“2213”：土地出讓“兩集中”政策解讀與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對

王傳寶 教授

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一、22城“兩集中”供地新政的推出

1、全國22城市一年只能出讓三次宅地，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制伸向土地供應(yīng)

2、新政覆蓋北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等22個(gè)城市。

3、集中掛牌與集中出讓，將如何傳導(dǎo)到樓市？“雙集中”制度對行業(yè)的影響重大，不亞于此前的三條紅線和限貸政策。

4、雙集中賣地政策，就像東北在冬天賣白菜一樣，貴不起來，不像南方的蔬菜全年常有，能隨行就市。這一政策對地方政府、對企業(yè)自上而下的壓力都很大。

二、22城“兩集中”供地新政進(jìn)展和實(shí)施效果解讀：基于北京、杭州等城市土地出讓實(shí)踐

1、北京首批集中供地解讀

（1）反思：“陪跑團(tuán)”和“老白干”

（2）房企面臨未來更多的挑戰(zhàn)：再戰(zhàn)高標(biāo)準(zhǔn)，入圍房企需提交高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案

（3）中標(biāo)經(jīng)驗(yàn)：從北京集中土拍首日看，聯(lián)合體成為拿地主體的主要形態(tài)

（4）不能為拍地而拍地：提前算好拍地商業(yè)賬

2、杭州首批集中供地解讀

（1）杭州樓市景氣度依舊高漲：封頂?shù)囊鐑r(jià)率、刷新紀(jì)錄的高自持率

（2）土地市場的火熱情緒迅速傳導(dǎo)到了二手房交易市場

（3）集中供地的火熱程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房企的預(yù)料

3、深圳的首場集中供地解讀

（1）密集集中供地下，利潤空間的壓縮逼使房企投資邏輯分化

（2）賺個(gè)流量

（3）投資邏輯

4、廣州首批集中供地解讀：集中供地的競爭火力冷熱分化

——67家房企圍獵廣州首批48宗宅地：馬甲圍地、開拍前競價(jià)與遠(yuǎn)郊地塊流拍

（1）開發(fā)商比較踴躍

（2）熱點(diǎn)地塊遭搶

（3）馬甲圍地

（4）六幅宅地流拍

（5）誰是贏家

5、從7大城市集中供地來看，這場集中供地潮變成了一場“囚徒困境”

6、房地產(chǎn)企業(yè)的市場取舍：天津和長春土地市場遇冷

7、大買家：

7個(gè)城市4600億元成交金額中，央企和國企背景房企及聯(lián)合體拿地金額2050億元

三、22城“兩集中”供地新政的反思

1、樓市“集中供地”的假象與真相

2、集中供地下房企分化加劇：龍頭房企和國企的下半場

四、 22城“兩集中”供地新政之后的土拍市場，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對？

1、22城宅地迎來集中競拍，房企買地錢從哪兒來

（1）降低融資成本，應(yīng)對房企分化

（2）

“拿地保證金融資”都是一個(gè)全新的融資概念

（3）房企區(qū)域融資負(fù)責(zé)人四處尋找短期融資之道

（4）資金調(diào)配

（5）保證金融資和前融需求開始大幅增加

（6）前融受制

（7）找錢

2、積極研判各地土地集中出讓規(guī)則：以上海、成都為例

（1）上海首批集中供地52宗 限定溢價(jià)率不超10%

（2）上海制定新競價(jià)規(guī)則

（3）上海設(shè)計(jì)機(jī)制，杜絕多個(gè)“馬甲”“圍標(biāo)”搶地

（4）成都新規(guī)：禁止“三條紅線”超標(biāo)的房企參與土拍

（5）杭州： 9月底前，試點(diǎn)開展“競地價(jià)競品質(zhì)”的土地出讓方式

3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對：根據(jù)每個(gè)城市的供地結(jié)構(gòu)，匹配合適的應(yīng)對策略

4、不改就等死：土地供給集中制下小房企的生存之戰(zhàn)

5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向城市更新領(lǐng)域

（1）城市更新不是房地產(chǎn)開發(fā)

（2）拆除重建、有機(jī)更新、綜合整治三個(gè)概念辨析

（3）案例：成都的猛追灣改造項(xiàng)目，是EPC+O模式（即設(shè)計(jì)、采購、施工及運(yùn)營維護(hù)一體化的總承包模式

（4）企業(yè)參與城市更新有五個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)：科技為力、產(chǎn)業(yè)為核、文化為魂、設(shè)計(jì)為美、運(yùn)營為要

五、 22城“兩集中”供地新政的應(yīng)對：“聯(lián)合體” 合作拿地，開展項(xiàng)目合作開發(fā)

1、合作已成常態(tài)，房企權(quán)益比呈下降趨勢

2、房企合作開發(fā)中常見的五種模式

（1）合資成立項(xiàng)目公司獲取土地

（2）與土地持有方進(jìn)行股權(quán)合作

（3）集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作

（4）小股操盤

（5）代建

2、房企在合作開發(fā)中扮演的角色

（1）項(xiàng)目的獨(dú)立操盤與聯(lián)合操盤

1）獨(dú)立操盤

2）聯(lián)合操盤

（2）項(xiàng)目的并表選擇

1）上市房企優(yōu)先并表

2）實(shí)際控制方優(yōu)先并表

3）股權(quán)一致則協(xié)商并表

3、不同類型房企規(guī)模發(fā)展的四種模式：合作開發(fā)對企業(yè)發(fā)展的作用及意義

（1）獨(dú)立操盤能力強(qiáng)、項(xiàng)目權(quán)益高的房企

（2）品牌能力強(qiáng)、項(xiàng)目合作較多的大型房企

（3）通過合作開發(fā)推進(jìn)全國化擴(kuò)張的房企

（4）操盤及項(xiàng)目管理能力較強(qiáng)的房企

4、實(shí)際合作運(yùn)營也同樣會(huì)存在一些潛在的問題

（1）在多房企合作特別是聯(lián)合操盤的項(xiàng)目中，由于不同房企的開發(fā)要求、測算標(biāo)準(zhǔn)、對項(xiàng)目定位的判斷不同，甚至是企業(yè)文化存在差異。都會(huì)不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進(jìn)而拖延項(xiàng)目進(jìn)度，在增加財(cái)務(wù)成本的同時(shí)也平添了風(fēng)險(xiǎn)。

（2）由于合作開發(fā)項(xiàng)目涉及的企業(yè)主體較多，在項(xiàng)目后期竣工交房以及物業(yè)等問題上可能會(huì)存在的責(zé)任界定問題，也是不容忽視的。

5、房企在參與項(xiàng)目合作開發(fā)的前期，應(yīng)該盡力規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)

（1）各合作方需要明確各自在項(xiàng)目開發(fā)中的職能和責(zé)任，以高效推進(jìn)項(xiàng)目的有序開發(fā)。

（2）需要做好財(cái)務(wù)核算和工程進(jìn)度的管理。地產(chǎn)開發(fā)作為資金占用大、開發(fā)流程復(fù)雜、周期較長的系統(tǒng)工程，潛在的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)帶來較大的負(fù)面效果。

（3）需要建立高效的溝通和決策機(jī)制，以降低因合作開發(fā)帶來的溝通成本。

6、案例：卓越置業(yè)未來將以合作操盤模式開發(fā)北京4宗宅地

7、關(guān)于項(xiàng)目合作開發(fā)的極簡解釋

六、22城“兩集中” 土地新政展望

1、到底缺不缺地？土地供應(yīng)會(huì)不會(huì)加大？

2、蔡繼明： 《關(guān)于取消對城市建設(shè)用地不合理限制的建議》

3、 土地供應(yīng)會(huì)加大，但地方政府會(huì)繼續(xù)采取“擠牙膏”的方式供地

4、“2213”土地出讓“兩集中”政策會(huì)繼續(xù)“打補(bǔ)丁”

5、如果房價(jià)預(yù)期控制不住，會(huì)有更多的城市采取22城類似政策，比如西安和徐州

6、房地產(chǎn)企業(yè)“用腳投票”：多數(shù)房企開始戰(zhàn)略收縮，投資的重心逐步向核心城市、核心地段傾斜

七、22城“兩集中”供地新政的學(xué)習(xí)與思考

——當(dāng)前土地政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)如何應(yīng)對？

——深耕湖南、長沙市場的基礎(chǔ)上，開拓22個(gè)城市及其都市圈市場

——研判長沙等城市集中供地、準(zhǔn)備充足資金、聯(lián)合體拿地……

——與22城GDP接近、市場潛力接近的城市，會(huì)成為房企拿地的潛在目標(biāo)

——給國企的策略建議