文∕涂山青

地產大鱷在快速長成，中小房企還有未來嗎？

剛剛過去的2013年，是樓市調控的第四年，也是房地產行業加速分化的一年：一二線城市與三四線城市加速分化──一二線城市房價地價比翼齊飛、三四線城市“鬼城”次第而出，大型房企與中小房企也在加速分化──大型房企快速擴張，表現最為搶眼的如碧桂園業績同比增長131%，銷售規模達1097.3億元，綠地及世茂地產年增長均在40%以上……。房地產“千億級俱樂部”擴容至7家，200億級房企達到35家。地產大鱷在快速長成，馬太效應明顯。盛高、萬方、萬好萬家、新梅、綠景，錦繡天地、廣德業、嘉粵集團、瑞達……，一批中小甚至并不太小的房企或被并購，或破產關門。據清科研究中心統計顯示，在2013年中國并購市場上，房地產行業以并購交易金額142.75億美元排行第二，同比漲幅達265.7%，占到總交易量的15.3%。有資料顯示，“最嚴調控”以來，房地產開發企業從2010年初的5.8萬個銳減到2013年末的4.2萬個，減少36.6%。預計未來3年內至少還將有30%的企業出局，其中絕大多數將是中小房企。

有人可能會驚呼：大房企都千億了，中小房企如何生存？

持續調控下，大房企憑借著品牌優勢、項目運營優勢、資源整合優勢等，騰挪于土地市場、資本市場，借力搶占房地產市場高地，布局全國市場甚至開始向海外發展，形成贏家通吃局面。毫無疑問，中小房企的生存空間越來越小，面臨的競爭形勢越來越嚴峻。但并不意味著小房企沒有生存的空間。

優勝劣汰，適者生存。這是自然界和社會經濟發展中的共同規律。美國學者詹姆斯·弗·穆爾在其暢銷著作《競爭的衰亡》一書中指出，一個相對合理的生態系統，一定是生存其中的組織或個人相互作用的經濟聯合體。在這個聯合體內，有強者也有弱者，它們共同構成了完整的生態鏈，就像有機體在自然界中那樣共同生存與共同進化。生存的本能決定了它們必須在競爭與合作中尋找各自的戰略和定位，找到適合自己的生存方式和生存空間，并且體現自己獨特的存在價值。所以，房地產背靠中國這個人口基數龐大、經濟持續較快發展的巨大市場，又適逢國家新城鎮化戰略啟航，在行業生態系統里，大小房企生存的空間是有的。這正像其他行業和領域一樣，沒有說只有大企業沒有小企業存在的。對于實力不強的中小房企，應該在清晰地評估自身優勢與劣勢的基礎上，分析環境機會與威脅，策略上選擇最能把握機會和發揮優勢的項目，操作中善于規避環境威脅和自身劣勢，適當縮短戰線，將有限的資源集中于那些最能為客戶創造價值的環節，建立專業化優勢，從而形成自身的核心競爭力。比如美國房地產企業中，就有專門從事住宅開發的普特、KBhome、Horton等，也有專門從事商業地產投資與經營的西蒙地產，還有在全球范圍內投資及運營物流地產的普洛斯地產。它們都有自己在產業價值鏈中的合理定位，走專業化策略的成功典范。

那么，房地產告別黃金十年，在調控方式轉軌、新城鎮化拉開大幕的當下，中小房企轉型和生存的方向在哪里？

（未完待續）

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2014年第2期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com