連鎖事業
商圈調查與選店
***目錄***
壹、總則
貳、商圈的定義
叁、商圈調查流程
肆、商圈調查重點與調查方式
伍、商圈調查報告方式
陸、立地要素
柒、地點選定主要條件
八、商圈類型
1.集中型商圈
A.商圈內流動人口多(每分鐘約３０～４０位以上)
B.商圈內住宅人口(約２４０００以上)
C.區內之建筑物高且密集
D.商店集中且范圍大
E.與本產業有互補性之商店多，且規模大(大型購物中心、超級市場、百貨公司）
F.交通頻繁，車輛流量大
G.商圈類型：辦商、商辦、商住、商業、辦住
2.分散型商圈
A.商圈內流動人口少
B.商圈內腹地分散
C.區內之建筑物普通、老舊且高度３樓以下
D.商店分散且范圍小
E.與本產業有互補性之商店少，且規模小
F.交通不頻繁，車輛流量少
G.商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住
九、預估收入、支出與可能凈利
見附件表格六。
1.以抽樣點之實際平方米數與租金之調查
(1)與目前承租人洽詢
(2)與所有人洽詢
2.預估每次消費金額
(1)先評估本商圈抽樣點適合開何類型之店
(2)本連鎖店依商圈類別所劃分之市場定位
3.每日來客人數預估
(1)了解各店之人潮數
(2)以各店之來客÷各店之人潮數×１００％＝各店之入店率
(3)再以求出之入店率×該商圈抽樣點之人潮數＝預估客戶數
(4)未來再依商圈之消費年齡、習慣、所得的變動可能對來客數之影響而做正（負）百分比之修正．
4.可能業績
(1)預估消費金額×可能客戶數＝可能每日營業金額
(2)可能每日營業金額×３０＝可能每月營業金額
5.固定費用
(1)預估固定薪資費用元
(2)折舊費用預估元
(3)管銷費用預估元
(4)預估固定費用元
6.預估變動成本
(1)預估管理月費%．
(2)銷貨成本%．
(3)總變動費用＝%×月營業額
7.預估凈利
(1)可能月營業業績－租金－固定費用－變動總費用＝預估凈利
(2)本預估凈利為稅前凈利
8.損益平衡
（固定費用＋租金）÷（１－變動成本）
十、建議地點之確定
1.依上之抽樣人潮與抽樣地點所得之可能凈利
2.并分析可能之未來發展情況
3.將可供本企業開設門店之地段或區間一一注明
十一、商圈未來發展潛力及結論
1.發展情況
(1)未來政府之行政中心、大型休閑集客場所之建造
(2)未來捷運系統、交通運輸中心所在點．
(3)大型辦公大樓、商業中心．．．等之建造
(4)該商圈之未來轉變情況
A.人口年齡層之轉變
B.消費習慣之未來改變情況
C.人潮匯集之可能變動地段
2.競爭情況
(1)商圈內既存競爭者的數量及大小。
(2)商圈內的飽和程度。
3.結論
根據以上各種調查的資料，最后于結論時，最好能明確的將資料整理出下列五項重點加以說明：
(1)點應設在何處，何階段合適開店
(2)何種商品組合之配合
(3)顧客之型態
(4)租金狀況
(5)集會場所
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