文∕涂山青

“‘十八大’利好”攪熱樓市預期

假如評選2012房地產年度關鍵詞，“回暖”、“地王”、“暖冬”、“翹尾”等幾個詞匯肯定當仁不讓地入選。樓市在中央“調控堅決不放松”的一再警告中走過了調控的第3個年頭。市場從局部“回暖”到全面“回暖”再到年底翹尾，開發商又一次享受了市場回暖、放量成交的饕餮大餐。

又是一個新年到。與前兩年辭舊迎新之際的悲觀彷徨不同，今年行業和市場顯得十分樂觀。特別是“十八大”和中央經濟工作會議提出“十年收入翻番”和“城鎮化”，這些“利好”的傳出，明顯攪熱了各方對樓市的預期，業界信心爆棚。幾位行業大佬甚至放言：2013年將是樓市新一輪復蘇的起點。

2013樓市須邁幾道坎

那么，今年房地產市場會有怎樣的表現，真的還會延續2012的市場傳奇嗎？

回答這個問題，需要分析和理清當前及今后一個時間內影響房地產市場的關鍵因素。個人認為，2013年的房地產市場發展存在重大利好，但不確定因素風險也在發酵。新的一年，行業征途上將要“翻山越嶺”，邁過幾道坎。

2013年房地產行業最大的利好當數“城鎮化”。“十八大”和中央經濟工作會議提出大力推進城鎮化建設，這讓業界歡欣鼓舞，甚至馬上就有人發出“中國房地產業剛剛告別黃金十年，馬上又將迎來白銀十年”的歡呼。特別是中央經濟工作會議提出要“提高城鎮化質量，因勢利導、趨利避害，積極引導城鎮化健康發展”，其實里面蘊含了豐富的涵義。限于篇幅，本文不對“城鎮化”與房地產的關系作過多分析。“城鎮化”總體上利好房地產業發展。但筆者也要提醒：中央提出的是“新型城鎮化”概念，“城鎮化”絕非“房地產化”，也不是“大城市化”。有興趣的朋友可以尋找專門資料研讀。業界不應把“城鎮化”簡單看成是企業利好，畫上一個臆想的大餅給自己充饑是不切實際和危險的。全聯房地產商會名譽會長聶梅生也表示，城鎮化不是房地產的救命稻草。

地方政府的“GDP崇拜”情結和官員出政績的需要，使持續20多年的“開發區熱”、“招商引資熱”高燒不退，各地大規模的舊城改造轟轟烈烈，而近幾年則現造城沖動，使“睡城”、“空城”、“鬼城”紛紛出現。以湖北十堰市為例。車城十堰提出“向山要地”15萬畝，眼下正在老城區的東、西兩面大規模造城，其“東部新城”和“西部新城”規模將分別達到40和60平方公里，而目前的十堰城區面積也僅80平方公里，這相當于再造一個十堰。開發商似乎認定，地方政府造城熱情如此，房地產市場又能差到哪兒去！

那么，2013年行業和企業需要邁過哪幾道坎呢？

第一，經濟大環境不容樂觀。

世界性的經濟危機仍在深層次發酵，出口增長銳減，中國外向型經濟大受打擊，人民幣升值壓力巨大。今年樓市將要面對的經濟大環境中，有一個嚴峻的問題就是巨大的輸入型通脹壓力及其向國內市場的傳導。2012年全球主要央行新一輪“印鈔大冒險”行動此起彼伏。繼美聯儲推出第四輪量化寬松政策（QE4）之后，歐洲央行實施了“無上限債券購買計劃”(OMT)，全球第三大經濟體日本也開啟“無限量寬松”貨幣政策；還有英國、瑞士都已實行“無限量”貨幣政策……，全球流動性面臨泛濫的危險。輸入型通脹2013年更多的將傳導到國內市場，從而放大通脹風險，增加宏觀調控的難度。

所謂“大河有水小河滿”，所謂“皮之不存，毛將焉附”。整個經濟大環境的困難局面無疑將拖累房地產行業發展。有專家說“中國股市已跌回十年前”，那么樓市呢？

第二，不會放松的政策調控。

2013年是“十八大”之后的開局之年，社會充滿期待。3月初的人大會后政府將完成換屆。新的黨政決策層將駕馭中國經濟列車駛上新征程。新領導層首先需要面對的是去年樓市在“調控絕不放松”背景下全面反彈的現實。12月中旬召開的中央經濟工作會議幾無懸念地定下了2013年“房地產調控不放松”的基調。12月25日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部姜偉新部長再次強調“2013年要堅定不移地搞好房地產調控，繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。”

而高層關于“保持房地產市場健康發展”和“促進房價合理回歸”、“本屆政府任期內可以管好房價”等信誓旦旦，言猶在耳。剛剛過去的2012年，普通百姓對房價合理回歸的期待被市場現實擊得粉碎。所以，可以預料的是，今年樓市政策上，完成決策層去年“未競的事業”──房產稅擴容，還有推行主要城市住房信息聯網監管，當是勢在必行。這也是新的最高層挽回政府公信力的必要之舉。

面對樓市調控結果再一次與普通百姓的預期漸行漸遠的趨勢，出臺更嚴厲的調控儲備政策的呼聲，在專家和智囊機構中再次高漲，而商品房預售制度再一次被推到了風口浪尖。鑒于樓市全面反彈使調控再一次面臨“空調”的形勢，中國社科院2012年12月13日發布的《住房綠皮書》提出要防止市場整體反彈和局部崩盤，爭取房地產市場理性回歸，實現房地產市場穩中有進。《綠皮書》從決策智囊角度鄭重建議“從嚴調控不動搖，及時有針對性出臺相關儲備調控政策”，并提出了諸多建議，其中就包括取消商品房預售制度。可以想象，市場如果真的“逼”得決策層下狠手，商品房預售一旦取消，將極大地抬高房地產行業門檻，加快行業洗牌和整合的力度，房企迫于資金壓力不得不降價售房，局部市場房價應聲而跌甚至大幅急跌就是可以想見的。

第三，庫存壓力。

數據顯示，2012年11月底，全國待售房3.2億平方米；超過2011年底的2.7億平方米，增幅達18.5％。2012年12月7日《中國證券報》報道：近幾年不少三四線城市在大規模“造城運動”推動下，當地樓市供應量急劇放大，供給過剩，部分三四線城市樓市存貨消化周期達6年以上。這已遠超企業所能承受的極限。所以筆者提醒業界，2011年以來鄂爾多斯、溫州、貴陽、海南等地樓市崩盤或瀕臨崩盤的局面當令行業警惕。

第四，房價仍在高位運行。

樓市調控三年來，房價并未真正下降，只是房價漲幅下降。國家統計局公布的數據，2010年全國新售商品房平均價為5033元/平方米，2011年5381元/平方米；而據幸福人壽董事長、原中房集團總裁孟曉蘇的統計測算，2012年1至11月平均為5837元/平米，同比增長8.5%。房價頑抗不降，是社會詬貶“樓市調控不力”的最直接靶子，嚴重挑戰了中央政府的威信。新一屆政府很可能下狠手促使房價真正“合理回歸”，因為房價不降不足以平民憤。

第五，“反腐降房價”已成社會的一種強烈期待。

近來網絡上動不動就曝出擁有十幾二十幾套房的“房叔”“房嬸”“房妹”。聯想到社會財富占有上的“二八規律”（即20％的人占有社會80％的財富），由此揣測，中國權貴階層和腐敗分子手中擁有的房產占比也許真的不可低估。近幾個月來，就連官媒也有報道說，“十八大”吹響強力反腐號角，很多地方出現官員大量拋售房產的現象。那么，我們有理由猜想：隨著新高層霹靂“亮劍”展開反腐敗行動，加之今年可以預見的房產稅加碼和較大范圍地擴容，以及主要城市住房信息聯網后進入管理應用（住房信息聯網兩個顯而易見的“功能”就是：一方面會為“限購”政策執行提供便利，另一方面將使“腐敗房”無處遁形），是否會引發投資房和“腐敗房”的拋售潮，從而形成由于二手房大量低價拋售進而影響和拉低一手房房價的多米諾骨牌效應呢？也或未可知。

綜合分析，筆者對2013年樓市的基本判斷是：政策保持高壓態勢，但仍將延續上年的差別化調控，總體上穩中趨嚴，決策層將視市場走勢適時出臺新的調控政策；行業內部的分化進一步明顯，資源整合步伐加快，市場逐步呈競爭合作態勢；房價高位盤整，穩中趨降，基本上不可能大漲大跌，三四線城市降價沖動大于一二線城市。

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2013年第1期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.comBlog：https://tusq647.chinaceot.com