三問：能否落到實處？

從政策的調控思路看，“京七條”還有“深八條”基本上都是以增加供應替代了以往的限制需求。這是與習近平最新講話精神最相吻合的地方。“京七條”頒布一周后，中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習時，習總書記講話的主旨就是住房供應體系建設。在增加供應上，“京七條”開出的藥方是“加強計劃管理，確保土地供應”。具體措施上，提出2013年底前完成不低于2萬套自住型商品住房供地，明年計劃5萬套供地。同時鼓勵自有用地用于自住型商品住房的開發建設，或者將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化為自住型商品住房建設項目。

在很多人看來，今年2萬套、明年5萬套，在政府層面是一個不可能完成的任務。不說明年，單從今年看，“京七條”出臺已是10月底。距年底只有2個月的時間，政府如何能保證完成“年底之前提供不低于2萬套”的供地任務？而自有用地用于自住型商品房建設，操作起來可能會有諸如土地屬性、產權歸屬和售房利益分配者很多現實障礙。至于將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化為自住型商品住房項目，首先可能就會面臨開發商的抵制。政府部門難道可以中途反悔，無視開發商拿地時與政府簽訂的土地出讓合同，腰斬開發商的利益？如果這樣的顧慮真的存在，那么自住型商品房供地時，“競房價”是否會有開發商愿意接盤？參與的主體是誰？政府如何保證市場力量參與的積極性？

部分業內人士和專家看到“京七條”拋出今年2萬、明年5萬套供地計劃數，而且這7萬套占到北京市場的將近50％，就有人激動地認為將沖擊明、后年的北京樓市。我們當然樂見其成。但我認為先不要盲目樂觀。因為“京七條”只是提出供地計劃。計劃的落實有一個過程，而且困難重重。即便北京市政府部門鐵腕出手，使供地計劃得到較好落實，這7萬套房成為現房，讓購房人拿到鑰匙進門，估計也是一兩年之后的事了。還有，政策的執行力度能有多大，尚難預料。大家還記得這些年來中央為保障房建設任務年復一年同地方立“軍令狀”和向下派督察組嗎？政策性強的保障房都難管好，自住型商品房的命運又會好到哪里呢。

四問：能否平抑房價？

自住型商品房的推出而且因其規模較大，部分人希望它能平抑房價。但弄不好這會是一廂情愿，反而進一步推高商品房價。因為：其一，自住型商品房供地占到土地市場的將近一半，普通商品房用地勢必更加稀缺；其二，符合購房條件且名下無房的非京籍家庭也可以購買，釋放了“非京籍”這部分需求，需求更為“擁擠”；三是自住型商品房在“競地價”的基礎上“限房價”，而且要比市價低30％，實在是不可為而為之。

高房價的源頭之一，不可否認在高地價。今年前9個月北京賣地收入已達1154.89億，創歷史同期最高。一年多來“地王”頻出，地價節節攀升：朝陽區孫河地塊樓面價超過4.8萬元/平米，東三環農展館地塊更是高達7.3萬元/平米……。面對瘋漲的地價，即便是個外行也會感嘆：地價這么漲，房價能不漲嗎！

地方政府一只手在操控著地價攀升，另一手又揮舞著調控的旗子討好百姓（或者是應對上頭呢），搞出個自住型商品房來希望“平抑房價”。有人說“京七條”將依然是治標不治本，我個人認為治標都難，更遑論治本了。

再從市場反應來看，對“京七條”調控效果普通百姓并不看好。網易房產頻道就自住型商品房政策做了一個網上問卷調查。在10月23日至11月5日13天時間內，網上參與調查的統計結果顯示：認為“治標不治本”的占62.9%；而對“你認為未來2年北京房價會降嗎”，61.6%的人認為不會。

綜上：房地產調控著實是政府面臨一個難上加難的難題。“京七條”并沒有擺脫行政調控樓市的窠臼。與“十八大”以來最高層導向的運用經濟手段和市場手段代替行政化調控預期還有差距，尤其是在一年多來北京房價持續領漲全國的形勢面前，北京市距離建立房地產長效機制，還有很長的路要走。

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2013年第11期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com