我曾經在一場名為“旅游地產峰會論壇”上，說了句“旅游地產有走向溫州經濟發展之虞”，結果在網絡引發一場口水罵戰，有媒體甚至以“旅游地產遭到清算”名之。這顯然是過了，畢竟我是看好旅游地產的。


旅游與住宅之地產屬性差異大


國務院于2011年底發布《中國旅游業“十二五“發展規劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產業初步建設成為國民經濟之戰略性支柱產業，和國人更加滿意的現代服務業的目標。可見旅游地產對于未來中國經濟所扮演的角色極其重要，也因此吸引眾多房企由住宅地產轉型從事旅游地產開發（當然，這其中也有 “情非得已”的原因）。


惟旅游地產與住宅地產差異之巨，何止以道里計。首先，長期以來住宅地產一直被視為整體房地產的支撐產業，于是住宅地產以外的領域被籠統地劃入商業地產，但商業地產其實相當多元化，它是以地產為載體，以產業為依托的，不同的產業下形成了不同的地產模式，如：工業地產（園區）、旅游地產（景區）、商業地產（商辦、商鋪、商場）、養生與養老地產……等，使得其操作性較住宅地產復雜的多，尤其是住宅地產開發完畢便基本獲利了結，而旅游地產作為相當比例的持有型產業，建筑物興建完畢才是面對運營風險的開端，在過程中有壓力、有成本、有許多不可測的變數。


“說故事”能力是旅游地產的關鍵技術


旅游地產開發商必須清楚的知道，并不因你有特殊的山水資源，就可以作成、作好、作大旅游地產，畢竟在同樣的區段里，存在其他同業的競爭，如何在產品差異化方面準確市場定位？是重中之重！這并非“市場區隔”這么簡單，而是在非常狹窄的縫隙里，“活出自在”、找到自己生存壯大的契機與空間。


換言之，怎么樣跟競爭對手不一樣？這個“不一樣”又能夠被市場所接受、所歡迎，這就需要可持續的整合型創意策劃，不是某一個點子、某一個想法便能成事，當然你必須隨時保持警惕及戒慎恐懼，關注同業變化與招徠技巧，不斷推陳出新，乃至具備“說（動人）故事”的能力，否則不僅容易自陷窼臼，甚至你自以為獨到的創意作法，其實別的旅游地產早就用過，譬如：自己摘葡萄做紅酒。


目前來看，行業內值得期待的案例是知名房企綠地集團在上海崇明所打造的“上海長島”。由于長島系美國名聲在外的富人區（蔣宋美齡晚年居住地），且為旅游、休閑重鎮，“上海長島”以其地利之便，所欲訴求的客層定位及可延伸的想象空間之寬廣，便不言而喻。


因此可以這么說，旅游地產必須不斷創造驚喜、歡樂，乃至溫馨、休閑氛圍的塑造（視產品屬性而定），這就要有一個龐大的、有實力的創意策劃團隊來加以有效落實。但這容易嗎？有多少業者能夠做到？又有多少開發商在介入之后，想的是永續經營而非賣完地產就急于脫手解套？


旅游地產“適”者為王！


如此一來，短進短出、從未想過長期持有的溫州模式，當然就是旅游地產面臨的發展瓶頸！因為產業升級、產品優化非常困難且所費不貲，同質化問題嚴重，也就在情理之中，而旅游地產恰恰追求的是個性化、獨特化，即使有好山好水，也不一定有好的旅游地產。


除此之外，旅游地產資源分為人造意境和自然天成，有景借景，沒景造景，加之搭配軟硬件之水平提升、挖空心思創造優勢，這同樣與住宅地產在相當程度上是依靠標準化作業模式，有天壤之別。


最后我想說的是，隨著地產的多極發展，住宅與商業的切分已不符實際，實應以其持有與銷售屬性，區別為“經營性地產”與“非經營地產”，后者以住宅為大宗，前者則又切分為商業、旅游、產業、農業、養老…等地產門類。不可諱言的是，在所有“經營性地產”當中，又以旅游地產的操作難度最高，因為旅游地產進入門檻是低的、發展前景是大的、開發商蜂涌進入是必然的、非民生必需品是真的、一段“血海拼殺”之歲月是不可免的，而物競天擇只有“適”者為王！