兩會政策解讀與宏觀經濟、地產政策環境趨勢分析

王傳寶 教授

時長：1天。可根據客戶要求調整課綱

培訓目標：解讀兩會政策、宏觀經濟形勢、我國最新房地產政策變化和發展趨勢，幫助學員正確判斷我國建筑行業、房地產行業和建材行業發展走向，進而幫助企業決策，更好地助推工作。講座“有趣、有理、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實際相結合，學員可以在知其所以然的基礎上，進而知道未來的必然。

講座提綱

第一模塊 2024兩會精神與主要政策亮點解讀

課程提綱：

一、2024年主要工作任務

二、2024年主要預期目標

三、2024年政府工作報告主要看點

四、2024年政府工作報告主要政策亮點解讀

六、地方/行業/企業如何更好地貫徹落實兩會精神

第二模塊  宏觀經濟熱點問題解讀與2024年宏觀經濟研判

課程提綱：

一、周期為王：百年大變局下當前國際經濟形勢與熱點問題

1、世界經濟處于衰退周期與新科技革命興起

——疫情前世界經濟已經進入衰退

——新冠疫情對我國宏觀經濟和世界經濟的影響

——世界經濟衰退：當前全球處在罕見的經濟增長低迷期

——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——新科技革命興起：人工智能、工業4.0……

——新科技革命興起與新經濟周期到來

——工業革命、技術變革與城市化

2、通脹與衰退的大博弈

3、大宗商品價格暴漲/暴跌引發通脹/衰退擔憂

——油氣價格與世界經濟景氣度

——鐵礦石、銅、農產品等大宗商品價格劇烈變動

——大宗商品的中長期走勢判斷

4、美國加息（縮表）攪動世界經濟局勢

——新興市場國家被動貨幣緊縮

——美元升值，資金回流美國

——美國會否進入衰退？

——美國會不會滯漲？

5、拜登上臺后的內外政策新變化與中美會不會“脫鉤”

——2023.11.15中美元首舊金山會談及其后中美關系走向

——布林肯：你要么在餐桌旁，要么在菜單上

6、“灰犀牛”與全球大變局初顯

——警惕“灰犀牛”式大概率危機的到來

——黑天鵝與綠天鵝

——全球大變局初顯

——疫情對全球化的影響

7、俄烏戰爭（俄烏沖突）的后果及其對世界經濟的影響

8、中美貿易戰、中美“脫鉤”風險及其對世界經濟的影響

9、全球供應鏈安全與中國防止歐美“去風險化”轉變為“去中國化”

——全球供應鏈安全

——中國防止歐美“去風險化”轉變為“去中國化”

——大變局下中國以雙循環應對“脫鉤斷鏈”

——二十大報告關于著力提升產業鏈供應鏈韌性和安全水平

——中國積極尋求加入CPTPP

——中國擔心卡脖子，美歐也擔心卡脖子

——中國如何應用包括出口管制在內的多元化手段應對美歐的“脫鉤斷鏈”

10、如何應對世界糧食風險與中國糧食安全

——應對ABCD四大糧商的挑戰

——展開與澳大利亞、加拿大、巴西等國的合作

——種子、化肥、農業科技的進步

——積極應對氣候變化

——多元化展開國際糧油合作，避免可能類似俄烏戰爭等地緣政治風險對糧食安全的沖擊

11、以新能源應對能源危機

——新能源在世界與中國的發展

——新能源汽車產業的發展

——煤炭的清潔高效利用與核能安全開發

12、2024年全球面臨五大危機

13、思考：國際政治經濟形勢的影響與應對

二、周期影響下中國經濟中長期發展趨勢

1、宏觀經濟分析的基本框架：總需求與總供給

2、雙循環與大變局下需求三架馬車分析

（1）消費

（2）投資

（3）出口

3、雙循環與大變局下供給側分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環境問題

（3）科技創新問題

4、經濟增長的三大動力來源

——城鎮化沒有完成

——中西部地區的后發優勢

——消費結構升級

5、近年中國出現的幾個重要拐點

6、中國經濟將現“四大分化”

——新興產業的強勢發展

7、實體經濟企業面臨的六大問題、五大危機

——2023.7.19扶持民營企業，31條

8、碳中和與綠色發展將重塑中國經濟

9、加快數字化發展，建設數字中國及其對經濟社會/行業/企業的沖擊

10、時刻謹防金融風險與債務危機：中小銀行風險、房地產、地方債務危機

11、對我國未來經濟增長的基本判斷

12、二十大報告關于中國經濟中長期發展

——二十大報告關于高質量發展

——二十大報告關于著力提升產業鏈供應鏈韌性和安全水平

——二十大報告關于戰略機遇期的表述

——二十大報告：未來五年是全面建設社會主義現代化國家開局起步的關鍵時期

13、思考：中國宏觀經濟長期形勢的影響與應對

三、周期影響下當前宏觀經濟形勢與2024年宏觀經濟形勢預判

1、客觀判斷經濟發展趨勢

——如何判斷經濟形勢

——四大古典名著中的經濟管理密碼

2、克強指數看經濟冷暖

3、產業形勢判斷：PMI指數看經濟冷暖

4、從CPI、PPI指數看通脹：到底是通貨膨脹還是通貨緊縮？

5、當前宏觀經濟形勢與對策

——消費、投資、出口、房地產等

6、當前主要金融風險

——地方政府債務風險

——房地產市場風險

——部分中小銀行風險,

——債券基金風險

7、2024年宏觀經濟形勢分析與預測

——未來半年至一年中國經濟總體走勢如何？

——當前中國經濟困局的原因

8、2024年中國經濟須警惕八大經濟風險

9、中央經濟工作會議精神解讀（根據需要）

10、兩會與《政府工作報告》精神解讀（根據需要）

11、最新宏觀經濟政策解讀（根據需要）

12、思考：當前宏觀經濟形勢的影響與應對

第三模塊  地產政策環境趨勢分析與2024年房地產市場預測

課程提綱：

一、2021年5月前房地產金融政策（點到為止）

1、三道紅線

——2020年8月央行和住建部發布加強對房企資金“三道紅線”管控

2、房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區LPR加點提高

——嚴查房抵經營貸違規流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”

3、地產信托業務正經歷又一輪監管調控

——針對狂飆突進的地產信托業務，2021年5月中旬，銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發展。

——23號文+窗口指導后，部分信托房地產業務暫停，舊改、供應鏈金融購房尾款類項目除外

4、房貸集中度管理新政

——2021年1月9日 中國人民銀行、銀保監會日前發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度

——各省加碼

5、“集中發布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標

二、2021年下半年到2022年上半年房地產政策變化（點到為止）

1、2021年下半年開始個別龍頭房地產開發企業開始出現債務風險

2、2021年底房地產政策在需求側進行微調

3、2022年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購限貸政策。2022年2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調至20%

4、2022年3月，鄭州發布房地產“一攬子”政策，取消認房又認貸。

5、2022年4月份的政治局會議之后，金融監管部門進一步提高了對房地產需求的支持力度

6、2022年4月份央行、外匯管理局聯合印發“金融23條”，提出要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持開發貸平穩有序投放

7、2022年5月，首套房貸利率下限調整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內第二次下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購房門檻

8、2022年6月，溫州發布“安居貸”、鄭州鼓勵棚改房票安置、珠海推出“一人購房全家幫”。

9、從上半年的房地產政策看，重點還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發揮到了極致，但效果不及預期，每個月的房地產銷售面積及房地產投資數據仍然在不斷下滑。

三、2022年7月份以后房地產政策重點由需求側轉向了供給側（點到為止）

1、2022年7月底的政治局會議明確提出房地產工作的重點是“保交樓、穩民生”，房地產政策重點由需求側轉向了供給側

2、決策層已經認識到當前房地產開發企業的債務風險具有相當的普遍性

3、2022年8月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓，初期規模2000億元。

4、2022年11月，央行和銀保監會聯合發布“金融16條”，證監會調整優化涉房企業5項股權融資措施，明確支持和放開了房地產企業的重組上市和再融資需求。

5、2022房地產十大政策：全面松綁，需求、供給齊發力

6、2023年以來各地刺激房地產政策紛紛加碼，除了降價以外所有政策“能出盡出”

7、截止2023年2月初，部分城市首套房房貸利率已經降到3.7%

8、2023房地產政策主要變化

9、2023.4.28，中央政治局會議指出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。

10、2024年開年以來房地產政策主要變化

——思考：香港2024.2.28特區政府決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施（即所謂“辣招”） ，香港樓市時隔14年再次進入“零辣招”時代，對大陸房地產市場的影響

四、新變化：2023年7月24日政治局會議公告關于房地產市場政策的重大轉變及其對建筑行業/企業的影響（新增，重要）

1、2020-2021房地產金融緊縮政策給建筑行業、房地產行業帶來的挑戰

——房地產政策收緊疊加疫情影響，房地產市場不景氣+地方財政收入困難

——“三重壓力”下，經濟下行疊加疫情影響，倒逼房地產政策放松

2、2022年至今房地產政策的放松及建筑市場、房地產市場的表現

——2023年兩會（特別是政府工作報告）關于房地產與“大基建”的論述及影響

3、2023年7月24日政治局會議公告關于房地產市場政策的重大轉變

——關于房地產市場，2023年7月24日政治局會議公告提出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，沒有再提“房住不炒”。“我國房地產市場供求關系發生重大變化”，是歷史上首次做出如此判斷。不提“房住不炒”的目的主要是為了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。雖然沒有提“房住不炒”，但在地產行業已經進入下行周期的背景下，炒房的空間實際上越來越小。而下一步，放開一線城市限購政策，降低稅費、首付和貸款利率將成為提升樓市交易活躍度的重要選項。

——關于城中村改造，2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經去掉。這次城中村改造也許是超規模的。

——關于地方債的表述，從“嚴控隱性債務”變成了“有效防范化解地方債務風險”。地方政府的主要任務由嚴控隱性債務變成在有效防范化解地方債風險的前提下促進經濟復蘇，支持基礎設施建設和優化房地產政策。

4、2023.7.24政治局公告中的房地產政策開始兌現了，后續政策估計也在路上了。

——2023.7.27，住建部：進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施

——2023.7.29，何立峰副總理在京召開超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議，以上海為藍本的城中村改造將作為刺激內需的重要手段提速上馬。受邀參加電視電話會議的城市，將首先開始行動。這說明政府下場維護樓市。

——關于城中村改造，由于2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經去掉。因此，這次城中村改造，未來應該不僅僅局限于特大城市，也許是超規模的。對于建筑企業的機遇是空前的。

5、思考：2023.7.24政治局公告中的房地產政策對基建和工程建設行業是持續性機遇，如何抓住這個機遇

6、長期看，建筑行業會健康平穩發展

——在經濟“雙循環”特別是提振經濟中，基建必將扮演重要角色

——新型城鎮化和都市圈建設，需要基建的支持

——我國經濟長期向好支撐基建和房地產需求，預示建筑行業平穩發展

——盡管基建擴張面臨財政的巨大阻力，但地方政府的主要任務由嚴控隱性債務變成在有效防范化解地方債風險的前提下促進經濟復蘇，支持基礎設施建設和優化房地產政策。對建筑行業是利好。

五、地產政策環境趨勢分析：2023年12月中央經濟工作會議關于房地產表述、房地產政策未來變化預測與中國房地產未來發展

六、地產政策環境趨勢分析：2024年兩會《政府工作報告》關于房地產表述、房地產政策未來變化預測與中國房地產未來發展

說明：本部分要等2024年3月5日兩會召開以后才能列出提綱。

七、2024年房地產發展趨勢預測與房地產政策變化預測

1、2024年房地產市場形勢嚴峻

——就當前形勢來看，一系列政策刺激下房地產市場可能會出現一個小陽春，但全國范圍內房地產態勢短期難以完全扭轉，而且可能更嚴重。

——2023年全年國房景氣指數、房地產投資、住房銷售、房貸等數據不樂觀

——2024年開年國房景氣指數、房地產投資、住房銷售、房貸等數據有所好轉

2、恢復樓市信心關鍵是調整政策思維

——面對嚴峻的形勢，中國政府2024年房地產政策取向出現重大調整。

3、疫情后中國經濟復蘇要求房地產市場必須健康平穩發展

4、房地產市場風險最嚴重的時刻可能已經過去。房地產市場的平穩發展。經濟不景氣期間，穩定房地產投資增速與穩定房地產價格同樣重要。

5、 “住房改善”被列為“第一內需”

——劉副總理再次肯定房地產是中國的“支柱產業”。

6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認房認貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當幅度的松動。

7、防風險成為第一要務。

8、在“保交樓、穩民生”的基礎上，新增“保穩定”，或旨在遏制房地產產業鏈風險的蔓延。

——房地產政策的“防風險、保交樓”要務，盡管是一體兩面，但更重要的著力點是在“保交樓”上。因為只有居民購買的期房能保證交付，才能讓以期房為主體的樓市信心逐漸恢復，風險逐漸化解。否則，不僅會引發整個市場崩塌的危機，居民拒絕償還按揭貸款，也將引發銀行危機及金融市場風險，以及購房居民把損失責任指向政府的社會危機。

9、為了“保交樓、防風險”，房地產政策是“抓兩頭、帶中間”。

——“一頭”抓優質房企，一視同仁支持優質國企、民企改善資產負債狀況。近期央行、銀保監會召開主要銀行信貸工作座談會，提出實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。也就是說，全面放松優質房企的各種融資條件，保住建房主體，讓優質房企能承擔起“保交樓”的主體責任。

——“一頭”是抓出險房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規處置，該破產的破產，該追責的追責，不讓違法違規者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關。也就是說，房地產融資政策的放松，并非重回以往融資模式的老路，而是通過市場化、法治化方式對房企優勝劣汰，并嚴厲打擊銷售套取資金的犯罪行為。這是房地產政策首次有這樣的提法，意味著今年房企破產倒閉將成常態，10萬家房企的規模將逐漸收縮。

——優質房企主體保住及擴張發展，既是“保交樓”最重要的一環，也是重啟房市信心的重要一環。房地產信心提振將是漫長的路。

10、促進房地產全面轉型，主要包括兩個方面。

——完善與改進現有的房地產法律法規。比如，2022年“保交樓”事件爆發，主要是與住房預售制度存在嚴重缺陷有關。所以，今年的政策對住房預售制度有新取向，比如要求有條件的地方進行現房銷售；繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。這意味著多年來一直受到嚴重質疑的住房預售制度將有重大改革，一方面為現房銷售創造制度條件，另一方面即使繼續實行住房預售，也會建立嚴格監管資金運行的制度。房地產融資及資金運行模式將出現巨大變化，并將嚴重影響房企行為方式。

——房地產市場如何向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉型。發展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房。比如，最近深圳推出共有產權住房，主要是解決當前安居、人才房的問題。這既可讓現有房地產利益格局不至于發生巨大變化（或房價不再持續下跌），又可適當解決這些城市弱勢居民的基本住房需求。

——這些轉型既有房地產融資模式、資金管理模式、市場運行模式的轉型，也有市場發展模式轉型、觀念上的轉型（強調建筑業是實體經濟，發展房地產市場就是發展實體經濟）等。房地產政策的轉型在今年將是全方位的。

11、疫情后居民資產負債表惡化、預防性儲蓄抬升、房地產風險事件沖擊的共同影響。政策出臺到明顯見效需要時間。

12、房地產市場進一步分化（特別是區域分化）

13、房企進一步分化

14、大房企的命運將全面分化

——對優質頭部房企的支持

——堅決依法打擊違法犯罪行為

15、2024年市場形勢的嚴峻，政策取向出現重大調整，會把房地產市場引向何方，效果如何，就目前來看，相當不確定。

——政策肯定是利好。政策對房地產市場好轉肯定是促進作用。具體效果多大要看市場反應。

——過去20年房價只漲不跌、極度繁榮的時代已經結束，中國房地產將進入一個新時代。

16、房地產市場預判：短期與長期

——房地產市場短期看金融，中期看土地，長期看人口

——房地產市場特別是房價最終取決于貨幣發行、通脹預期和百姓收入

八、洞察先機：對房地產企業投資的幾點建議

1、20大后中國經濟走向預示房地產行業平穩發展

——我國長期向好支撐基建和房地產需求

——基建和房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望

——基礎設施建設是經濟發展的支撐條件

——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業發展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

——消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加

2、落實政策利好，解決面臨困難

3、堅定信念：正確認識房地產在經濟發展中的作用和地位

——房地產不可廢棄，具有不可替代的作用

——不可過度依賴

——房住不炒

——不能影響科技創新和可持續發展

4、做好自己的事情：給房地產企業的幾點建議

——正確識別房地產企業債務風險，做好風控

——房地產是資金密集型行業，房地產開發企業負債水平高

——房地產企業融資創新

——精耕細作、比拼內功成為房地產企業的常態

——做好自己的事情：做好產品，造好房子

——正確認識房地產周期

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業管理創新

5、新形勢下的房地產戰略轉型

6、新形勢下的房地產戰略轉型的案例

——案例：標桿企業的戰略調整：萬科等

7、甄別不同區域的機會

——甄別不同區域的機會：人往何處去？錢往何處去？

——要研究區域的房地產市場發展趨勢

——各城市房地產市場的差異化將成為常態，房地產市場大分化時代的來臨

——人口流入，房價上升

——人隨產業走，產業園、科技園、商業區（高端人口集聚區，房價高，負擔得起高房價）

——區位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規劃）

——資源分配、調配的傾斜：地鐵、學校、醫院、政府單位……

——學區房政策

——房地產調控政策

8、房地產企業要適應房地產市場向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉型

9、房地產企業的新機會：安居房、保障房、共有產權房、老舊小區改造、城市更新……（暴利時代結束，回歸正常產業利潤）

10、當前形勢下做好“保交樓、防風險”

——改善資產負債狀況。專注主業、合規經營、資質良好

第四模塊  進一步思考：企業家如何應對新形勢、新問題

1、應該怎么干?

——現在在哪里？

——打算去哪里？（干什么？）

——如何去那里？（怎么干？）

2、怎么干：應對新形勢、新問題

3、應當做什么

（1）發現新趨勢

（2）抓住新機遇

（3）迎接新挑戰

（4）甄別新風險

（5）做出新應對

4、如何開展新應對

——科學應變：如何應對新形勢、新問題

（1）順勢而為，抓住機遇：有所為，有所不為，有所作為

（2）要做到：安心、靜心、信心

（3）精準識變、科學應變、主動求變

（4）再審視、再謀劃、再提升

（5）正確面對風險，處理風險，管理風險

長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海！

祝大家事業順利，身體健康！