這次“狼”真的會(huì)來嗎：警惕樓市“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)

眼見樓市瘋狂愈演愈烈，萬科掌門王石最近在微博發(fā)聲：“一線、接著二線城市房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)同80年代末的日本泡沫經(jīng)濟(jì)的高地價(jià)、高房?jī)r(jià)何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前車之鑒！”對(duì)于萬科，王石稱“萬科能做到的：絕不拿地王、堅(jiān)持主流住宅、提升質(zhì)量、擁有現(xiàn)金流。”大家應(yīng)猶記2007年10月份王石曾準(zhǔn)確預(yù)見樓市“拐點(diǎn)”。

還有一個(gè)值得玩味的標(biāo)桿性動(dòng)向是，繼8月下旬李嘉誠(chéng)密集拋售高達(dá)410億港元的中港資產(chǎn)后，9月28日香港文匯報(bào)又報(bào)道，李嘉誠(chéng)旗下電能宣布將拋盤港燈再次套現(xiàn)305億元“走人”。李嘉誠(chéng)短時(shí)間內(nèi)一再密集拋售內(nèi)地物業(yè)意味著什么？

中國(guó)房?jī)r(jià)高不高？樓市有無泡沫？后市是漲還是跌？樓市從來都存在兩種截然相反觀點(diǎn)的交鋒，各有一批代表性的代言人，他們?cè)诿耖g都有著廣泛的擁躉。一些因?yàn)樾帕恕翱吹伞倍鴽]買房的人，面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲而發(fā)出“信志強(qiáng)，住洋房；信牛刀，住牛棚”后悔之言。不知道這是牛刀的尷尬，還是買房人的悲哀。

面對(duì)一個(gè)已經(jīng)瘋狂的市場(chǎng)，判斷未來漲跌已無意義。因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)脫離正常軌道。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和市場(chǎng)規(guī)律似乎已無法解釋。無論是看漲還是看跌，在這樣的市場(chǎng)氛圍中，有錢人買房，沒錢人當(dāng)兩輩子房奴也要買房。這里只想就當(dāng)前樓市“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)作提醒：

一是經(jīng)濟(jì)危機(jī)大環(huán)境下的資本泡沫。截至 2012 年末，中國(guó)廣義貨幣余額(M2) 為97.42 萬億元人民幣，居世界第一，接近全球貨幣供應(yīng)總量的1∕4，是美國(guó)的 1.5 倍。M2占GDP之比近190%。截至8月末， M2 余額達(dá)到106.12萬億元。按照原央行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)教授李稻葵的觀點(diǎn)，已存在“潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”。

在資本泡沫浸淫中不斷膨脹的房地產(chǎn)泡沫可能更嚴(yán)重。按“平民經(jīng)濟(jì)學(xué)家”牛刀的觀點(diǎn)，目前中國(guó)房地產(chǎn)總市值已超過GDP的400%，而中國(guó)的GDP本身是有水分。然而，在中國(guó)目前過熱的樓市環(huán)境下，溫州和一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”似乎都不足以市場(chǎng)對(duì)形成“警示效應(yīng)”。溫州樓市價(jià)格已經(jīng)連續(xù)24個(gè)月下跌，今年8月份溫州商品房均價(jià)1.7萬元/平方米，較2011年初價(jià)格頂峰時(shí)縮水26%，一半的高檔房?jī)r(jià)格被“腰斬”。部分商品房因現(xiàn)價(jià)值已低于抵押貸款而遭棄房“斷供”。 9月25日國(guó)務(wù)院調(diào)研組抵溫州調(diào)研溫州經(jīng)濟(jì)，樓市斷供是調(diào)研組關(guān)注的重點(diǎn)。

二是住房保有量。1998年以來我國(guó)累計(jì)竣工住宅面積104億平方米，目前中國(guó)城市住房保有量已達(dá)到人均32.7平米，戶均1.02套，這還不包括未納入政府統(tǒng)計(jì)口徑的、保守估計(jì)不少于60億平方米的“小產(chǎn)權(quán)房”。 2012年5月13日西南財(cái)大和央行共同發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，中國(guó)自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)超世界60%左右的水平（美國(guó)為65%，英國(guó)為70%，日本為60%）。

三是房屋空置率。最近有機(jī)構(gòu)公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)空置住房達(dá)到6800萬套，總面積近60億平方米。據(jù)不完全估計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)商品住房存量已經(jīng)超過240億平方米，每年竣工商品房面積仍然高達(dá)15億平方米。五年之后，我國(guó)城鎮(zhèn)商品住房總存量將超過320億平方米。即使考慮2025年之后超過10億人成為完全城鎮(zhèn)居民，人均居住面積則已經(jīng)超過30平方米。雖然這一組數(shù)據(jù)遭到一些人質(zhì)疑，但中國(guó)住房保有量高、空置率較高則是一個(gè)無法回避的事實(shí)。

在當(dāng)前房?jī)r(jià)普漲的背景下，要讓市場(chǎng)回歸穩(wěn)定，亟需建立長(zhǎng)效機(jī)制，這已成各方共識(shí)。今年以來，高層關(guān)于建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方面的信息不時(shí)見諸網(wǎng)絡(luò)和媒體，而將于11月份召開的十八屆三中全會(huì)值得期待。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫的。載《城市開發(fā)》2013年第10期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問∕培訓(xùn)專家。QQ：二四三七五八七一捌伍