（原標題：70年后，我們的房產怎么辦？）

　　“土地使用權”是個什么概念，是如何產生的？我國大陸地區住宅的“土地使用權”為何是70年，這個期限對居民生活和我國的城市化進程有何影響？我們的房產在“土地使用權”期滿后應該怎么辦？

北京大學光華管理學院朱國鐘與合作者做了一項研究，他們通過計算機模擬開發商與消費者動態行為，分析了住宅用地70年使用權對房價、供給、房齡以及城市擴張的影響。

朱國鐘在接受本報駐京記者采訪時稱，“70年的土地使用權制度會增加中國的城市用地，占用更多的耕地，這和我國土地集約使用的宗旨是不符的。我個人推測，以后中國也會出現大面積的貧民區，聚集在現在的高層建筑區里面。”

　　“土地使用權”的前世與今生

　　整個中國處于史無前例的城市化浪潮中，不論是城市里的老市民，還是從鄉村來的新市民，都渴望擁有一套屬于自己的住房，有著自家的“房屋所有權證”。他們中的大多數人認為，在城市里有了自己的住房，才算在城市里扎下了根，他們的后半生才有了依靠，他們的子女也才有依靠。

　　他們領到住房的鑰匙，搬入或寬敞或狹窄的新居，甚至領到“房屋所有權證”。沉浸于喬遷之喜的他們相信，房子不僅是他們的居住之所，而且是他們家庭的固定銀行，是只會升值不會貶值的不動產，盡管他們也都知道住宅的“土地使用權”只有70年。

　　而朱國鐘卻認真思考起70年以后的事，現在的住宅“土地使用權”大多只有70年，而70年以后怎么辦？是續約、拍賣還是私有化？朱國鐘任教于北京大學光華管理學院應用經濟學系，在他看來，住宅“土地使用權”設定為70年，這不僅涉及70年以后房產問題，對于中國的城市化進程，對于社會發展和民生保障，都有著非常重要的影響。

　　“土地使用權”是如何產生的，我國大陸地區住宅的“土地使用權”為何是70年？朱國鐘在接受本報采訪時稱，中國目前城鎮土地都是國有的，1990年代以來中國房地產行業逐漸起步，商品房逐漸取代福利分房和集資建房。房地產發展離不開土地，需要土地的合法流轉，為此中國制定了土地所有權與使用權分離的政策，對土地使用權實行出讓、轉讓。

　　早在1987年，深圳首次實施了土地批租，租期是50年。上海的其他大城市也陸續推出批租政策。朱國鐘說，“1990年5月19日國務院頒發的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下稱“1990年暫行條例”）規定，土地使用權出讓最高年限為：（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年……這些規定沿用至今。”

　　就這樣，住宅“土地使用權”設定為70年，成為全國范圍的一種做法。然而，對于70年“土地使用權”到期以后怎么辦？長期以來沒有明確的規定，一些法規的表述語焉不詳。比如，“1990年暫行條例”第四十條規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記”。

　　而第四十一條規定：“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記”。

　　1994年出臺的《城市房地產管理法》規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”

　　可能受這些法規的影響，北京市2005年出臺《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》，其中第二十五條規定：“土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續使用土地的，應當至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請，未申請或者申請未獲批準的，期滿后的土地使用權由政府無償收回。”

　　這些法規曾讓許多購房者擔憂：“土地使用權”70年到期后怎么辦？如果政府無償收回，我們的房產怎么辦？

　　如何評價住宅“土地使用權”？

　　“大陸的土地批租制借鑒了香港的土地批租制，現任香港特首梁振英在（上個世紀）80年代當年曾參與其中。”朱國鐘撰文稱，“香港土地批租制自英國殖民開始，平穩延續到香港回歸之后，已經歷了170余年。發展至今，香港大多數租約是50年期，起租時支付地價后逐年支付一個象征性的地租（按照經評估的土地年租金的3%計算）。除非遇到特殊公共利益，土地將會得到續租。續租并不需補交地價差價，只需繼續支付上述象征性的地租”。

　　中國大陸地區的住宅“土地使用權”設定為70年，我們對此應如何評價，它對中國的經濟社會發展有哪些影響，對中國的城市化有哪些影響，產生了哪些歷史性作用？朱國鐘稱，“在土地國有的前提下，70年土地使用權解決了土地流轉的問題，也給地方政府帶來了充沛的財政收入，使得中國各地的基礎設施有了飛躍性的進步。”直觀上，這項上個世紀80年代率先由深圳嘗試的制度，繞開了關于“土地私有化”的意識形態爭論，盤活了土地資源，促進了城市化的進程。

　　但對于住宅“土地使用權”可能帶來的問題，朱國鐘也非常關注。他認為，與香港的土地批租制相比，大陸的這種土地批租制是一種不完善的批租制，“土地批租制在大陸落地生根過程中，漏掉了雖然遙遠但十分重要的一環，沒有規定‘租約到期怎么辦’。”

　　當前絕大多數存量租約對終止時房屋及不動產歸屬的語焉不詳，這使得未來的法規極端重要。如果70年租約恰好屆滿時因公共利益需要收回土地，房屋及其他不動產歸誰所有？補償標準是什么？此外，續租的條款、租金等重要問題都未得到解決。若續租面臨漫天要價，政府可以實質性的收回土地，或者狠狠敲一筆租戶的竹杠。

　　朱國鐘與合作者近期做了一項研究，他們通過計算機模擬開發商與消費者動態行為，分析了住宅用地70年使用權對房價、供給、房齡以及城市擴張的影響。在基本的參數校準之下，相比較于永久性的土地使用權，他們得出了如下量化結果：“50年后，住宅價格將高出7%，城市住房供給總量少7.5%，市中心的房子平均房齡高出8%。綜合考慮交通遠近和新舊差異，住宅平均價值少4%。”

　　此外，由于住宅密度更低，城市住宅占用土地面積將多出6%，約等于700平方公里。這相當于整個遼寧省或半個廣東省當前住宅的占地面積。如果進一步考慮進工商業用地類似的影響，土地定期出租制度比永久性使用權制度要多占用2300平方公里的寶貴耕地。個中緣由，還須從土地制度的細節中去看。

　　朱國鐘研究發現，土地使用期限會影響住宅的翻新和重新開發。“舉個例子說，如果土地使用期限還有5年，給定上述的不確定因素，沒有人會對自己的住宅進行返修和重新開發。住宅老化，住著就不舒服怎么辦？富有的人群自然就會去購買新住宅，而新住宅總是在城市的周邊地區開發出來。結果是：城市會擴張得厲害，而老城區會老化得厲害。”

　　也許人們會說，老城區可以重新拆遷重新開發。問題是，這些未來的‘老城區’都是現在蓋的高層建筑，容積率高，拆遷成本非常高，而且不太可能通過繼續增加容積率來增加住宅供應。朱國鐘對本報記者說，“所以我們的基本結果是，70年的土地使用權制度會增加中國的城市用地，占用更多的耕地，這和我國土地集約使用的宗旨是不符的。我個人推測，以后中國也會出現大面積的貧民區，聚集在現在的高層建筑區里面。”

　　70年“土地使用權”到期后怎么辦？

　　如何解決“70年土地使用權”問題？這已經是一個事關民生和國家發展的重大問題。根據媒體的公開報道，中國人民大學土地管理系教授、博士生導師林增杰曾說，從全球范圍來看，有些西方國家的土地使用權是沒有期限的，所以不存在這個問題；而另一些規定土地使用權期限的則采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，給予折價補償的方式。

　　林增杰認為，在我國可以采取三個方式來解決這一問題。第一，允許延長土地使用權期限。可以由房屋業主聯名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。至于再次申請的期限，不應該超過30年。第二，國家收回土地和地上建筑物，對業主進行補償。第三，用類似拆遷安置的辦法解決。

　　中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇曾稱，土地所有制和管理體制維持現狀，問題會越積越多。在私有化道路也不可行的情況下，可以選擇第三條改革道路：即堅持土地國有和集體所有公有制度不變，延長企業、住宅用地、宅基地、耕地、林地的使用年期至300年到1000年不等。這樣可以確立土地使用者的使用年期產權，可以交易、抵押、入股和繼承。唯此可理順一切。

　　70年“土地使用權”期滿后應該怎么辦？這也是朱國鐘很關心的問題。朱國鐘稱，根據《中華人民共和國物權法》第一百四十九條，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。問題是，我們不知道自動續期是有償的無償的。如果是有償的，現有居民需要付出多大的代價？并且我們也不知道續期是多少年？一系列的不確定因素最終都會影響住宅市場的發展和城市擴張。根據其研究，如果明確相關的規定，消除這些不確定因素，則可以避免不少問題。

　　朱國鐘撰文稱，在中國這樣一個對強征和強拆缺乏安全感的國度，不確定性會導致許多業主憂心忡忡。經濟學原理指出，產權不明直接抑制當前投資，“我們的研究模擬了未來50年間的城市成長路徑。起初，70年使用權下住宅會較早地進行重新開發，因此供給數量更大，房價更低；大概在二三十年后事情反過來了，相較于永久使用權情形，住宅重新開發少了，供給少了，房價更高了。”

　　由于70年使用權下開發商更青睞新項目，更多城市周邊的土地被開發成為住宅用地。在老城區，由于重新開發率偏低，70年使用權制度下老城區面臨更老更矮的房子。朱國鐘認為，“我們的計算機模擬表明，在三十幾年后，老城區將基本停止重新開發，而永久使用權下老城區住宅樓仍然會有序地拆除重建。整體來說，70年使用權不僅僅會有土地使用不集約的問題，而且有舊城區老化失修的問題。”

　　對于“土地使用權”問題的解決途徑，朱國鐘說，從社會最優的角度來看，理論上，政府可以有三種不同的選擇：私有化土地、拍賣土地的永久使用權、或者制定土地續約時明確的條款及土地到期不能續約時附著物給予完全補償的細則。在簡化模型中三者經濟上是等價的。“但是從現實政治上來考慮，也許后者比前兩者更容易實現，因而第三種方案是一個更加現實的選擇，并且在明確續約條款和補償細則的同時，要確保這些條款的執行力。當然由于中國幅員遼闊，各地可以先行先試不同的土地制度改革，總能找到解決70年使用權問題的出路。”