2015年12月，中央經(jīng)濟工作會議和中央城市工作會議相繼召開（簡稱“中央兩會”）。不出所料，“中央兩會”高度關(guān)乎房地產(chǎn)，“化解房地產(chǎn)庫存”被列為2016年中國經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一。這是繼11月份中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會議提出的打響“四個殲滅戰(zhàn)”之一，再次列為最高決策層討論的經(jīng)濟工作重大問題。而最高層領(lǐng)導短時間內(nèi)就房地產(chǎn)去庫存問題一再表態(tài)和關(guān)注，也是從未有過的。

去庫存成為了國家任務(wù)。堪稱史無前例。那么，房地產(chǎn)去庫存為什么被提到如此高度？

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年11月末全國商品房待售面積6.9637億平方米。一年凈增1億平方米。由于統(tǒng)計口徑的原因，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)口徑不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積等，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)被認為并未如期反映當期庫存的實際狀況。而中國社科院的估計是，2015年底商品房庫存40億平方米左右。更有專家估算，認為房地產(chǎn)庫存在85億至90億平方米。按過去3年的平均銷售速度，需要7年才能消化。這還是在大力救市的情況下存在的。可見樓市形勢之嚴峻。當然，房地產(chǎn)市場分化更趨嚴重。2015年一二線城市明顯回升，供銷兩旺，而三四線城市和絕大多數(shù)的縣級市庫存繼續(xù)加大。因此，三四五線城市是庫存的“重災(zāi)區(qū)”。

這一輪的“救市”從2014年的“9.30央四條”新政開始，已歷時一年多，中央和地方出臺的“救市”去庫存政策可謂“一籮筐”，但收效并不理想。從來“給點陽光就燦爛”的中國樓市，緣何這一次“救市”難見效？

如果梳理一下，可以看到，一年多來決策層為提振樓市、降庫存的力度之大和頻率之高：一是調(diào)整首付比例和首套房標準。“9.30央四條”提出降首付和首貸，恢復利率7折優(yōu)惠，對非限購城市取消三套房限貸令等。

二是降準降息。2015年一年內(nèi)5次降準、降息。若包括2014年11月份的1次降息，則一年多的時間累計6次降息。貸款基準利率由6.15%降至4.9%，下降幅度高達25.5%。是近十年來的最低水平，而公積金貸款利率更早已是“歷史最低”。

三是取消“70∕90”政策。3月27日，施實了9年的房地產(chǎn)“70∕90”政策正式退出。

四是降低二套房首付。分別有“3.30”新政、“9.1”新政和“9.30”新政，先后調(diào)整了“首套房”標準，公積金貸款首付標準，和對非限購城市再降商貸首付標準。

五是降稅。3月30日財政部發(fā)布通知，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由5年恢復至2年。

六是松綁售房“限外令”。8月27日，六部委聯(lián)合發(fā)文宣布放開境外機構(gòu)和個人在中國境內(nèi)購房的限制。這是 “限外令”自2006年頒布以來首次松綁。

七是推行異地貸款。9月30日，住建部、財政部和央行聯(lián)合發(fā)布通知，自10月8日起全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)，有條件城市要推行住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化。

至于地方政府層面，救市去庫存政策則是五花八門，歸納起來有：調(diào)整普通住宅標準、降低首付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵人才購房、財政補貼等方面。

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓專家。北京大學、清華大學、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)培訓協(xié)會高級顧問，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓網(wǎng)、中國培訓網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓網(wǎng)、聚成機構(gòu)等多家機構(gòu)高級顧問∕培訓專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com