二問：這一次房價真的會跌嗎？

縱觀當前國際、國內經濟大環境和中國房地產行業現狀，筆者認為，這一次，市場繼續走低、房價下跌是大概率事件。理由主要如下：

一是經濟大環境壓力。今年以來，國務院總經理李克強不止一次指出，2014年我國面臨的環境依然錯綜復雜，經濟發展形勢嚴峻。表現為世界經濟復蘇存在不穩定、不確定因素，一些國家宏觀政策調整帶來變數，新興經濟體又面臨新的困難和挑戰；全球經濟格局深度調整，國際競爭更趨激烈。我國支撐發展的要素條件也在發生深刻變化，深層次矛盾凸顯，正處于結構調整陣痛期、增長速度換擋期，到了爬坡過坎的緊要關口，經濟下行壓力大。今年一季度我國GDP增長7.4％，創6個季度以來新低。港媒說，這個增速實際上已經擊破了總理的底線。

二是樓市調控下，限購、限貸使得房地產市場供需兩端的信貸均異常緊張。去年6月和年底，商業銀行曾經兩度鬧“錢荒”。今年各地多數銀行出于風險考慮更是頻頻收緊房貸，有的甚至暫停房貸，很多地方的公積金貸款也同步收緊。房地產市場“失血”現象愈演愈烈。今年以來一些地方不斷傳出“資金鏈斷裂、開發商跑路”的新聞的消息，更是給市場平添了幾分肅殺氣氛，令業界緊張。

三是“十八大”后，新領導層掀起的新一輪改革所帶來的反腐效應。改革的反腐效應折射到房地產領域，一方面，“老虎蒼蠅一起打”，對腐敗官員擁有眾多房子的查肅威懾；另一方面，即將全面啟動的不動產統一登記制度，無疑都將對腐敗行為購房和灰色收入購房需求形成一定程度的“擠出”效應。最近萬科掌門人王石表示，對于房地產行業來講，最大的調控就是反腐。王石此言值得深思和回味。最近國土資源部公布了不動產登記制度實施的時間表。按照公布的計劃，2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度。雖然我們不能妄言不動產登記制度的反腐功能，但可以肯定的是，未來一人或一戶擁有眾多房子的現象將大量減少。再加上房產稅擇機出臺，投機和投資性的炒房行為退出樓市，那么，一直暴熱的樓市顯然將面臨降溫。

四是行業系統性風險。例如，業內爭論已久的房地產泡沫風險，我們不能無視，還有高庫存風險、資金鏈風險等因素。庫存風險方面，去年以來一直銷售不暢的部分二三線城市更是岌岌可危。國家統計局4月17日發布的數據顯示，3月末，全國商品房待售面積達52163萬平方米，首破5億平方米大關，環比增加766萬平方米。其中住宅待售面積增加492萬平方米。再看幾個具體城市的例子：一季度青島新商品房庫存量高達1500萬㎡、杭州庫存超過12萬套。4月3日上海易居房地產研究院發布的市場研究報告顯示，截至3月底，其監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，同比增長16.3%，庫存總量創近5年歷史新高，其中北京、深圳的庫存環比增幅分別達到10.0%、9.8%。

庫存高企，而銷售進一步萎縮。一些被媒體和專業人士稱之為“空城”、“鬼城”的城市，其樓市確實站到了懸崖邊。銷售低迷也進一步加劇了市場悲觀預期，觀望氣氛普遍濃厚。

（未完待續）

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2014年第5期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com