文∕涂山青

“京七條”有關自住型商品房政策出臺，引發業界和社會各種議論，褒貶不一。認為無法解決房價上漲者有之，認為有助于平抑房價者有之，認為是變種經適房將擾亂市場者亦有之；有認為北京調控這次抓住了“牛鼻子”者有之，認為是政策倒退者亦有之（因為牟利空間大）。地產“大炮”任志強更是直指這是“政府把責任推向市場”……。

“京七條”是在北京樓市高燒一年、且中央正在蘊釀出臺房地產調控長效機制的情形下出臺的。能否如北京市相關政府部門決策者所希望的“穩房價”，確有讓人霧里看花般的感覺。

一問：商品房還是保障房？

研讀“京七條”，較之這三年多來的調控慣常思路，有頗多新意。“自住型商品房”，是北京市樓市調控中的一個創造。從名稱上理解，它首先是商品房。既是商品房，當然應該具有商品房的屬性。然而它的前面加上了一個“自住型”定語。從商品房的本來屬性看，商品房既是房子也是商品。顧客買了之后是用作住房還是當商品再賣，那是人家顧客的事。無非按章交稅罷了。現在搞出個“自住型商品房”，難不成北京市場上還存在一個對應的品種──“交易型商品房”？北京對其又是何種政策呢？如果北京市場當下沒有“交易型商品房”這個“假想敵”存在，“自住型商品房”豈不是僅從名稱上就不能成立。“自住型商品房”性質上到底是商品房還是保障房？如此一來，房地產市場調控政策，單是在名稱概念上就容易讓人疑惑。因此，這種在調控對象上簡單地搞名稱創新的調控做法，我個人對政策效果難持樂觀態度。

上海某房地產研究院副院長楊紅旭表示，北京發布的自住型商品住房文件玩創新，將原“限價房”換成了“自住型商品住房”，實質仍是經濟適用房。但其準入門檻明顯低于經適房，且供應量巨大。必定沖擊明年北京房價，有望穩住房價。但有兩憂：一是門檻低，則求者眾，難免權力尋租；二是未來退出有麻煩，例如30%差額如何計算？

二問：市場導向還是行政導向？

仍然沒有走出行政調控的怪圈。“京七條”雖然只有短短的七條，但我們可以看到的行政手段元素更多。例如，“競地價、限房價”，單身者購買須滿25歲，原則上5年后轉讓，售價低30％，等等。被人認為仍然是經適房或變相經適房，我看并沒冤枉了它。

業內有人士評論說，目前北京已經有經適房、兩限房、限價房、公租房、商品房，種類已經十分混亂，現在再加上個自住型商品房，在管理層面上就難。我認為，“京七條”是行政調控樓市的變種，只是加了一個新名詞，皇帝穿新衣了。因為，經適房政策的執行，這么多年來在一些地方的實踐證明基本上是失敗的（只是官方不承認罷了）。自住型商品房從計劃到規劃，從建設到銷售監管，自有土地上建這種房將來上市銷售的產權厘清，還有30％差額的確認等等問題，難度恐怕比經適房更大。政策性很強的保障房在分配及二次入市的管理上，長期以來政府都沒能做好強有力的管控，使得很多保障房最終變成權力尋租的渠道。那么，市場化程度更高的自住型商品房，如何管好，能否管好，還需要用實踐來檢驗。

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2013年第11期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com