新型城鎮化下的房企轉型路在何方

轉型應該如何轉？轉型之路在何方？在以人為核心的新城鎮化背景下，房地產業轉型應是從戰略到策略的全面轉型。

先談戰略轉型。

在戰略上，房企必須認清大勢，轉變觀念，在重新審視和定位自己的前提下，理性作為。房企戰略轉型包括企業角色定位轉型、市場戰略轉型和產品戰略轉型。

新的形勢迫切要求房企重新界定對自身的角色和定位。一個明顯的趨勢就是企業角色轉型，從開發商向城市運營商、服務商轉型。2013年6月，萬科正式宣布轉型為城市配套服務商。萬科、龍湖、世茂等一線房企跳出房地產開發商的傳統定位，近兩年都在嘗試以房地產開發為龍頭，打造“城鎮新型生活服務平臺”──除了滿足業主住房需求，還為業主及片區居民提供包括餐飲、教育、理財、定購商品、家庭服務乃至私人飛機預訂等全套的管家服務。

市場戰略方面，大型房企從國內經營走向海外經營，已開始了國內和國際兩個市場的布局。鑒于當前的宏觀環境和行業態勢，恰當的市場戰略方向應該是穩定一線、爭搶二線、慎對三四線。近兩年興起的中國房企走向海外，則既有國內嚴厲的政策調控因素，也是企業做大之后的必然選擇。2012年以來，已有萬科、碧桂園、綠地、富力、雅居樂、萬通、首創、SOHO中國、萬達、鑫苑置業、華彬集團等十余家大型房企向開拓海外項目。其中綠地集團僅2013年就已經進駐全球四大洲6個國家9座城市。世邦魏理仕2013年上半年發布的《中國資本進軍海外房地產投資報告》預計，近幾年中國將有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場。

在產品戰略上，企業必須以合理規劃、節約資源為前提，實現集約化經營，以提高土地利用率和空間利用率。圍繞環保、低碳目標尋求產品創新方向，同時節約成本。一方面，房企應瞄準標準化加強產品設計，致力于產品改良和功能改進，探索新工藝，使用新材料，在小戶型研發、精裝房以及節能低碳產品開發上下功夫。例如萬科較早開始了產業化發展的探索，萬科宣布從2013年起，其住宅產業化的重點轉向工廠化造房。萬科前瞻的戰略眼光已經為其引領未來工廠化趨勢積累了行業先發優勢。在不久的將來房地產工廠化最后的“瓶頸”獲得突破后，比目前裝修房更加顯著的市場效應和經濟優勢無疑會成為萬科繼續領跑行業的資本。

另一方面，在調控常態化的政策壓力下，房企的必然選擇是多業態發展。為規避調控，尋找新領域，多數開發商從單一的住宅開發拓展到商業地產，或旅游地產、工業地產、養老地產、文化產業等。大房企都紛紛豐富自己的產品線，走上多業態發展之路。萬科2011年制定了“商住二八分”戰略，當年宣布投入260億元進軍商業地產，2013年初正式成立商用地產管理部，2013年6月正式宣布轉型為城市配套服務商。在中國商業地產領域縱橫捭闔的萬達集團，產業鏈更是覆蓋了地產、酒店、文化旅游和百貨四大產業。萬達在坐穩商業地產龍頭老大的位置后，業務鏈伸向住宅產業，其住宅產品既有精裝SOHO公寓，更有萬達公館、萬達華府等高端產品。

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2014年第6期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學、北京大學、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com