病癥六：自住與投機失衡。投機是中國樓市難以驅逐的幽靈。房子本質上是供人居住的，但在中國的環境下更多的成為了一種投資品，被有錢人炒來炒去用以投機逐利。這一輪調控前，樓市投資和投機交易一度泛濫。調控中的“三限”政策（限購、限貸、限價）一定程度上壓制了樓市的投資和投機。但政策總有人鉆空子，有的限購城市辦“假離婚”、“假社保”、“假納稅證明”甚至形成了“產業鏈”。《21世紀經濟報道》9月19日就以《環首都經濟圈房價猛飚調查：假按揭泛濫支撐》為題對這一現象作了披露。限購以后北京民間就有“離一次婚（買房）賺八十萬”的“笑話”。

病癥七：購房者收入與購房能力失衡。據國際貨幣基金組織（IMF）測算，我國人均收入尚不及發達國家平均水平的十分之一，但一線城市的房價已經超過了紐約和倫敦。“當兩輩子房奴（包括父母那一輩的積蓄）也要買房”成了當下城市青年的購房信念。大家知道，房價合理與否，房價收入比是國際上公認測算標準。關于合理房價，聯合國人居中心提出的標準是：正常的房價與家庭年收入比為3：1；世界銀行的標準是5：1。前總理溫家寶2012年3月14 日全國“兩會”答記者問上擲地有聲的講：“我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此調控不能放松。”溫總的這一講話給了民眾對降房價的強烈期待。然而一年來的現實把百姓的夢想擊得粉碎：市場聽總經理的沒聽總理的，房價在繼續上漲。二三線城市房價收入比普遍在15到20：1，一線城市甚至到了30：1。大家可以找找你所在城市居民收入和平均房價數據，測算一下房價收入比。

病癥八：房價與租金失衡。“租房劃算，但我還是要買房”成為樓市一怪現象。房價合理與否，還有一個通行的判斷標準就是租售比。國際上衡量一個區域房產運行狀況是否良好，租售比一般界定為160：1至200：1。即認為最低用160個月的月租金、最高200個月的租金可以購買一套基本戶型（80平方米）為合理。超出和低于這個范圍都不正常。房價如果低于160個月租金，說明房價較低，買房劃算；如果高于200個月租金，說明房價較高，則租房劃算。然而，當前二三線城市的租售比達300至400：1，一線城市中心城區甚至到了1000：1。這表明房價過高，租房相對而言更劃算。但是現實是普通百姓放著租房的劃算不要，擠破頭當一輩子兩輩子“房奴”也要買房，可見住房觀念上的誤區。

病癥九：價格與價值失衡。從前面的分析已經可以得出判斷：目前中國房價已經嚴重背離價值。今年8月份，網上有人撰文分析說，一個北京市的房地產總市值抵得上美國一年的GDP。而這和1991年日本樓市崩盤時東京的情形極為相似。

病癥十：效率與公平失衡：市場火熱難掩效率和公平失衡。正因為中國房地產積累了前述的這么多問題，加上行業發展中的灰色操作多，地方政府長官意志、決策水平低，開發商急功近利，不法商人見利忘義，造成房地產建筑領域規劃不當和規劃失敗屢見不鮮。從資源利用效率來看，人們司空見慣的是拆拆建建，中國每年產生的建筑垃圾約占全球45％；中國房屋建筑壽命平均25年至30年，而歐洲為80年。還有商品房開發中的質量問題、土地和資源利用效率問題、房屋空置率問題、保障房建設及利用上的公平問題等等，使得房地產行業效率與公平存在失衡。一些地方保障房建設和利用上屢出腐敗大案、窩案，所以我們看到有的城市和省份宣布停建經濟適用房。

這次狼真的會來嗎：警惕樓市“泡沫”風險

眼見樓市瘋狂愈演愈烈，萬科掌門王石最近在微博發聲：“一線、接著二線城市房價上漲的態勢同80年代末的日本泡沫經濟的高地價、高房價何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前車之鑒！”對于萬科，王石稱“萬科能做到的：絕不拿地王、堅持主流住宅、提升質量、擁有現金流。”大家應猶記2007年10月份王石曾準確預見樓市“拐點”。

還有一個值得玩味的標桿性動向是，繼8月下旬李嘉誠密集拋售高達410億港元的中港資產后，9月28日香港文匯報又報道，李嘉誠旗下電能宣布將拋盤港燈再次套現305億元“走人”。李嘉誠短時間內一再密集拋售內地物業意味著什么？

中國房價高不高？樓市有無泡沫？后市是漲還是跌？樓市從來都存在兩種截然相反觀點的交鋒，各有一批代表性的代言人，他們在民間都有著廣泛的擁躉。一些因為信了“看跌派”而沒買房的人，面對房價持續上漲而發出“信志強，住洋房；信牛刀，住牛棚”后悔之言。不知道這是牛刀的尷尬，還是買房人的悲哀。

面對一個已經瘋狂的市場，判斷未來漲跌已無意義。因為市場已經脫離正常軌道。經濟學理論和市場規律似乎已無法解釋。無論是看漲還是看跌，在這樣的市場氛圍中，有錢人買房，沒錢人當兩輩子房奴也要買房。這里只想就當前樓市“泡沫”風險作提醒：

一是經濟危機大環境下的資本泡沫。截至 2012 年末，中國廣義貨幣余額(M2) 為97.42 萬億元人民幣，居世界第一，接近全球貨幣供應總量的1∕4，是美國的 1.5 倍。M2占GDP之比近190%。截至8月末， M2 余額達到106.12萬億元。按照原央行貨幣政策委員會委員、清華大學教授李稻葵的觀點，已存在“潛在的系統性風險”。

在資本泡沫浸淫中不斷膨脹的房地產泡沫可能更嚴重。按“平民經濟學家”牛刀的觀點，目前中國房地產總市值已超過GDP的400%，而中國的GDP本身是有水分。然而，在中國目前過熱的樓市環境下，溫州和一個接一個出現的“空城”、“鬼城”似乎都不足以市場對形成“警示效應”。溫州樓市價格已經連續24個月下跌，今年8月份溫州商品房均價1.7萬元/平方米，較2011年初價格頂峰時縮水26%，一半的高檔房價格被“腰斬”。部分商品房因現價值已低于抵押貸款而遭棄房“斷供”。 9月25日國務院調研組抵溫州調研溫州經濟，樓市斷供是調研組關注的重點。

二是住房保有量。1998年以來我國累計竣工住宅面積104億平方米，目前中國城市住房保有量已達到人均32.7平米，戶均1.02套，這還不包括未納入政府統計口徑的、保守估計不少于60億平方米的“小產權房”。 2012年5月13日西南財大和央行共同發布的《中國家庭金融調查報告》，中國自有住房擁有率高達89.68%，遠超世界60%左右的水平（美國為65%，英國為70%，日本為60%）。

三是房屋空置率。最近有機構公布統計數據，全國空置住房達到6800萬套，總面積近60億平方米。據不完全估計，我國城鎮商品住房存量已經超過240億平方米，每年竣工商品房面積仍然高達15億平方米。五年之后，我國城鎮商品住房總存量將超過320億平方米。即使考慮2025年之后超過10億人成為完全城鎮居民，人均居住面積則已經超過30平方米。雖然這一組數據遭到一些人質疑，但中國住房保有量高、空置率較高則是一個無法回避的事實。

在當前房價普漲的背景下，要讓市場回歸穩定，亟需建立長效機制，這已成各方共識。今年以來，高層關于建立房地產長效機制方面的信息不時見諸網絡和媒體，而將于11月份召開的十八屆三中全會值得期待。

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2013年第10期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com