“松綁”有效但有限

最近，無論是紙媒還是網絡，有關樓市拐點、崩盤、松綁、救市的話題吵得正酣。從眼下的趨勢看，樓市繼續下行是大概率事件，在高層既定的“分類調控”的總基調下，一曲曲“救市”大戲恐怕將在華夏大地輪番上演。

5月22日臨近下班時點，一則從新華報業發出的消息迅速在網絡上傳開：“住建部多位人士確認，除北上廣深之外，其它城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。近期北上廣深市場也有劇烈調整，他們正在觀察研究，但發文確認限購放開的可能性不大。”

如果此消息確實，當然對除北上廣深之外的限購城市而言是最大利好，短期內樓市成交有可能止跌回升，出現一波小反彈，但難以持續。實際上，目前限購46個城市中僅16個城市對全市域限購，其余40個城市只是對主城區限購，這些城市的限購效果本就有限。再加上一些三四線城市戶籍制度執行并不很嚴，因此，利好的程度就有限了。取消限購只是放寬了部分需求進入樓市，但無法改變庫存過高和銀行惜貸的狀況。

在市場經濟的體制下，限購這樣的手段顯然不符合市場經濟規律的。

“限購”本是典型的行政手段，是上一屆政府面對不斷攀升的房價不得已而為之的手段。“限購”有效但效果也有限。在宏觀經濟進一步下行，GDP增速已經跌過7.5%這個心理價位的情況下，如何拿捏樓市調控的力度，是擺在決策層面前的一大難題。如果不想因為房地產降溫拖累整個經濟，那么決策層最能調動的手段就是取消限購。至于銀行貸款因素，自然只有交給商業銀行自行把握市場風險，政府不可能要求銀行冒著風險放貸。還有房價見頂后的市場預期，也是放松限購難以扭轉的。

先說“松綁”仍會有效。

不論是此前的中央政府默認地方“松綁”救市，還是“5．22”傳言的全面“松綁”，調控一旦從政策上松綁，仍將在局部產生效果。由于放寬購買對象、降低市場門檻、減免稅費等，“松綁”總可以帶來一定的利好，讓一部分此前受到限制的“剛需”得以釋放，或在開發商所謂“抄底”的促銷刺激下提前釋放剛需。局部市場出現止跌甚至銷量短暫回升。

但是，“松綁”的效果也將會很有限。為什么？

第一，這一輪樓市降溫的內在動因有別于以往。有人說，中國老百姓已經習慣了樓市每隔兩三年的階段性萎靡、繼而又報復性增長的節奏。但這一次不同。過去十年，關于樓市調控的文件足足下發了179份也沒有治住房價上漲，而過去一年中一份都沒發，樓市現在卻在持續降溫。這是為什么呢？我們可以看看此前中國樓市最近有過的兩輪降溫，分別是2008年和2011年。前一次降溫的最大動因無疑是始于2007年底的全球金融危機，而后一次降溫則始于2010年起的調控政策強力打壓（連番的“升準”、加息，和限購、限貸、限價等）。那么這一次的降溫，則是經濟大環境和行業內部深層次因素綜合作用的結果。經濟大環境方面，一方面，受全球性的金融危機“余震”的影響，另一方面，國內經濟轉型、結構調整的改革處于啟動關口的利益膠著狀態和陣痛期，內外部因素兩相作用下，宏觀經濟持續減速（今年一季度GDP增速降至7.4%，創1990年以來最低）。

第二，銀行貸款收緊。從2012年年中一直持續2013年全年的樓市暴熱，房價進一步推高，樓市泡沫和行業風險積聚達到新的高度，讓商業銀行提高了房貸的風險意識，今年以來各家銀行普遍緩貸、壓貸甚至停貸。銀行貸款就是房地產這個灶膛里的“柴火”，只要不往灶膛里添柴（銀貸收緊），樓市必然隨之降溫。

第三，市場供求的變化。市場供應上，此前持續一年多的樓市過熱，一方面刺激了房企拿地的熱情和項目開發的規模，造成市場供應過高，庫存隨之攀升。例如2013年底全國在建商品住宅達到48.63億平方米，是當年商品房需求量的4.2倍，高于3.3的長期平均值。 國家統計局4月16日發布數據顯示，3月末全國商品房待售面積達52163萬平方米，首破5億平方米，庫存創5年來新高。另一方面，前一階段的持續熱銷在一定程度上透支了“剛需”。此外，還有房價過高的因素。有專家認為，由于十年來房價的持續攀升，從一二線城市到三四城市，房價漲幅遠超過居民收入增速，房價收入比偏離正常區間，導致居民住房購買力下降，“剛需族”規模難以持續。

有資料顯示，歷經多年的房地產飛速發展，商品房市場在很多城市已經呈現供過于求的態勢。隨著人口結構“拐點”的到來，住房需求可能下滑。至于一些地方在“造城沖動”下近幾年搞房地產大躍進，被稱之為“鬼城”、“空城”和“睡城”的部分三四線城市，則呈現明顯的供過于求，市場風險已達臨界點。

第四，市場預期改變。房子作為老百姓最大的大件商品，心理預期對市場成交的影響十分明顯。因為房子在顧客出手成交時多半還是“期房”。顧客擔心成交到入伙及入住以后，一旦房價下跌，顧客的“資產損失”往往數以萬計和數十萬元計。而今年以來，市場預期發生逆轉，看跌成為壓倒性的心理。5月20日《第一財經日報》披露的一項調查顯示，91%的網友認為“目前的房價未見底”，56%的網友覺得“即使房價降了，不是跳水而是假摔”；89%的人認為“現在不是買房好時機”。

這四個因素表明，為房地產市場深層次關系已經發生根本變化的情形下，指望“松綁”、取消限購，樓市便能延續以前的樓市神話，恐怕很難。

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2014年第6期）