文∕涂山青

樓市再演瘋狂

剛剛過去的中秋節“小長假”，武漢市漢陽區濱江樓盤世茂·錦繡長江開盤引瘋搶。項目推出房源800多套，盡管價格跳漲10％，但搖號選房者多達4000余人，一天售房700多套。9月19日，碧桂園在武漢的兩個項目同時開盤，花山生態城推出1000多套花園洋房，當天賣出900多套；凰城推出300多套別墅當天賣光。更有甚者，武漢東湖開發區一高檔項目中秋節期間對沒有提前預約獲得看房資格的顧客謝絕入內。售樓小姐透露說：“由于銷售非常火爆，買房須通過電話進行預約，再排隊等候，輪到你的時候再來。以前一般只用等兩三天，現在人多估計得等一個星期。”……。如此“熱銷”、“日光”的火爆場面在武漢是普遍現象。

不只是武漢，全國一二線城市普遍量價齊飛，而且3季度以來市場再度集體發力。漲幅大于武漢的城市隨便一數就有鄭州、南京、廈門、福州、沈陽、長沙、太原等。領漲的有7個城市被住建部約談。9月18日國家統計局發布8月份統計數據顯示，與去年相比，70個大中城市僅1個城市房價下降。一線城市同比漲幅超過18%，連續8個月領漲全國，其中北京最高，漲幅達19.3%。

無論成交量還是房價漲幅，今年的樓市已全面超越2009年。有專家直呼：樓市瘋了！為什么“史上最嚴調控”持續3年多后，樓市能再一次上演瘋狂？

樓市“高燒”凸顯行業十大病癥

房地產無疑事關千千萬萬個家庭和億萬百姓的安居樂業夢想。很多人都在想都在問：樓市為何屢調屢漲？房價要漲到何時？“史上最嚴”調控三年多了，為什么就治不住樓市這匹脫韁野馬？這些問題，各路專家神仙都給過無數種回答。這里我只想說：中國樓市真的病得不輕。

客觀分析當前行業現狀，結合某些專家的觀點，我認為，目前的房地產市場可以說是亂象成堆，具體可歸納為“十大病癥”：

病癥一：政策與市場失衡。這一輪調控歷時三年多，人們看到國務院和政府多部委累計出臺多達上百條調控政策，也奈何不了房地產市場的瘋狂。是政策沒有擊中要害？還是市場本身出了問題？其實，這與地方政府的態度有很大關系。中央要房價穩，地方推房價漲。地方政府出于GDP崇拜和土地財政依賴，還有出政績的需要，明助暗推房地產市場，抵消中央調控的政策效力。最近網絡和報紙均有報道說，國土部三年6次喊話嚴防“地王”，地方政府不買賬。心照不宣的是，地方政府是房地產市場的強力推手。我經常在各種培訓和論壇場合對房地產老板們說：房價如果下跌或者不漲，地方政府比你們更著急！每說這話，我總看到臺下是一片或開心或曖昧的哄笑。

再則，調控中太多的運用行政手段直接干預市場，也遭至了很多批評。還記得2011年10月27日全國人大召開聯組會議，在對國務院關于城鎮保障性住房建設和管理工作情況進行專題詢問時，住建部長姜偉新表示“限購政策行政色彩濃厚，是不得已而采取的辦法”，表示“在住房信息完善后將不再限購”。

病癥二：宏觀經濟與行業經濟失衡。自2008年世界金融風暴以來，受全球經濟危機的影響，中國宏觀經濟面臨嚴重困難，經濟指標不斷探底，而房地產行業全線飄紅。

病癥三：房地產行業與實體經濟失衡。受國際、國內經濟大環境的影響，還有國內經濟結構轉型困難等多方面的問題，實體經濟在生產、銷售、利潤上全面下滑，一些行業幾乎無利可圖，而房地產開發商賺得盆滿缽溢。僅以鋼鐵行業作個對比：2012年中國80家重點大中型鋼鐵企業累計實現銷售35441億元，實現利潤15.8億元（利潤率僅0.04%）；而據中咨網的數據，同年全國152 家上市房地產開發企業營業總收入5975 億元，實現利潤1140 億元，銷售利潤率19.08%。

病癥四：商品房和保障房比例失衡。我國保障房起步晚，占比小，分配也不盡合理，短期內難以從根本上解決城市低收入者和貧困人口的住房問題。

病癥五：行業發展與土地資源失衡。城市土地資源是房地產業發展的基礎。然而土地資源越來越成為制約發展的“瓶頸”，有的城市正在面臨無地可供的局面，例如北京、深圳、十堰等。另一方面，地方政府對土地資源的獨家壟斷和競地價，又造成地價與房價的失衡。僅今年以來，很多地方紛紛再次上調土地基價。地價飛漲，房價就更難降。今年一些地方“地王”不斷刷新記錄，勢必進一步推高房價。因“面粉”貴過“面包”而無奈退地的橋段已多次上演，讓某些“地王”很受傷。例如今年上半年，榮盛置業因拖欠南京一幅地塊部分土地出讓金，被沒收1.065億元定金并被收回土地；今年6月21日雅戈爾退掉“杭州地王”，4.8億元定金打了水漂，更是創了行業紀錄。類似的案例還有很多。

 （本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2013年第10期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com