《房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)創(chuàng)新及全過程項(xiàng)目管理能力提升》

【課程介紹】

面向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，無論是專注住宅項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目或其它類地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤，針對(duì)房地產(chǎn)公司的企業(yè)管理和項(xiàng)目管理，存在著具備共性的科學(xué)管理規(guī)律，根據(jù)二十余年對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實(shí)踐、思考與總結(jié)，我們提出了“管控鏈“、“價(jià)值鏈”和“供應(yīng)鏈”為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)操作系統(tǒng)。

其中的“管控鏈”著眼于房企的基礎(chǔ)管理，幾乎可以覆蓋從事住宅、商業(yè)等各類型項(xiàng)目的企業(yè)管理；

其中的“價(jià)值鏈“即各類型房地產(chǎn)項(xiàng)目從“獲取土地——產(chǎn)品交付和后期運(yùn)營”的全生命周期的項(xiàng)目管理，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程管理不同于住宅項(xiàng)目，尤其是前期的定位策劃與招商及規(guī)劃設(shè)計(jì)之間的結(jié)合，中期的工程建設(shè)與商鋪裝修及鋪位租售業(yè)務(wù)的結(jié)合，后期工程交付與物業(yè)服務(wù)和商業(yè)管理乃至后期持續(xù)運(yùn)營管理的充分結(jié)合。

其中的“供應(yīng)鏈”管理著重針對(duì)房企作為投資主體，對(duì)不同類型項(xiàng)目可能出現(xiàn)的各業(yè)務(wù)外包的管控。

【課程對(duì)象】

企業(yè)的決策層（董事長、總經(jīng)理、分管副總、項(xiàng)目總等）

具體負(fù)責(zé)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營管理的操作層（總監(jiān)、部門經(jīng)理、主管等）

參與地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營管理的各部門人員

【主講老師】

張建軍，和君咨詢合伙人，建筑學(xué)本科，工商管理碩士，注冊(cè)建筑師，注冊(cè)建造師。中國講師500強(qiáng)，常年擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及清華、廈大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓(xùn)講師，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理及項(xiàng)目操盤實(shí)戰(zhàn)型教練顧問。6 年設(shè)計(jì)院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)，曾任天津萬科公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理；新奧集團(tuán)蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團(tuán)執(zhí)行總裁、董事長，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團(tuán)副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。2010年投身管理咨詢及培訓(xùn)，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營管理及項(xiàng)目的全程運(yùn)作，特別是組織管控、公司治理、計(jì)劃管理、成本管理及項(xiàng)目決策、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、報(bào)批報(bào)建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，為50余家房企提供過咨詢培訓(xùn)，完成了20余個(gè)項(xiàng)目策劃及實(shí)操顧問的服務(wù)。

【課程大綱】

《房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)創(chuàng)新及全過程項(xiàng)目管理能力提升》課程大綱

課前互動(dòng)：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)的“經(jīng)營”VS“管理”，應(yīng)該哪個(gè)更大？

2. 房企產(chǎn)企業(yè)的盈利模式辨識(shí)，如何賺到錢的？

3. 王石：萬科“建立了一個(gè)制度”，指的是什么？

1. 企業(yè)管控創(chuàng)新:開發(fā)商的四基管控系統(tǒng)

   管控系統(tǒng)的四個(gè)基本點(diǎn):

           1、開風(fēng)商企業(yè)的資源配置（管好人）                 架構(gòu)管理系統(tǒng)

           2、開發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運(yùn)營（管好事）                 計(jì)劃管理系統(tǒng)

           3、開發(fā)商企業(yè)的投入控制（管好投入）               成本管理系統(tǒng)

           4、開發(fā)商企業(yè)的產(chǎn)出控制（管好產(chǎn)出）               績效管理系統(tǒng)

    

1. 創(chuàng)新架構(gòu)管理

   問題：開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉，效率低下， 管     

         理成本高企等問題。

         怎么解決這些問題？

   創(chuàng)新點(diǎn)：  1、以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置

   2、簡約、精細(xì)化架構(gòu)管理系統(tǒng)

   要點(diǎn):

   專業(yè)優(yōu)化組合

       專業(yè)設(shè)置及組合

       簡約管理架構(gòu)設(shè)計(jì)

   職能工作細(xì)分

       部門職能的工作清單

       操作部門的接口

   崗位責(zé)任系統(tǒng)

       定崗定編

       職務(wù)說明書

   運(yùn)作權(quán)限系統(tǒng)

        部門職責(zé)權(quán)限

        各種審批流程

    

2. 創(chuàng)新計(jì)劃管理

   問題：開發(fā)商運(yùn)營中普遍存在工作銜接不暢， 人員忙于奔命，效率低下，成本高企等

         問題。

         怎么解決問題？

   創(chuàng)新點(diǎn)： 1、完善項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃體系

              2、完善計(jì)劃管理機(jī)制

   要點(diǎn)：

   計(jì)劃體系的內(nèi)容：

                 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃

   項(xiàng)目目標(biāo)成本計(jì)劃

   項(xiàng)目資金投入計(jì)劃

   項(xiàng)目銷售收入計(jì)劃

   項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃

   項(xiàng)目經(jīng)營收益計(jì)劃

   項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡計(jì)劃

            計(jì)劃的編制：

                 計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn)的分層管理

                 主要節(jié)點(diǎn)之間標(biāo)準(zhǔn)工作周期

             計(jì)劃的分解與運(yùn)行

             計(jì)劃的監(jiān)控與考核

    

3. 創(chuàng)新成本管理

   問題：開發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng)， 各種浪費(fèi)， 極大地吞噬了項(xiàng)目的利潤。

           怎么解決問題？

   創(chuàng)新點(diǎn)： 1、建立全程、全員成本管理系統(tǒng)

              2、市場(chǎng)倒推式的造價(jià)定位方法

      要點(diǎn)：

   建設(shè)前期成本控制

   目標(biāo)成本與責(zé)任成本

   成本控制指導(dǎo)書

   建設(shè)過程成本控制

   動(dòng)態(tài)成本控制

   建設(shè)后期的成本控制

   結(jié)算、決算與成本考核

    

4. 創(chuàng)新績效管理

   問題：團(tuán)隊(duì)管理中普遍存在能力與動(dòng)力不 足，團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力低下， 項(xiàng)目不能取得預(yù)期

           利潤等問題。

           怎么解決問題？

   創(chuàng)新點(diǎn)： 1、過程與結(jié)果并重的雙重績效管理

            2、量化簡單的績效考核指標(biāo)

      要點(diǎn)：

   項(xiàng)目績效考核

    項(xiàng)目績效考核中的二次分配

    項(xiàng)目績效考核指標(biāo)

   骨干人員的長期激勵(lì)機(jī)制

            月度目標(biāo)管理考核流程：

                 計(jì)劃考核指標(biāo)的量化

   績效工資體系的建立

   多元考核主體的考核辦法

    

1. 項(xiàng)目運(yùn)營系統(tǒng): 9大增值點(diǎn)的項(xiàng)目價(jià)值鏈管理

        房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的九大價(jià)值增值點(diǎn)構(gòu)成項(xiàng)目的價(jià)值鏈，每個(gè)點(diǎn)都要為項(xiàng)目增值。

    

   1. 項(xiàng)目決策

      問題：傳統(tǒng)拿地的風(fēng)險(xiǎn)在于,項(xiàng)目能否賺錢基本取決于房價(jià)上漲。

                 怎么解決問題？

         創(chuàng)新點(diǎn): 1投資決策系統(tǒng) 、

                    2投資分析模型

         要點(diǎn)：

      項(xiàng)目論證管理流程

      項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)分析

      項(xiàng)目成本估算方法

      土地的投資價(jià)值

       

   2. 項(xiàng)目策劃

      問題：策劃報(bào)告普遍嚴(yán)重脫離市場(chǎng)和成本要求。沒有可操作性。

              怎么解決問題？

          創(chuàng)新點(diǎn): 四維項(xiàng)目策劃系統(tǒng)

         要點(diǎn)：

      項(xiàng)目策劃管理流程

      客戶定位（客戶細(xì)分與需求調(diào)研）

      造價(jià)定位及項(xiàng)目成本測(cè)算

      產(chǎn)品定位（項(xiàng)目主題及物業(yè)發(fā)展建議）

      項(xiàng)目運(yùn)營定位；

      項(xiàng)目策劃任務(wù)書

      四維項(xiàng)目策劃

          市場(chǎng)需求分析

          造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)定位

          設(shè)計(jì)技術(shù)建議

          項(xiàng)目運(yùn)作策略

       

   3. 招商管理

      問題：很多開發(fā)商雖重視招商，但不知道如何把招商和項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、工程、運(yùn)管等業(yè)務(wù)有效結(jié)合。

              怎么解決問題？

        創(chuàng)新點(diǎn)：貫穿始終的招商管理系統(tǒng)

         要點(diǎn)：

      開發(fā)前期招商管理

      拿地決策階段的意向調(diào)查

      項(xiàng)目策劃階段的招商策略管理

      方案設(shè)計(jì)階段的招商管理

      開發(fā)中期招商管理

      施工圖設(shè)計(jì)階段的招商對(duì)接

      施工過程中的招商配合服務(wù)

      商家進(jìn)場(chǎng)及裝修對(duì)接

      開發(fā)后期招商管理

      交付驗(yàn)收階段的招商配合

      開業(yè)籌備組織

      持續(xù)運(yùn)營期招商管理

      商管公司的導(dǎo)入

       

   4. 設(shè)計(jì)管理

      問題：很多開發(fā)商只有設(shè)計(jì)委托，沒有設(shè)計(jì)管理。

              怎么解決問題？

        創(chuàng)新點(diǎn)：三度設(shè)計(jì)管理 系統(tǒng)

         要點(diǎn)：

      設(shè)計(jì)委托管理流程

      設(shè)計(jì)任務(wù)書

          設(shè)計(jì)評(píng)審及優(yōu)化

      設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)

      設(shè)計(jì)變更

       

   5. 工程管理

      問題：甲方不會(huì)作甲方，造成進(jìn)度失控、 質(zhì)量失控、成本失控。

               怎么解決問題？

          創(chuàng)新點(diǎn): 1、甲方工程關(guān)鍵點(diǎn)管理系統(tǒng)  2、甲方工程管理的角色 

         要點(diǎn)：

      甲方工程部的角色與作用

      工程管理流程

      工程管理指導(dǎo)書及工程管理標(biāo)準(zhǔn)

      甲方現(xiàn)場(chǎng)管理十大關(guān)鍵點(diǎn)

      客戶敏感質(zhì)量問題的防治

      物業(yè)移交管理

      保修期內(nèi)的維修管理

            

   6. 營銷管理

        問題：銷售服務(wù)不到位，是買方市場(chǎng)銷售的基本問題。

              怎么解決問題？

       創(chuàng)新點(diǎn)： 1、服務(wù)營銷系統(tǒng) ，2、一站式銷售服務(wù)

       要點(diǎn)：

      營銷策劃管理

      案場(chǎng)內(nèi)部管理

      銷售服務(wù)管理

      銷售價(jià)格管理

      銷售費(fèi)用管理

      客戶事務(wù)管理

      銷售變更的管理

       

   7. 客戶管理

         問題：開發(fā)商普遍輕視客戶管理，既丟了財(cái)，也丟了人。

                 怎么解決問題？

         創(chuàng)新點(diǎn)： 1、三位一體的客戶服務(wù)系統(tǒng) ，2、客戶資源管理與經(jīng)營

          要點(diǎn)：

      客戶滿意度提升計(jì)劃

      產(chǎn)品服務(wù)

      銷售服務(wù)

      物業(yè)服務(wù)

      商管服務(wù)

       

   8. 商業(yè)運(yùn)營管理

         問題：開發(fā)商如何組織持續(xù)的商業(yè)運(yùn)營管理。

                 怎么解決問題？

         創(chuàng)新點(diǎn)： 1、商管等機(jī)構(gòu)的外包管理 ，2、客戶資源管理與經(jīng)營

          要點(diǎn)：

      項(xiàng)目前期管理外包

      項(xiàng)目中期外包對(duì)接

      項(xiàng)目開業(yè)籌備及試運(yùn)營

      項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營管理

       

   9. 報(bào)批報(bào)建及政府配套資源對(duì)接

         問題：開發(fā)商如何組織對(duì)外的報(bào)批報(bào)建和配套資源對(duì)接。

                 怎么解決問題？

         創(chuàng)新點(diǎn)： 1、視作項(xiàng)目管理 ，2、建立規(guī)范化操作流程

          要點(diǎn)：

      項(xiàng)目前期五證辦理

      《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

      《國有土地使用證》

      《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

      《建設(shè)工程施工許可證》

      《預(yù)售許可證》

      項(xiàng)目中期配套資源對(duì)接

      自來水、排水、電力、燃?xì)狻⒐帷?/span>

      項(xiàng)目后期權(quán)證辦理

      竣工驗(yàn)收備案、準(zhǔn)住證

      不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

       

2. 外包管理：開發(fā)商的供應(yīng)鏈管理

   問題：不會(huì)管理外包供方，不能借力賺錢是開發(fā)商普遍存在的短板。

           怎么解決問題？

      創(chuàng)新點(diǎn)： 供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)

       要點(diǎn)：

   1. 外包管理流程

   2. 招投標(biāo)管理

      招投標(biāo)管理流程

      工程采購招投標(biāo)

      甲供材設(shè)采購招投標(biāo)

   3. 外包業(yè)務(wù)任務(wù)書

      項(xiàng)目策劃任務(wù)書

      設(shè)計(jì)委托任務(wù)書

      工程管理指導(dǎo)書

      營銷策劃任務(wù)書

   4. 外包合同

      設(shè)計(jì)類合同

      工程類合同

      營銷類合同

   5. 外包成果評(píng)審

      各類外包評(píng)審的流程

      各類外包評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)

      各類外包成果的驗(yàn)收