最新房地產金融政策與最新房地產融資模式（房地產供應鏈金融ABS）解讀

王傳寶教授

課程提綱

一、背景：宏觀經濟形勢與城鎮化

二、房地產金融政策

1、三道紅線

2、房貸收緊、房貸利率提高（廣東地區LPR加點提高）

——嚴查房抵經營貸違規流入樓市

3、地產信托業務正經歷又一輪監管調控

——針對狂飆突進的地產信托業務，2021年5月中旬，銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發展。

——23號文+窗口指導后，部分信托房地產業務暫停，舊改、供應鏈金融購房尾款類項目除外

4、房貸集中度管理新政

——央行

——各省加碼

5、“集中發布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標

三、房地產主要融資模式

（一）傳統融資模式

1、銀行貸款

2、上市

3、發債

4、海外發債

5、地產信托

（二）新型融資模式

1、項目融資

——售后回租

——BOT融資模式

——ABS融資模式

2、房地產資產證券化融資

——房地產投資信托基金(REITs)

——商業房地產抵押貸款(CMBS)

——信托受益權資產證券化

3、房地產供應鏈金融

四、房地產供應鏈融資模式分析

——房地產供應鏈融資模式詳細做法解釋分析，結合流程、案例、圖示等等

1、房地產供應鏈金融保理

——房地產供應鏈金融保理將房地產業的供應鏈條優勢嵌入保理業務中

——主要業務形態可分為直接保理、反向保理、保理池融資以及票據保理融資等

2、房地產供應鏈商票融資

——房地產供應鏈商票融資三大模式：銀行商票貼現模式、擔保公司模式、保理商模式

3、房地產供應鏈金融資產證券化：供應鏈金融ABS

——我國房地產企業的供應鏈金融資產證券化業務模式主要為反向保理業務模式

四、房地產供應鏈ABS（總包與材料供應商應收賬款）融資操作實務

1、房地產供應鏈ABS產品的交易結構和交易流程

（1）交易架構

（2）產品要素示例

（3）交易說明

（4）交易流程示例

2、開發商通過房地產供應鏈ABS產品進行融資的特征分析

3、房地產供應鏈ABS產品申報和發行流程

五、十大房企2018年供應鏈金融ABS案例及供應鏈金融保理ABS解析

1、碧桂園供應鏈金融ABS解析——融元-方正證券-一方恒融碧桂園11-34期保理資產支持專項計劃

2、中國恒大供應鏈金融ABS分析（“中聯前海開源-恒大住房租賃一號第N期資產支持專項計劃”）

3、萬科供應鏈金融ABS分析——安證券-萬科供應鏈金融1-5號資產支持專項計劃資產支持證券

4、富力地產供應鏈金融ABS分析——平安證券-一方融元-富力供應鏈金融資產支持專項計劃

5、綠地集團供應鏈金融ABS分析——華西證券-綠城購房尾款資產支持專項計劃

6、新城控股供應鏈金融ABS分析——國信證券-逸錕保理供應鏈金融資產支持專項計劃

7、綠城中國供應鏈金融ABS分析——華夏資本-一方恒融-綠城供應鏈金融【1-15】期資產支持專項計劃

8、世茂房地產供應鏈金融ABS分析——世茂-華能-開源住房租賃信托受益權資產支持證券

9、泰禾集團供應鏈金融ABS分析——平安-泰禾集團購房尾款資產支持專項計劃

10、遠洋集團長供應鏈金融ABS分析——江楚越-聯易融供應鏈1-10期資產支持專項計劃