最新房地產(chǎn)金融政策與最新房地產(chǎn)融資模式（房地產(chǎn)供應鏈金融ABS）解讀

王傳寶教授

課程提綱

一、背景：宏觀經(jīng)濟形勢與城鎮(zhèn)化

二、房地產(chǎn)金融政策

1、三道紅線

2、房貸收緊、房貸利率提高（廣東地區(qū)LPR加點提高）

——嚴查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市

3、地產(chǎn)信托業(yè)務正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調控

——針對狂飆突進的地產(chǎn)信托業(yè)務，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號文+窗口指導后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務暫停，舊改、供應鏈金融購房尾款類項目除外

4、房貸集中度管理新政

——央行

——各省加碼

5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標

三、房地產(chǎn)主要融資模式

（一）傳統(tǒng)融資模式

1、銀行貸款

2、上市

3、發(fā)債

4、海外發(fā)債

5、地產(chǎn)信托

（二）新型融資模式

1、項目融資

——售后回租

——BOT融資模式

——ABS融資模式

2、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資

——房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

——商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款(CMBS)

——信托受益權資產(chǎn)證券化

3、房地產(chǎn)供應鏈金融

四、房地產(chǎn)供應鏈融資模式分析

——房地產(chǎn)供應鏈融資模式詳細做法解釋分析，結合流程、案例、圖示等等

1、房地產(chǎn)供應鏈金融保理

——房地產(chǎn)供應鏈金融保理將房地產(chǎn)業(yè)的供應鏈條優(yōu)勢嵌入保理業(yè)務中

——主要業(yè)務形態(tài)可分為直接保理、反向保理、保理池融資以及票據(jù)保理融資等

2、房地產(chǎn)供應鏈商票融資

——房地產(chǎn)供應鏈商票融資三大模式：銀行商票貼現(xiàn)模式、擔保公司模式、保理商模式

3、房地產(chǎn)供應鏈金融資產(chǎn)證券化：供應鏈金融ABS

——我國房地產(chǎn)企業(yè)的供應鏈金融資產(chǎn)證券化業(yè)務模式主要為反向保理業(yè)務模式

四、房地產(chǎn)供應鏈ABS（總包與材料供應商應收賬款）融資操作實務

1、房地產(chǎn)供應鏈ABS產(chǎn)品的交易結構和交易流程

（1）交易架構

（2）產(chǎn)品要素示例

（3）交易說明

（4）交易流程示例

2、開發(fā)商通過房地產(chǎn)供應鏈ABS產(chǎn)品進行融資的特征分析

3、房地產(chǎn)供應鏈ABS產(chǎn)品申報和發(fā)行流程

五、十大房企2018年供應鏈金融ABS案例及供應鏈金融保理ABS解析

1、碧桂園供應鏈金融ABS解析——融元-方正證券-一方恒融碧桂園11-34期保理資產(chǎn)支持專項計劃

2、中國恒大供應鏈金融ABS分析（“中聯(lián)前海開源-恒大住房租賃一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”）

3、萬科供應鏈金融ABS分析——安證券-萬科供應鏈金融1-5號資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券

4、富力地產(chǎn)供應鏈金融ABS分析——平安證券-一方融元-富力供應鏈金融資產(chǎn)支持專項計劃

5、綠地集團供應鏈金融ABS分析——華西證券-綠城購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃

6、新城控股供應鏈金融ABS分析——國信證券-逸錕保理供應鏈金融資產(chǎn)支持專項計劃

7、綠城中國供應鏈金融ABS分析——華夏資本-一方恒融-綠城供應鏈金融【1-15】期資產(chǎn)支持專項計劃

8、世茂房地產(chǎn)供應鏈金融ABS分析——世茂-華能-開源住房租賃信托受益權資產(chǎn)支持證券

9、泰禾集團供應鏈金融ABS分析——平安-泰禾集團購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃

10、遠洋集團長供應鏈金融ABS分析——江楚越-聯(lián)易融供應鏈1-10期資產(chǎn)支持專項計劃