新增加項目104個，其中66％為合作項目。萬科在合作中堅持“小股操盤”，即萬科不控股，盡量減少占股比例，但項目仍由萬科團隊操盤。2010年，萬科斥資29.6億元競得深圳鹽田壹海城項目，但隨后將股權的一半賣給招商地產。萬科即便是做商業地產，也傾向于輕資產化。2013年萬科開發的9個萬科廣場項目有7個采用合作開發模式。萬科近兩年明顯加大了商業地產的比重，但商業物業盡量售出而不持有。例如萬科將北京金隅萬科廣場90％的股份售出，自己只占10%，而深圳萬科廣場股份則全部賣出。這一點，明顯迥異于潘石屹堅持持有商業物業的做法。

萬科參股并運營的昆明云上城項目，萬科投入0.23億元，占股23%，通過小股操盤，萬科從中獲得項目收益分配0.84億元，管理費收入1.26億元，萬科融資渠道及手續費0.17億元，三項收益總計2.27億元，投資回報率高達987%！簡直羨煞同行。

2014年上半年，萬科在毛利率同比下滑2.9個百分點的情況下，核心凈利率能同比上升0.6個百分點，這主要歸功于投資收益達到13.1億元（同比增長237.8%），而萬科的小股操盤項目是投資收益倍增的貢獻主力。其投資收益主要來源于聯營合營公司實現的萬科權益利潤，以股權轉讓方式實現項目合作而實現的收益，還有以股權轉讓形式實現商業資產處置的收益。隨著其小股操盤項目陸續進入結算，相信投資收益貢獻將大幅攀升。

（未完待續）

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社邀請撰寫的。載《城市開發》2014年第11期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。北京大學、清華大學、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產培訓協會高級顧問，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com