宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與新時期房地產(chǎn)市場預(yù)測

王傳寶教授

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第一模塊 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析與經(jīng)濟(jì)熱點問題解讀

一、世界經(jīng)濟(jì)新平庸與世界經(jīng)濟(jì)周期波動

1、世界經(jīng)濟(jì)新平庸

——世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇格局預(yù)測

——隨時可能發(fā)生的新金融危機(jī)

2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命

——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

3、雪上加霜：2020年新冠疫情對世界經(jīng)濟(jì)的影響

4、世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“三低兩高”，貨幣極大寬松，降息潮來臨

5、特朗普的“亂拳”與拜登的新變化

6、“灰犀牛”與全球大變局初顯

——警惕“灰犀牛”式大概率危機(jī)的到來

——全球大變局初顯

二、中國經(jīng)濟(jì)能否走出中等收入國家陷阱

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給

2、經(jīng)濟(jì)增長的決定要素

3、需求三架馬車分析

（1）消費(fèi)

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級

——經(jīng)濟(jì)增長與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的機(jī)制

——發(fā)展階段與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)

——進(jìn)一步刺激內(nèi)需不易

（2）投資

（3）出口

4、供給側(cè)分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環(huán)境問題

（3）科技創(chuàng)新問題：對創(chuàng)新的重要性怎么強(qiáng)調(diào)都不過分

5、防止陷入“中等收入國家陷阱”

6、“十四五”規(guī)劃建議預(yù)示中國未來深刻變革

7、經(jīng)濟(jì)增長的三大動力來源

——城鎮(zhèn)化沒有完成

——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級

8、近年中國出現(xiàn)的幾個重要拐點

9、中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“四大分化”

10、對我國未來經(jīng)濟(jì)增長的基本判斷

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下實體經(jīng)濟(jì)、匯率、房產(chǎn)、股市等經(jīng)濟(jì)熱點問題

1、什么是新常態(tài)？

2、如何判斷經(jīng)濟(jì)態(tài)勢

3、實體經(jīng)濟(jì)分析

——當(dāng)前企業(yè)面臨六大問題

——當(dāng)前企業(yè)面臨的五大危機(jī)

——企業(yè)倒閉潮的四種推動力量

——全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)

——中國企業(yè)外遷主要影響因素分析：中美經(jīng)貿(mào)摩擦、疫情、人民幣升值

4、房地產(chǎn)、匯率、股市等熱點問題

——房地產(chǎn)虛火

——迷失的房價：高房價殺滅創(chuàng)富夢想（日本的自殺森林）

——人民幣貶值

——詭譎的匯率：蒙代爾不可能三角

——生病的股市：個人理性與集體非理性

5、順勢而為：從美林時鐘圖看如何投資理財

——美林時鐘圖

——順勢而為：做慈悲的和尚

——標(biāo)準(zhǔn)普爾家庭資產(chǎn)象限圖

6、長線思維

7、可以受益一生的8種投資

8、人脈就是錢脈

——馬云是善于組建關(guān)系圈的人

——做一個善于組建關(guān)系圈的人

四、疫情影響下當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與2021年經(jīng)濟(jì)前景預(yù)判

1、客觀判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢

2、克強(qiáng)指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖

3、PMI指數(shù)解讀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

4、從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂

5、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重點：“六穩(wěn)”和“六保”

6、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)解讀：GDP、就業(yè)、消費(fèi)、投資、外貿(mào)、基建、房地產(chǎn)、資本市場等

7、謹(jǐn)防金融風(fēng)險

8、2021年經(jīng)濟(jì)前景預(yù)判

——疫情的短期影響與長期影響（如果世界疫情繼續(xù)蔓延，結(jié)果將更加復(fù)雜）

五、債務(wù)危機(jī)與金融風(fēng)險

1、全球債務(wù)飆升

2、全球貨幣寬松

3、牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線

4、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險蔓延

5、地方政府債務(wù)風(fēng)險

6、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險

7、部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅

8、疫情提高商業(yè)銀行不良貸款比利率

9、郭樹清：疫情加劇商業(yè)銀行資產(chǎn)劣變的速度

10、謹(jǐn)防“明斯基時刻”到來

第二模塊 新時期房地產(chǎn)市場預(yù)測

一、2020新冠疫情對房地產(chǎn)/企業(yè)的短期影響

（一）需求：購房

1、疫情對老百姓收入預(yù)期有影響：負(fù)面拖累

2、疫情增加了老百姓的購房欲望：正面影響

3、通脹預(yù)期下，購房更容易保值：正面影響

4、由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價

（二）供給：房地產(chǎn)供應(yīng)

1、地方政府財政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

2、各地?fù)審?qiáng)人大戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

3、“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

二、5G對房地產(chǎn)業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對

1、5G時代已經(jīng)來臨

2、5G的重點行業(yè)應(yīng)用領(lǐng)域

——智慧交通、醫(yī)療健康、城市管理、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智慧環(huán)保、智慧旅游、智慧金融、文體娛樂、智能電網(wǎng)、公共安全、智慧農(nóng)業(yè)、智慧家庭、倉儲物流……

3、5G對房地產(chǎn)最大的影響是智能家居，智能小區(qū)。新基建會爭奪老基建的資源。

三、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對

1、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的背景

2、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的成因

3、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的主要領(lǐng)域

4、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的近期影響

5、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的前景展望

6、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對我國的影響與應(yīng)對

7、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對

四、新時期中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示長期房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展

1、中國經(jīng)濟(jì)長期向好的前景是光明的

2、19大后中國經(jīng)濟(jì)走向：加大改革開放

3、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

4、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢

——論經(jīng)濟(jì)體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價的問題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

5、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點

6、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

——政府土地供給是放松還是收緊？

——政府將不再是居住用地唯一供應(yīng)者、農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”

——（2018.1）全國國土資源工作會議：推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度

——2020年3月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，明確了省級政府更大的用地自主權(quán)。《決定》稱，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。《決定》還規(guī)定，試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂并報自然資源部備案。

7、房地產(chǎn)政策影響

——限購、限貸、限價、限售、限商，中國樓市進(jìn)入“五限時代”

——中央不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”

——中央文件刪除“因城施策”

8、短期金融開始放松

——貨幣發(fā)行增速加快，國家實行積極貨幣政策

——部分支持實體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場

——地方財力吃緊，各地對房地產(chǎn)市場加大放行

——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對值遠(yuǎn)低于美國、日本

9、面對政策變化，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對

——每次限購，房地產(chǎn)企業(yè)都會受到影響

——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)

——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高

——“三條紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金

——房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式

——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業(yè)管理創(chuàng)新

五、江蘇地區(qū)短期房地產(chǎn)市場分析與“十四五”時期江蘇房地產(chǎn)市場長期將平穩(wěn)發(fā)展

1、江蘇地區(qū)短期房地產(chǎn)市場分析

——供需現(xiàn)狀

——發(fā)展趨勢

2、“十四五”時期江蘇房地產(chǎn)市場長期將平穩(wěn)發(fā)展

六、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型

1、認(rèn)清世界經(jīng)濟(jì)大勢

2、把握我國“十四五”時期及中長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢

3、把握房住不炒的大方向下產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢：機(jī)遇與挑戰(zhàn)

4、堅持主業(yè)：轉(zhuǎn)型不是轉(zhuǎn)行

5、把握5G新基建、數(shù)字經(jīng)濟(jì)大勢，認(rèn)清本行業(yè)發(fā)展趨勢，積極研判新的投資機(jī)會

6、處理好取與舍、大與強(qiáng)、特與優(yōu)、新與舊、進(jìn)與退等幾組關(guān)系

7、基業(yè)長青：做百年企業(yè)，堅持與創(chuàng)新并重

8、精準(zhǔn)識變、科學(xué)應(yīng)變、主動求變

9、轉(zhuǎn)“危”為“機(jī)”：房地產(chǎn)企業(yè)對抗疫情寒冬的“四部曲”（“四步曲”）

10、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例

——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬科等

——案例：全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析

——案例：恒大成功密碼解析

七、商業(yè)銀行如何應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)新變化與新發(fā)展

1、精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)

2、房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢

3、房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高

4、商業(yè)銀行要識別房地產(chǎn)行業(yè)新變化與新發(fā)展

5、商業(yè)銀行要積極主動應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)新變化與新發(fā)展

6、商業(yè)銀行尤其要正確識別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，做好風(fēng)控